不動産投資のローンで融資が受けやすい金融機関

最終更新日：2021年08月02日

不動産投資と切っても切り離せないのが銀行融資の話。早く大きく資産形成をしたいなら、銀行融資を使うべきだ！！

こんな話を仲介会社から聞いたり、不動産投資関連の書籍で目にしたりしますよね。銀行融資だとみんなが言うので、何となく「そんなものなのか」と思って利用する人も居るかもしれません。

ですが融資は借金なので、メリットとデメリットをよく理解した上で利用するべきです。

そこで今回は不動産投資における銀行融資のメリットとデメリットの説明に加え、金融機関毎の特徴をまとめました。

不動産投資で融資を受ける際の注意点

不動産投資で融資を受ける際に注意しておかなければいけない事は、銀行融資を利用する事によるメリットとデメリットの両側面をしっかりと理解しておくことです。

• 何のために銀行融資を利用するのか。
• そもそも、自分の不動産投資スタイルはどういったものなのか。
• どれだけのスピードで資産の拡大形成をしたいのか。

こういった問いに対して明確な答えを導き出すためにも、銀行融資に対するメリットとデメリットをよく理解しておく事が必ず必要になります。

不動産投資で加速度的に資産拡大を考えるなら、銀行融資の利用は切っても切り離せない関係です。一方で、メリットとデメリットの両側面をしっかり理解せず、融資が付いたから何となく利用したでは、最悪の場合、支払い不能に陥りデフォルトする可能性もあります。

ここでは、不動産投資における銀行融資のメリットとデメリットを順番に見ていきましょう。

融資を活用するメリットとデメリット

不動産投資において銀行融資を利用するメリットは3つあります。一方で、融資を利用する際に2つのデメリットが考えられます。

ここで注意しておかなければいけないのは、デメリットにばかり注視しすぎないことです。

そもそも投資対象として株式やFXなど選択肢が多数ある中で、不動産を選ぶ理由に銀行融資が使えるからという一つの前提があるからです。

デメリットについてしっかり抑えつつも、銀行融資のメリットを学びながら融資の利用を前向きに考えるという姿勢が大切です。

メリット

不動産投資で銀行融資を利用するメリットは3つあります。

1. より安全にレバレッジを効かせながら投資をできる
2. 自己資金を手元に残しながら、連続して物件購入が可能
3. 物件を見る目が養われる

1.より安全にレバレッジを効かせながら投資をできる

より大きく、より早く資産拡大を実現したいのであれば、自己資金のみではなく他人資本を活用した投資、つまりレバレッジをかけた投資を行うことが必須となります。

FXや株式投資でも、レバレッジを効かせることは可能です。しかし、株式投資ではそれほど大きなレバレッジを効かせることはできません。

簡単に大きなレバレッジを効かせた投資ができるFXは人気ですが、簡単ゆえに負の方向、損をする方向にもレバレッジが効いてしまうので、安全性はまったく担保されません。

ハイレバレッジのFX投資で資産を失う人が後を絶たないのは、よりハイリスクでリスクのコントロールが極めて難しいからです。

しかし不動産投資の場合、リスクをコントロールしながらより安全にレバレッジを効かせた投資が可能です。なぜなら、未来の収益の予想がある程度の正確性をもって成り立つからです。

例えば既存物件の購入の場合、すでに入居者が居て毎月の家賃が入ってくる状態で買います。その為、1年先はもちろんのこと、この先5年10年とどれくらいの賃料収入が見込めるのか見通しが立つからです。

2.自己資金を手元に残しながら、連続して物件購入が可能

銀行融資を利用することで、より少ない自己資金で大きな物件を買うことが出来るのは先ほど述べたとおりです。しかし、銀行融資を活用するメリットはそれだけはありません。

銀行融資を上手く使えば、レバレッジを効かせた不動産投資を「連続」して行えるというのがポイントです。

よりたくさんの融資を引ける物件を選ぶ事が出来れば、限られた自己資金を手元に残す事が出来ます。

自己資金が手元に残っているので、更に銀行融資を活用することで早いタイミングで次の物件を手に入れることが可能です。

これを連続して繰り返せば、全て自己資金のみで物件を購入してきた投資家達よりも、圧倒的な早さで資産拡大を実現する事が出来ます。

3.物件を見る目が養われる

金融機関から融資を引く為のやり取りを通じて、物件を見る目が養われるというメリットもあります。

どのような不動産が、資産価値があるものとしてプロの目から評価されるのかが分かってくるからです。

当たり前ですが、銀行はどんな不動産に対しても融資を行うという訳ではありません。

賃貸需要、建物の耐用年数、土地の評価額、賃貸事業として将来性、融資を受ける本人の属性や社会的評価など、様々な条件を加味しながら、「この物件ならいくらまで融資できる」と銀行評価額を決めます。

不動産を購入する時、多くの人が銀行融資を利用します。

つまり、物件に対する銀行評価が、その物件に対する世の中での資産評価額のスタンダードと捉えることが出来るわけです。

何でもかんでも銀行に物件を持ち込んで審査依頼ばかりしていては、そのうち銀行から相手をされなくなってしまいます。

ですが、しっかりとした自分自身の判断基準を持ち、銀行の融資審査を通じてその判断基準は正しかったかどうかの検証を繰り返すことで、投資家として物件を見る目が飛躍的に向上していきます。

デメリット

不動産投資ローンを利用する際に考えられるデメリットは2つあります。

• 住宅ローンに比べて金利が高いこと
• 将来的に金利上昇のリスクがあること

日本は現在、過去にないほどの空前の低金利時代です。その為、住宅ローンなどはバブル期などと比べて信じられない程の低金利で契約することができます。

これは、住宅ローンがマイホーム購入の為のローンであること、購入する家に抵当を設定すること、そして毎月の給与を返済原資として、本人の給料から融資額を決定する為、低金利でお金を借りることが出来るのです。

一方で、不動産投資ローンは事業用ローンに分類されます。つまり、企業活動に対して行われる融資です。

その為、将来的に本当に利益があがって、きっちり返済できるのかを厳しく審査されます。

将来的に金利上昇のリスクを考えておく事も大切です。

金利が上昇すれば、賃貸収益を圧迫することになります。金利上昇で返済額が増えれば、毎月の収支が赤字に転落する事も考えられます。

金利上昇リスクへの対策のポイントは、事前に金利が上昇するリスクを想定して、物件の収支を計算しておくことです。

毎月の返済に対して余裕を持った収入計画を立てることで、リスク回避に繋がります。

居住目的の住宅ローンは使えない

先ほど、銀行融資のデメリットのところで不動産投資ローンは金利が高いことを話しました。それならば金利が非常に低い住宅ローンを使えばいいのではと思ったかもしれません。

結論から言うと、住宅ローンを不動産投資に活用することは出来ません。

住宅ローンはあくまでマイホーム購入を目的としたローンです。事業用の不動産投資ローンとは融資目的が違えば審査基準も違います。

もし銀行に内緒で住宅ローンを使って投資物件を購入したことが後で分かったら、ローン契約違反ということで、全額一括返済を請求されます一括返済出来なければ破産です。

筆者は10年以上もの間、不動産業界に携わっていますが、投資物件購入に住宅ローンを使ってあとで銀行に知られてしまった投資家を見ています。

一括返済を求められ、金策に走り回って大変な目に遭っていました。嘘をついて住宅ローンで投資物件を購入する事は辞めておきましょう。

金融機関別の融資の特徴

銀行融資と一口に言っても、金融機関によって融資基準や審査の難易度などに違いがあります。

銀行の規模や融資可能エリア、そもそも金融機関としての成り立ちが違うなど、金融機関毎に違いがあるからです。

ここでは、不動産融資における各金融機関の特徴をまとめました。

都市銀行での融資

みずほ銀行や三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行などの3大メガバンクも都市銀行に入ります。

都市銀行における不動産融資の特徴は、二つあります。

一つ目は融資を受けるのが難しいのと同時に、もし融資を受けることが出来れば、その後の資産拡大を非常に効率よく行える事です。

なぜなら、不動産投資における銀行融資の利用において、どの金融機関から最初に借りたのかという事が、その後の融資利用先の拡大において非常に重要なポイントになります。この事は、金融機関の融資担当者の目線で考えてみると非常に理解しやすいです。

都市銀行から融資を受ける為には、投資家個人の属性が非常に良いことが必須になります。

都市銀行から不動産融資を受けた投資家に対して、金融機関の担当者の思考は以下のように流れていくことでしょう。

「この人は都市銀行から融資を受けているのか・・・」
「厳しい都市銀行の審査をクリアできるという事は、この人の属性は良いな」
「都市銀行から融資を受けられるような人なら、貸し倒れのリスクも無さそうだ」
「ウチからも是非借りてもらいたい！！」

つまり、「大手都市銀行から不動産融資を受けることが出来る投資家である」という事は、想像以上に投資家としての個人ブランド力を高めているという事なのです。

都市銀行は金利が低い

二つ目は、他の金融機関よりも都市銀行の金利が安くてお得だということです。

比較的価格の安い買い物であれば、金利による影響は小さくて気にならないかもしれません。ですが、不動産は高額商品です。金利が1%前後するだけで、総支払額が大きく変わります。

収益性を高める上で、金融機関の金利を安くするという事はとても大切なことなのです。

都市銀行の融資審査をクリアできれば、投資家個人としてのブランド力があがり、2棟目購入の際に金融機関の選択肢を増やしやすくなる。しかも金利が他の金融機関に比べて安い。

つまり、不動産投資における融資戦略を考える際には、最初に都市銀行から借りられないかと考えるべきだということです

ここまで、都市銀行で最初に借りることが出来れば理想的だと述べてきましたが、実際には融資審査が厳しくて中々上手くいかない事が多いでしょう。

その場合は、以下に説明する他の金融機関での融資利用を考えます。

地方銀行での融資

地方銀行とはその名のとおり地方に本店がある銀行で、本店所在地の地方名がそのまま銀行名になっていることが多いです。例えば、北海道銀行、横浜銀行、京都銀行、福岡銀行といった具合です。

地方銀行は都市銀行よりも規模が小さく、金利も都市銀行より高めの設定です。都市銀行よりも金利は高いですが、この後紹介する信用金庫や信用組合よりも金利は低目になります。

また、融資審査は都市銀行ほど厳しくありません。物件の評価方法についても、都市銀行が積算評価と収益還元評価の両方を用いるのに対し、地方銀行は積算評価重視の傾向が強いという特徴があります。

つまり、地方銀行に物件を持ち込むなら、積算評価の高い物件を持ち込むことがポイントになります。

不動産投資ブームの牽引役

近年の不動産投資ブームをけん引してきたのが、地方銀行です。数ある金融機関の中でも、地方銀行はかなり積極的に不動産融資を行ってきたからです。

ここまで地方銀行が不動産融資に力を入れているのには、もちろん理由があります。地方銀行ならではの深刻な「台所事情」によるものです。

日本は現在、人口減少という重要課題に直面していますが、地方はより一層人口減少問題が深刻です。その為、地方経済は衰退の一途をたどっています。

かつての花形収益源であった企業向けの融資や、個人向けの住宅ローンなどでは思うように稼げないのが実情です。

そこで彼らが目を付けたのがアパートローンです。税法の改正で、相続税対策のアパートローンの需要が膨らむという大きな流れの後押しもありました。

しかもアパートローンは住宅ローンよりも金利が高い為、地方銀行に取っては新たな金脈となったのです。

融資可能エリアに注意

地方銀行に融資の申込みをする場合、融資可能エリアに注意する必要があります。

というのも、地方銀行はその県を中心とした地域密着の銀行であるため、地方銀行のエリア内に投資家自身が住んでいる必要があるからです。つまり、居住地と地銀の営業エリアが全く違う場合、その地銀に融資を申し込んでも受け付けてもらえません。

どしても居住地と違うエリアの地銀から融資を受けたいということであれば、ちょっとした融資テクニックを使う必要があります。

そのエリアに法人を作って登記する方法です。そうすれば、法人に対して地銀から融資を受けることが可能になるからです。

信金と連携でネットワークを拡大させる関西系地銀

自エリアでしか融資を行わない地銀ですが、最近では地方の地銀が東京近郊で不動産投資ローンを急拡大させています。

中でも関西系の地銀が融資に特に積極的です。

彼等は東京近郊に出店する訳ではなく、もっと効率の良いやり方で不動産融資を行います。それは、東京近郊をエリアにする地場の信金と手を組むことです。

東京郊外にある地元信金と手を組めば、信金が持つ地場ネットワークを低コストで利用でき、スピーディーに不動産融資の拡大を図れます。

東京郊外で不動産投資を行うなら、関西系地銀にも注目しておきましょう。

地方銀行の中でも異色の存在！スルガ銀行

不動産投資に関わりのない人達にはほとんど知られていませんが、投資家の間では知らない人は居ないのがスルガ銀行です。

スルガ銀行は地方銀行なのですが、他の地方銀行とは違う2つの特徴があります。その為、不動産投資家の間で注目を集める金融機関です。

まず、他の地方銀行とは違い、融資可能エリアが都市銀行とほぼ同じであることです。
先程も説明したとおり、地方銀行は県単位で展開している金融機関の為、投資家が居住している地域の地方銀行に融資を打診することになります。

一方、スルガ銀行の場合は融資可能エリアが都市銀行相当なので、持ち込める物件の選択肢が一気に広がるメリットがあります。

二つ目の特徴として、アパートローンに積極的な地方銀行の中でも、一段と融資意欲が強い金融機関であるということです。

積算評価重視の他の地方銀行とは違い、スルガ銀行は都市銀行と同じく積算、収益評価のどちらも行います。しかもその審査基準が他行ほど厳しくなく、評価が出やすいと言われています。

また、審査期間に1ヶ月以上かかるメガバンクなどに比べて、スルガ銀行だとその半分の期間で融資が通過してしまいます。

その為、属性が良くてメガバンクを利用できるような優良投資家と購入希望物件がバッティングしても、審査スピードの速いスルガで融資を通してしまえば、優良投資家を出し抜いて物件を購入することが出来るのです。

その審査スピードゆえに、不動産仲介業者もスルガ銀行を出来るだけ使って欲しいと思っています。数ある金融機関の中でも、スルガ銀行は融資打診候補として検討しておくとよいでしょう。

信用金庫での融資

地方銀行よりも更に狭いエリア、より地域密着で営業をしているのが信用金庫と信用組合です。また、金融機関としての規模も地方銀行よりさらに小さくなります。

地方銀行は投資家の居住地と同じエリア内にあることが必要になりますが、信金と信組は居住地に加えて購入希望物件もエリア内の物でないといけません。

信金と信組はその県内の特定のエリアにしか出店していない事が多く、この融資可能エリアの問題をクリア出来るかどうかがポイントになります。

信金や信組はもともと地元の中小企業を相手に事業融資を行っている金融機関であるので、良い担当と出会うことが出来れば、非常に親身になって相談に乗って貰えるというメリットがあります。

信金・信組融資のポイントは担当との出会い

信用金庫や信用組合から融資を引き出すポイントは、不動産投資ローンの融資経験が豊富な担当と出会えるかどうかに掛かっています。

というのも信金や信組の主な業務は、地元の個人事業者や中小企業に対する事業融資です。その為、サラリーマンが不動産経営を副業で行うことに対して、ネガティブな印象を持っている担当が他の金融機関と比較して多いからです。

アパートローンの取り扱い経験がない、あるいはやる気がない融資担当に当たってしまうと、いくら良質な物件を持ち込んでも融資を引き出せません。

しかし、信金や信組の物件に対する審査基準そのものは、都銀や地銀と比べても審査基準が緩くて物件評価が出やすいという特徴があります。

つまり、不動産投資に前向きな担当と出会うことさえ出来れば、本人の属性に多少問題があっても融資を引ける可能性が高いということです。

都銀や地銀に物件を持ち込んでも融資が出なかったという人は、信金や信組を回ってみましょう。

ノンバンク

不動産投資をしていない人には全くなじみの無いノンバンク。このノンバンクとは一体何なのでしょうか。

ノンバンクと普通の銀行との違いは、預金業務を行っているかいないかにあります。預金業務を行う銀行に対して、ノンバンクでは預金業務を行っていません。

その為、免許が必要な銀行とは違い、ノンバンクはクレジットカード会社や消費者金融などと同じ貸金業規制法の元で運営されています。

主なノンバンクには次のようなものがあります。

• オリックス
• 新生プロパティファイナンス
• セゾンファンデックス

不動産投資におけるノンバンクの位置づけは、どこの金融機関でも融資を断られた際に物件を持ち込む駆け込み寺です。なぜなら、年収が低い人や耐用年数を超えた物件でも、審査に通ってしまうからです。

不動産投資の可能性が拡がる半面、使い方を間違えるとその後の資産拡大に暗い影を落とすことになります。

ノンバンクのメリット

ノンバンクには、以下の3つのメリットがあります。

• 都銀や地銀に比べて審査が早く、他の投資家を出し抜ける
• 他行がエリア外の田舎物件でも融資対象で、しかもローン期間が長く取れる
• 投資家本人の年収が低くて属性悪くても、融資が出る可能性が他行と比べて高い

この中で注目すべきポイントは、ローン期間が長いということです。

他の金融機関では「法定耐用年数」に基づいて融資期間が決められます。木造22年、重量鉄骨造34年、RC造47年と、構造毎に耐用年数が決まっています。

大半の金融機関では、この税法に基づいた耐用年数を上限としてしか審査してもらえません。

ですが、この耐用年数はあくまで税法上の物であって、建物の物理的寿命はそれよりも遥かに長いのです。たとえばRC造であれば、メンテナンスさえしっかりしていれば築100年以上でも普通に住めます。

築古で融資がつかない、評価が出たとしてもローン期間が短くて手元にキャッシュが残らない。こんな状態の時に、ノンバンクの融資は一つの解決方法になります。

ノンバンクのデメリット

都銀や地銀、信金・信組で融資を断られた時の最後の砦であるノンバンクですが、もちろんデメリットもあります。

• 他行に比べて金利が高い
• 残債が減るスピードが遅い

特にノンバンクの利用で注意をしなければいけないのは、残債の減るスピードが遅いことです。

例えばノンバンクで長期ローンを引いたとします。ローン期間の途中で売却をしなければいけなくなった時に、ローンの残債が減っていない為に売却価格をローン残債が上回ってしまい、手元の現金の持ち出しが発生する可能性があることです。

ノンバンクを利用する際は、出口戦略をどう描くか慎重に検討する必要があります。

まとめ

不動産投資でより早く資産規模を拡大させるには、銀行融資の利用が非常に有効であることが分かってもらえたと思います。

出来るだけ安全性と確実性を高めて極力リスクを排除しながら、銀行からの融資という他人資本を使ってレバレッジを効かせる。そして、自己資金が貯まるのを待たずに、少ない資金でより大きな物件へ投資をすることを繰り返す。

投資における成功法則は一つではありませんし、人それぞれ違います。ですが、物件購入の為の資金が満額貯まるのを待つことなく、物件購入を繰り返すことが出来る。

こういったメリットのある銀行融資を活用した不動産投資法は資産規模のスピード拡大に有効だと分かるはずです。