【必読】農地を売る時の価格相場と売却時の注意点

更新日：2021年08月02日、[PR]

田舎の方にたくさんある農地や畑。その中には作物を作らなくなった耕作放棄地となっている農地もちらほら見かけます。そのような農地を売却したいと考えた時、このような疑問を持つのではないでしょうか。

「農地はどうやって売るのか？」
「転用して土地活用はできるのか？」

初めに言ってしまいますが、農地は簡単には売却できません。

農地には様々な制限や法律が定められており、売買したり転用する場合には基準を満たしているか確認が必要であったりと、注意が必要です。他の活用方法で収益を得たいと考えていても、転用できる農地とできない農地もあります。

ですが、「絶対に売れない」ということはないので安心して下さい。

そこでここでは、農地の制限に関する情報や、農地の売却方法と価格相場、売却時の注意点などを解説していきます。

農地の売買は制限されている

農地とは、「耕作の目的に供される土地」（農地法第2条）と定義されています。耕作というのは作物を栽培することなので、畑や田んぼになっていて土地で農業が行われている土地が農地となります。果物を育てている果樹園も農地の一種です。

この記事で知ってほしい最大のポイントは、「農地は自由に売買できない」ということに尽きます。農地法という法律によってさまざまなルールが定められていて、普通の土地を売買するときとは異なる制限があります。そのため、いざ農地を売却したいと思ったときにはルールにのっとった手続きが必要です。

農地売買が制限される理由

それではなぜ、農地の売買は法律によって制限されなければならないのでしょうか。この理由を知っておくと記事の内容が理解しやすくなるので、ここで簡単に説明しておきます。

世界地図を見るとわかるように、日本の国土は他の国と比べても非常に狭く、限られた土地しかありません。その土地を有効的に利用しないと、日本国民の安定的な生活が守れなくなってしまいます。

限られた土地の中から、食料を生産するための農地を確保しなければならない事情があるのです。仮に農地が自由に売買されたり、所有者の勝手な都合だけで他の用途に変えることができてしまうと、食料生産がままならなくなる恐れがあります。そのようなことを避けるために、農地の売買を法律によって制限しています。

つまり、国民生活を守るために農地を確保しておこうという政策意図が農地法にはあるわけです。せっかくの農地なのだから耕作を最優先してほしいというのが国の考えなのです。この考え方を理解しているとこれから解説していくさまざまなルールが理解しやすくなりますので覚えておいてください。

農地かどうかを決めるポイント

農地法の対象となる「農地かどうか」は登記簿を見て判断するのではありません。登記簿の地目に田・畑など、農地であることが明確になっていればわかりやすいのですが、登記簿ではなく現況によって「農地かどうか」が決まります。

登記簿上は「雑種地」である場合であっても、田んぼや畑として使用されているのであれば、そこは農地として農地法の適用を受けます。

農地売買にはどんな制限があるのか

農地法の適用を受けると、どんな制限を受けるのでしょうか。

具体的な制限としては、買主が限定されてしまうという点が重要です。農地である以上、農地として使ってほしいという政策的な意図を背景として、耕作ができる農家か農業生産法人なら買ってもいいということになっています。

つまり、所有者が変わっても耕作地として使うことが予定されているに対しては売ってもいいということです。食料をつくる人が変わったとしても農業技術を持った人であれば、そこでつくられる食料の量自体が減る心配は少ないからです。

もちろん、農家であれば誰でもいいというわけではありません。「農業に従事する人数」や「農業用機械を所有しているか」という条件を満たさないと、たとえ農家であったとしても売却先として認めてもらえません。要するに、しっかりと農業が営めるかどうかが決め手なのです。

農地を転用して売却する

このように、農地の売却は買主が限定されてしまうことにより、他の土地よりも処分が難しくなります。そこで忘れてはいけないのは、農地だからこそ農地法の適用を受けるという点です。農地でなければ売買の制限はありませんから、雑種地や宅地など、農業以外で利用している土地であれば、自由な売買ができます。

したがって、現況が農地であったとしても、売却する際に農地でなければ農地法の適用を受けないことになります。農地であるがゆえに制限があるので、その前提となる農地から他の用途に代えればよいのです。

このように、農地から他の用途に変えることを「転用」と言い、農地の売買を成功させるための重要なポイントとなります。

どの農地でも転用が許されるわけではありません。すべての農地が転用可能だと、農地の確保ができない可能性も出てくるからです。そうならないための農地法なのです。

転用をするには、原則として都道府県知事または指定市町村長の許可が必要となり、審査が行われます。

転用が認められるかどうかを決める際の基準には、大きくわけて２つあります。「立地基準」と「一般基準」です。

転用可否の立地基準

文字通り、その農地が「どこにあるのか」という立地を問題とする基準です。まずは、その土地が優良な土地か否かという観点や、周辺がどのように利用されているかといったさまざまな状況に応じた５つに分けられます。すなわち、「農用地区域内農地」「甲種農地」「第１種農地」「第２種農地」「第３種農地」です。

このうち、「農用地区域内農地」「甲種農地」に区分されている場合、転用は原則不許可となってしまいます。原則ですから必ずしも不許可になるわけではありませんが、よっぽどのことでない限り、不許可となります。

また、５つの区分のうち、「第３種農地」であれば原則的に許可がもらえます。転用できるかどうかは、どの区分に属しているのかが大きな意味を持ちますので、区分が不明な場合には、市区町村の役所（農地委員会）に確認してみましょう。

転用可否の一般基準

転用の一般基準では、基本的に転用する目的の実現性や信頼性を審査します。すなわち「転用する目的がしっかりと果たされるかどうか」という観点から設けられた基準が一般基準です。

農地からの転用許可をもらうためには、明確な目的がなくてはなりません。当然ですが、「農地だと売りにくいから需要のある宅地にする」という理由ではダメです。

そして、申請された転用目的がしっかりと実現できるかどうかが審査されていきます。たとえば、転用後に土地活用ができるだけの資力の有無や、該当する土地に関連する権利を持っている人の同意が取れているかどうかなどが調べられます。

仮に、大家として貸している農地を転用するとなると、借りている人にとってはとても迷惑な話になります。そういった貸主の同意があるかどうかも審査の対象です。

また、農地を確保したい行政側としては、農地を減らしてまで転用に値するどうかを気にしています。基本的には農地を減らしたくないという意図があるからです。

他には、転用目的を実現できる広さがあるかといったことも一般基準となります。

立地基準については所有側ではどうしようもならない部分が多いのですが、この一般基準に関しては、売主が真面目に申請をしようとする姿勢であればあまり問題とはならないでしょう。場当たり的な転用申請ではなく、きちんと計画を立てて手続きを進めていくことが大切です。

申請から審査結果の通知に至るまで、おおよそ一か月半から二か月半程度かかることも知っておいてください。

農地の相場価格

次に、売主としてはとても気になる相場価格を見ていきます。市場に出された農地はだいたいどのくらいの価格で売れるのでしょうか。

下記で解説するのは、あくまでも平均的な相場であり、あらゆる農地をひっくるめた価格となります。使い勝手のいい農地もあれば、なかなか売れない農地もあるわけです。都道府県別にみても価格は全く異なります。

土地の場所や形態によって需要と供給のバランスが変わってくることを前提として、農地の売却価格は個々の状況を加味したうえで決まります。個別的な事情が大きく影響することから、相場価格はあくまでも参考資料としての活用にとどめるようにしましょう。

相場価格はどれくらい？

平成27年の10アール（1000平方メートル≒302坪）あたりの平均価格です。

純農業用地（農村部）

田・・・127万円
畑・・・92万4千円

都市的農業地域（市街化調整区域の農地）

田・・・358万9千円
畑・・・346万7千円

この相場価格を見てどのように感じたでしょうか。相当安いと感じた人が多いのではないでしょうか。

ここ最近の相場価格を見ても、下落する傾向にあります。その原因としては、農業業界が抱える構造的な要因が考えられます。

人手不足や後継者の不在などの問題があるだけでなく、天候や政策にも農産物の生産量が左右されるため、農業は不安定な仕事だというイメージがつきまとっています。そのため、農業に従事したいという人の減少や農地を購入しようという意欲の低下が止まらず、結果として農地の価格低下を招いているのです。

そうは言っても、中には使い勝手のいい農地も存在します。そういった農地は価格も安定しているので。あなたの所有している農地がどのような評価を受けるのは、専門家に判断してもらいましょう。

転用を前提にする場合でも、農地の評価が変わってきます。農地としての需要が低いとしても、他の用途、たとえば宅地としての価値を感じる購入者もいるからです。種々の事情を考慮しながら価格は決まります。

相場は相場として参考程度にとどめ、「あなたの土地がいくらで売れるのか」は個別の事情で変わることを意識しておいてください。

農地を売却する際の流れと手続き

農地は自由に売却することはできず、農業委員会という行政組織からの許可をもらう必要があります。たとえこの許可を受けずに売買を行ったとしても、その売買契約は無効となってしまうので注意してください。

農地を農地のまま売る場合の手続き

まずは、売主と買主の間で売買契約を締結します。一般的な売買契約とは異なり、農業委員会の許可が下りることを条件とした契約内容にします。許可が下りた段階で売買が成立する契約にしておけば、不許可となってしまったときでもトラブルを予防できます。

不許可となった場合でも違約金が発生しない旨や、手付金の返還についてなど、リスクを回避するための項目を契約内容に入れておけば安心です。

売買契約を締結し、許可申請をしたあとには、「仮登記」を行います。仮登記とはその名の通り、「仮」の不動産登記です。ざっくりと言えば、「農地売買の許可が下りた暁には、買主へ所有権移転登記が移転することを確実なものする」ために仮登記を行います。

売買契約を締結して許可が下りたのに売主が「やっぱり売らない」となってしまったら、買主としてはたまったものではありません。事前に行っていた仮登記が、確実な所有権移転登記を保証する保険のような働きをするわけです。

農地を転用して売る際に気を付けたいこと

農地を農地のまま売るのではなく、転用を前提とした売却には注意しなければならないことがあります。

たとえば、現況が農地となっている土地を宅地として売りたいときには、転用を前提とした売買ですから農地法の制限を受けます。転用のための申請を前提としながら売買手続きを行わなければなりません。

また、順番を逆にして、「転用をしてから買主を待つ」という方法も可能ではあります。この場合には、農地法４条が対象となります。細かい部分ではありますが、転用を前提とした売買は農地法５条です。

転用してから買主を探すのであれば、転用目的を達成しなければなりません。たとえば、宅地に転用することを申請したならば、確実に宅地にする必要があります。

もし、宅地に転用したあとに買主が見つからないとしたらどうでしょうか。宅地にする手間暇が無駄になってしまうリスクがあります。

ですから、買主を探す前に転用するのではなく、農地のまま買主を探して、転用を前提とした売買契約を締結すればいいのです。

農地を売却する際の税金や手数料

農地を売った際に得た利益に対しては、税金がかかります。まず、農地の価格から不動産会社へ支払った仲介手数料などの経費をひき、農地売却で得た利益を計算します。この利益のことを譲渡所得といいます。

農地には特別控除が認められており、一定の条件を満たす場合には、農地以外の土地よりも税金が優遇されます。

たとえば、農業委員会のあっせん等により売却する場合には800万円控除が認められたりします。

このように、特別な控除があるだけでなく、そもそもの課税の基礎となる課税所得の計算は素人ではなかなか難しい側面があります。実際に納税する際には専門家のアドバイスをもらうようにしましょう。

ここでは、農地を売った際の利益に対しては、「所得税」、「復興税」、さらには「住民税」が課税されるという点をおさえておいてください。

また、不動産業者に間に入ってもらう農地転用売買の場合には、通常の土地売買と同様に仲介手数料がかかります。手数料の計算については、土地の売買の記事を参照してください。

農地のまま売る際には不動産業者が入らず、農業委員会やその他の関連機関があっせんしてくれるケースが多くなり、仲介手数料がかからないことがあります。そのような場合には、通常の売買時に必要となる手数料は発生せず、登記費用などの諸経費ですむことになります。

まとめ

このように、農地には自由に売却や転用できないように、様々な制限や基準が決められているので、運用には注意が必要です。

ですが、そんな扱いづらい農地ですが、運用方法によっては転用することでしっかりと収益をあげられる資産となったり、思ったより高く売却できるといった場合もあるので、焦って行動して失敗しないように、慎重に行動するようにしましょう。

※山林の売却に関してはこちらで解説しています。
>>山林を売る時の価格相場と売却時の注意点

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