不動産投資で所得税や相続税は節税できるのか？

最終更新日：2021年08月02日

「不動産投資を始めたけど、どうすれば節税になるのかよく分からない」
「減価償却費を大きく取れるから不動産投資にはメリットがあると言われたけど、どういうこと？」

不動産投資をすれば税金面でもメリットがあるということは分かっていても理解出来ないのには、節税の仕組みについてポイントを抑えながら理解していないことに原因があります。

そこで今回は、不動産投資における節税の仕組みについて、税金と納税者の種類によってどのように分類しながら理解すればよいか解説します。

節税になる仕組み

不動産投資で節税するには、２つの税金がポイントになります。

所得税（住民税）と相続税です。更に、個人か法人かによっても、節税になる仕組みが変わってきます。

これから所得税と相続税が、個人と法人でそれぞれどのように節税できるのかを順に見ていきましょう。

所得税と住民税については国税と地方税という違いはあるものの、計算方法が似ていて節税スキームが同じなので一纏めにして取り扱います（以下、所得税とまとめて表記）

所得税（住民税）

不動産投資による所得税の節税を考える場合、必ず理解おかなければならない考え方があります。

それは「帳簿上で赤字になる」という事です。

また、個人か法人かによって節税効果が変わってきます。何がきっかけで個人と法人の節税効果の差が生まれるのか。

ここでは所得税（住民税）の節税の仕組みについてより詳しく解説していきます。

帳簿上で赤字になれば節税できる

不動産投資で所得税を節税するには、不動産投資から得られる所得が帳簿上で赤字になっている必要があります。なぜなら所得税と住民税は、得られた所得に応じて課税されるからです。

もう少し理解しやすくする為に、サラリーマンが副業で賃貸アパート経営を行っている事例を考えてみましょう。

サラリーマンが収める所得税は、本人に代わって会社が給与所得の計算を行い納付してくれます。これを源泉徴収と言います。

ところが本業以外に賃貸経営などで副収入を得ている場合、給与所得以外の部分については自分で確定申告を行って税務署に届け出る必要があります。

日本の税法では、本業で得た所得と副業で得た所得を合算して、収めるべき税金を計算します。この所得を合算することを損益通算と言います。

言うまでもなく、所得が少なければ少ないほど収める所得税と住民税は少なくなります。つまり、副業の賃貸経営で得られる所得を赤字にしておけば、合算後の総所得を減らすことが出来て節税に繋がるのです。

不動産投資の所得が赤字であれば合算所得が減る

ここまでの流れを具体的な計算事例でおさらいしてみましょう。

例えばサラリーマンの年間給与所得が600万円で、不動産からの所得が200万円の赤字だったとします。本来、副業の不動産所得がなければ、給与所得の600万円にまるまる所得税が掛かってきます。

ですが、この事例のように不動産所得で200万円の赤字が出ていた場合、この人の総所得は、
600万円　－　200万円　＝　400万円

となり、総所得が下がります。

この合算して下がった総所得に対して所得税と住民税が掛かってくるので、不動産投資で帳簿上の赤字を出しておけば節税になるのです。

不動産が赤字になるとはどういうことか

不動産投資で赤字を出すということは、家賃収入が赤字になるということではありません。

つまり、【年間の収入　－　年間の支出　＝　マイナス】では無いという事です。

所得と収入は違います。実際の収入が赤字になっていては、いくら節税効果があると言っても本末転倒です。

そもそも、不動産投資を始めたきっかけは、賃貸経営で安定したキャピタルゲインを獲得する為だったはずです。

では不動産所得が赤字になるとはどういうことなのでしょうか。

それは、【帳簿上の売上　－　帳簿上の費用　＝　帳簿上の赤字】ということです。
つまり、帳簿上で赤字を出す為には、現金支出を伴わずに帳簿上の費用を大きくする必要があります。

そのためには【減価償却費】という会計知識がポイントになります。

節税のポイントは減価償却費

実際のお金の流れで赤字を出すことはなく、帳簿上だけで所得をマイナスにするには減価償却費を使いこなす必要があります。

何かを購入すれば帳簿上では費用として計上するのですが、不動産の場合、その計上の仕方が他とは違います。

物件を購入したタイミングで物件購入に掛かった費用を一括計上するのではなく、税法上の決められた期間内で、毎年均等に費用するからです。

この毎年均等に費用として計上するのが減価償却費になります。

例えば、築27年のRC造を2億円で購入した場合、償却期間の20年で割ると1000万円になります。

つまり、毎年1000万円ずつ費用計上していくのです。

物件購入の判断材料にもなる法定耐用年数

この時、償却する為の期間をどのように取るのかを決めるのが、税法上の法定耐用年数です。建物の構造毎に木造22年、重量鉄骨造34年、RC造47年と決められています。

つまり、先ほどの償却期間の20年というのは、RC造なので法定耐用年数は47年で築27年という数字から計算します。

47年　－　築27年　＝　償却期間20年

このように計算して導き出されています。

つまり、減価償却費を長く取って節税効果を長引かせたいならRC造の築浅物件を選ぶ。

一方で償却期間は短期間になるが毎年の節税効果を大きく取りたいなら、法定耐用年数の短い木造で築古の物件を選ぶのが良いと考えられます。

ここで得られた減価償却費1000万円は、現金の支出を伴わずに帳簿上だけで費用として計上できるものです。その為、手元のお金が減らないのに帳簿上では費用を大きく取れて節税効果が期待できるのです。

この減価償却費という考え方があるからこそ、不動産投資は減価償却費を上手に活用することで資産形成を加速させる事が出来るのです。

個人と法人で節税効果の違いが生まれるポイント

ここまで話してきた内容は、そもそも所得税と住民税において不動産投資でなぜ節税効果が生まれるのか。そのポイントは「減価償却費」にあるという内容でした。

この減価償却費という考えは、個人での不動産投資、法人での不動産投資に関わらず、所得税と住民税で節税の仕組みを理解する際のベースとなるものです。

この減価償却費とは別に、「不動産投資を個人で行うか、あるいは法人で行うのか」によっても節税効果が変わってきます。

この個人と法人の節税効果の差を考えるポイントとなるのが、「合算収入1300万円、家賃収入単体で500万円」というラインです。

これは収入が上記のラインを越えてくると、所得に対する税率が個人と法人で逆転するからです。一般的に合算所得が1300万円を超えるまでは、法人の方が個人よりも税率が高くなります。

また、合算所得が1300万円を超えても、家賃収入単体で500万円を超えてこないと、物件の管理費用が所得税の節税効果よりも大きくなります。
その為、わざわざ法人化して物件を保有するメリットが無く、個人で保有していた方が得になります。

つまり不動産賃貸経営を行う上で、個人で行う方が得なのか法人化した方がメリットがあるのかを考える場合、「合算収入1300万円、家賃収入単体で500万円」というラインが判断材料になるということを覚えておいて下さい。

不動産投資で節税を考えるポイント

ここまで、所得税と住民税の節税について減価償却費という考え方を通して説明してきました。

ここで改めて不動産投資における節税のポイントは何なのかについて抑えておきましょう。

不動産投資の節税は、4つの視点で整理すると分かりやすいです。

• 所得税（住民税）と相続税
• 個人か法人か

税金2種類　×　納税者2種類　＝　4通りの組み合わせ

ここからは残りの2通りの組み合わせである、「個人の相続税」「法人の相続税」について説明します。

相続税

不動産投資が相続税対策になるのは、時価で評価される他の資産と違って不動産には課税評価基準を元に評価額が算出される為です。

たとえば、現金や預金、株式などの有価証券はすべて時価で評価されます。それに対して不動産の場合、建物については「固定資産税評価額」が、土地については「路線価」を元に計算されます。

この為、不動産の評価額は時価取引額に比べて大幅に圧縮されて課税評価額が低くなり、その結果として相続税が節税されることになるのです。

例えば個人の相続税の場合、不動産の評価額は1/3まで圧縮されると言われています。

これは、建物の固定資産税評価額が一般的に、建築費用の50%～60%の評価となることに加え、建物を賃貸で貸している場合は固定資産税評価額から更に30%の控除があるからです。

また、土地については、路線価方式の評価が採用されると地価公示価格の80%程度に、倍率方式が採用された場合は地価公示価格の70%程度まで圧縮されます。

結果として不動産の場合は時価で評価される他の資産に比べて相続税が安くなる傾向にあるのです。

上記の相続税の節税に加えて、法人の場合には更なる節税効果が期待できます。例えば、親族を会社の役員にして法人の所得を再分配すれば、評価額を圧縮することができます。

まとめ

今回は不動産投資における節税効果について解説してきました。ですが、不動産投資で節税を考える時に注意しなければいけないことがあります。

それは、不動産投資本来の目的は賃貸経営で黒字をしっかり出すことであり、そこを疎かにして節税に走るとその投資は必ず失敗するということです。

所得税を見ても、減価償却費を永遠に計上出来る訳ではありません。耐用年数を過ぎれば減価償却費は無くなります。減価償却費が無くなった途端、税金による持ち出しが増えてキャッシュフローが赤字に陥ったというのはよく聞く話です。

また、節税が上手くいったからといって大きく儲かる訳でもありません。あくまで、不動産投資本来の目的はキャッシュフローをしっかり黒字化し、その上で節税も狙えればというスタンスで捉えておきましょう。