アパマン経営の赤字を確定申告で損益通算する

最終更新日：2021年08月02日

不動産投資をする目的の一つに、本業の収入と合わせ節税効果を生み出すというものがあります。不動産投資による収入や支出は、サラリーマンとしての給与と合算ができるので不動産投資で赤字があれば、合算して控除を受けられる時もあります。

特に不動産を購入した年や翌年は税金が多く発生し、経費も出やすいので帳簿上は赤字になりがちです。そこで本業の収入と不動産の価値を損益通算するためにはどうしたらいいのか、また損益通算の仕組みについてお伝えします。

不動産所得の赤字を損益通算する

損益通算は節税に大きな効果を持っています。では損益通算の効果をできるだけ大きくするにはどうすればいいのでしょうか。その点を見ていきましょう。

損益通算とは

不動産運営により発生した赤字は、確定申告の際に損益通算をすることでサラリーマンの給与収入や他の収入と合算できます。例えば給与収入が600万円あり、不動産を購入した結果赤字が100万円あれば、その年の所得は500万円です。

サラリーマン給与の600万円ではなく、2つを合わせた500万円に対する所得税が課税されるので、一度支払った所得税や住民税が確定申告により変換されます。
所得税率は累進課税のため、収入に応じて税率も変わります。所得が減ることで税率が低くなれば税金も減り、自分の手元に残るお金は増えます。これを損益通算と呼ぶのです。

損益通算の計算方法

損益通算の非常に簡単な考え方としては以下のようになります。

給与所得+雑所得+不動産収入（赤字の場合は引く）

そしてその合計の数字に関して、以下の所得税率が課税されます。

所得	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
330万円以下 195万円超え	10％	97,500円
695万円以下 330万円超え	20％	427,500円
900万円以下 695万円超え	23％	636,000円
1,800万円以下 900万円超え	33％	153万6,000円
1,800万円超え4,000万円以下	40％	279万6,000円
4,000万円超	45％	479万6,000円

例えば不動産投資が黒字で200万円、給与所得が600万円、雑所得が150万円あればその時の所得税率（は）33%です。

しかし、給与所得が600万円で雑所得が50万円でも不動産投資がマイナス50万円であれば総所得は600万円になり所得税率は20%に下がります。所得税率が13％も違ってくれば最終的な納税額を大きく変わります。

もし損益通算ができない場合は、給与所得の600万円と雑所得の150万円、合計750万円の所得となり所得税率は23%です。特に所得金額900万円ラインは所得税率が10%も増えます。このように損益通算ができることで、非常に大きな節税効果が生まれるのです。

不動産投資では経費を増やすことがポイント

損益通算ができれば節税に大きな効果があることはわかりました。ただしそのためには不動産投資の収益を赤字にしなくてはいけません。

まず狙わなくても、必然的に不動産を購入の1年目と2年目は各種の経費支出が大きいので赤字になりやすいです。

その理由として、不動産物件を購入した初年度の税金があります。まず不動産購入時には登録免許税が課税されます。物件の評価額に対する係数であるため、購入した物件によって、数十万円、さらに100万円を超えることもあります。他にも物件購入に伴う費用として、司法書士への登記委託費、印紙代、各種の手数料やローン保証料などもかかります。

壁紙の張替えや外壁塗装など、物件修繕費用も発生するでしょう。その他に物件を購入する不動産屋への交通費、交際費や勉強のための書籍代なども費用にできます。こういった経費を極力増やせば、節税することができます。

不動産所得税も大きな支出に

また購入1年目か2年目のどちらに課税されるか、タイミングによって違いますが不動産取得税も大きな支出になります。特に不動産取得税は新築物件の場合それほど課税されませんが、中古物件は控除が少ないので金額が大きくなる傾向にあります。

不動産取得税は4月に納税通知書が送られてくることが多いので、購入した翌年の経費として計上することも多いでしょう。

アパートローンの返済金利も経費

物件購入に際してアパートローンなどの融資を受けていれば、返済金利を経費に計上できます。元本均等で返済するローンであれば、返済を開始して間もない頃は返済部分の半分以上が金利ということもあります。

逆に、ローン返済期間の終了間際になれば返済の大半が元本です。そのためローン返済を行い始めた時の方が、経費を大きく計上できます。こういった各種の経費があるので、物件を購入して間もない時期は帳簿が赤字になりやすいのです。

減価償却費も重要

また経費として計上できる重要なものに減価償却費があります。減価償却費は現金が出ていかない支出であり、キャッシュフローの改善に大きく影響します。

経費なので帳簿上では支出になるのに、お金は出ていかないという魔法の経費ともいえる存在です。不動産投資を節税する上で、減価償却費が鍵を握ると言っても過言ではないでしょう。

個人で不動産投資する場合は、物件の構造による耐用年数によって自動的に減価償却費が計上されます。物件を法的耐用年数で割った数字が毎年の減価償却費になります。
木造物件の場合、耐用年数は22年になるので2200万円の建物を購入した場合は、毎年100万円が経費になり、黒字から差し引けます。

また物件購入の1年目は年の途中での購入の場合、半年分の収入しか得られないこともありますし、物件が最初から満室経営できるケースもまれでしょう。

収入自体も少ないために、1年目は赤字になりますが、5年もすれば、基本的には収支も黒字に転換しているはずです。そうなると節税効果はなくなってしまいますが、本来不動産投資をする目的は収益を出すことですから、ずっと赤字の物件は手放した方がいいです。

損益通算はあくまでも副次的な効果として節税効果があり、節税をするために敢えて無駄に経費を使い、黒字を出さないようにするのはやめましょう。

損益通算できないケース

一方でケースによっては損益通算できないものもあります。個人投資家が購入した物件に対して、以下の二つの契約が損益通算できない物件として決められています。

• 別荘のように生活上必要不可欠ではない資産を貸付けたもの
• 土地を取得するための負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの

別荘を所有し、それを運営して発生した赤字は損益通算ができません。別荘を所有していない場合はあまり考慮する必要はないでしょう。

もう一つの土地を取得するための負債の利子は多くの人に影響するので、ここでしっかりと覚えておきましょう。

物件を購入する時には建物費用と、土地の費用に分かれます。

例えば新築で4000万円、建物2000万円、土地2000万円を購入するために、金利3％、ローン返済20年で3000万円の融資を受けたとします。

その場合初年度のローン返済総額は221,839円ですが、そのうちの金利は約10万円、年間約120万になります。そして初年度ということで、収入から税金、経費などを差し引いた金額が30万円だったとしましょう。30-120で最終的な赤字は90万円になります。

この90万円をサラリーマンの収入から引きたくなりますが、実際は金利の半分、つまり60万円は土地の購入費です。赤字の場合土地に関する負債の利子は損益通算ができないので、実際は30-60となり、損益通算できる赤字額は30万円のみです。

まとめ

不動産投資の醍醐味といえば損益通算ができて節税可能な点とも言われます。特に不動産を購入したばかりの時は赤字になることも多く節税できるようにしっかりと確定申告を行いましょう。そうすれば所得税が安くなり、現金の還付を受けられます。

逆に不動産を長期保有していれば、節税効果は低くなります。その場合は経費を多く計上するだけではなく、純粋に不動産所得を増やす努力も同時に行っていきましょう。