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【必読】土地売却のコツと売る際の手数料、税金まとめ

更新日：2021年08月02日、[PR]

土地を売却する際、どこから手を着けたらいいのか、どのような流れで進めて、売るためにはどのくらいの諸費用がかかるのかなど、とくに初めて土地を売るという方は気になるところだと思います。

あらかじめ流れや諸費用を把握しておかないと、いざ売却をすすめるにあたり準備をしていないことでなにかトラブルになったり、思ったように売却活動が進まないということもおきてしまいます。

ここで大枠の土地売却の流れや売る時のコツ、仲介手数料や税金などの諸費用について知識を得て、土地売却を円滑に進めていいける準備をしましょう。

この記事では下記の流れで解説していきます。

土地を売却する際の流れ
土地の価格相場を調べる方法
売却する際にかかる仲介手数料
仲介手数料以外にかかる諸費用
土地を売却する際にかかる税金

各項目では、該当する項目に対しての注意点なども解説していますので、参考にしてもらえればと思います。

このページの目次

土地を売却する際の流れ
土地の価格相場を調べる方法（一物四価）
土地を売却する際にかかる仲介手数料
仲介手数料以外にかかる諸費用
土地を売却する際にかかる税金
土地の売却を進める前に

土地を売却する際の流れ

土地を売る際にはまず、不動産業者に対して査定の依頼をしてみてください。おおよその売却価格が把握できるだけでなく、仲介を依頼する業者選びの基準にもなります。

業者によって土地の評価が異なる場合がありますので、複数の業者に査定をしてもらい、その中から信頼できそうな業者を選ぶとよいでしょう。
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仲介業者との媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する業者が決まったら、売主と業者間で媒介契約を締結します。これは土地の営業活動を依頼するための契約です。

契約の種類は、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。別の記事でそれぞれの特徴を解説していますので、参考にしてください。

>>一般媒介と専任媒介契約どちらがお得？

媒介契約が結ばれたのちに、土地の情報が公開され、売りに出されます。その後は基本的に業者に任せることになりますが、購入希望者から売主への問い合わせが業者を通じて入ることがありますので適宜対応してください。

時には、購入希望者から値引き交渉を持ちかけられることもあります。業者とうまく協力しながら円滑に営業活動を進めていく意識を持つことがポイントです。

買い主と売買契約をする

売主と買主の双方が納得すれば、いよいよ売買契約の締結へと進みます。この段階になると、業者が買主に対して契約に関する重要な事柄について説明します。これは「重要事項説明」と呼ばれ、法律で義務化されています。買主にとっては、売買契約の内容を正しく理解しておくことがなによりも重要だからです。

買主と売主の間で交わす契約書は業者が用意してくれたフォーマットが基本となりますが、売主としても、業者にすべてを丸投げするのではなく、どのような契約内容となるのかをきちんと把握しておくことが求められます。そうすれば、不要なトラブルを避けることにもつながります。

契約内容に特約をつけることもできるので、希望があれば、事前に業者と相談しておいてください。

土地の引き渡し

契約が締結されれば、次は支払いと土地の引き渡しです。売主と買主、業者、司法書士の四者が銀行の一室に集まり、その場で売却代金の振込手続きを行います。

決済を確認した司法書士が所有権移転登記を済ませ、売却に必要な諸手続きは完了します。多少面倒に感じるかもしれませんが、通常はこのようにして、物件の権利変動と代金支払いを同時に行います。

土地の価格相場を調べる方法（一物四価）

土地の売却を成功させるためには、需要と供給のバランスのとれた価格にしなければなりません。土地を買いたい人はなるべく安く購入したいですし、売りたい側としてはできるだけ高く売りたいと考えるのは当然のことです。この両者の考えを調整することが、土地の売買契約を成立させる前提となります。

そこで問題となるのが、「適正な売却価格をどのように決めればいいのか」という点です。利害が対立する両者が納得する適正価格であればこそ、お互いにとって満足のいく取引ができます。

不動産には主に4つの価格算定方法があり、それらの情報を加味しながら価格を決めていきます。方法が変われば算出額が変わりますので、理論上、ひとつの不動産に対して4つの価格がつくことになります。このことは「一物四価」と呼ばれています。

状況や目的に応じて採用するべき算定方法が変わってくるため、まずはこの4つの算定方法の特徴を理解してください。

時価(実勢価格)とは

不動産市場で実際に取引される際の価格です。

不動産に限ったことではありませんが、需要と供給の影響を受け、時期や経済状況によって変動することになります。多くの人が欲しい土地であれば坪単価は高くなりますし、逆に人気のない土地であれば安くしなければ売れません。

つまり、時価（実勢価格）とは売買が成立したときの価格なので、売主の考える「売りたい価格」と買主が「買いたい価格」が同じになっているものです。

これから売りに出そうとする土地の時価を正確に判断するのは難しいと言えます。なぜならば、買い手がつく価格が時価（実勢価格）であり、実際に売りに出すまで不透明な部分が多くなるからです。だからこそ、各業者の判断によって査定価格が変わってくるとも言えます。

あなたが売却したい土地の周辺の時価（実勢価格）が売却価格の目安となりますが、まずは業者に査定をしてもらうのが一番確実でしょう。

公示地価(公示価格)とは

国土交通省が決定する土地の価格です。専門資格を持った不動産鑑定士が土地を鑑定し、その結果をもとにして算出されます。

もちろん、日本中のすべての土地について国土交通省が価格を決めるわけではありません。「標準地」と呼ばれる地点を対象として、毎年1月1日時点の価格を3月に発表します。公的な機関が一般の人に知らせることを「公示」というため、公示地価と呼ばれるわけです。

国の役所が発表している価格で信頼性が高い情報のため、すべての地域で算出されていると便利なのですが、すべての土地について公示地価が算出されているわけではないことに注意が必要です。

平成28年度の公示地価は、全国の25,270地点が対象となっています。インターネットでも簡単に見ることができますので、関心のある人は国土交通省が開設しているサイトにアクセスしてみてください。

>>【国土交通省】国土交通省地価公示・都道府県地価調査

公示地価は、今回ご紹介する価格相場を調べる方法の中で時価に最も近い値になると言われています。自分の住んでいるエリアの公示地価と近隣地域の公示地価を比べてみると面白いですし、売却価格を設定する際の資料としても参考になります。

相続税評価額(路線価)とは

相続税額の基礎となるもので、1月1日時点の価格が毎年7月頃に税金を所管する国税庁から発表される、道路1平方メートルあたりの価格です。

土地の相続税評価額を決める際には、隣接する路線価をもとにして、該当する土地の評価額を出します。基本的には「路線価×土地の面積」で計算しますが、土地の形状などに応じて値を補正していきます。たとえば、正方形や長方形ではない土地（不整形地）では、利用しにくさを反映させるための計算式が用いられます。

路線価は、公示地価のおよそ8割程度です。相続の準備のための参考として路線価を利用することに大きな意義があり、市場での評価である時価とは異なります。売却価格の直接的な参考にするものではありません。

固定資産税評価額とは

1月1日時点の価格を市町村が4月頃に公表するものです。３年に一度、適正な価格になるように評価替えが行われ、だいたい、公示地価の７割程度の価格となります。固定資産税は毎年納付しますので、土地を所有している人にとっては、一番なじみのある価格かもしれません。

土地所有者宛てに送られてくる課税明細書に記載されていて、改めて計算する必要がないので、最も簡単に分かる土地評価です。

土地を売却する際にかかる仲介手数料

業者が行う契約業務や営業活動への対価として仲介手数料を支払いますが、業者が自由に決められるものではなく、法律で定められているルールがあります。

不動産業者の役割

売主と買主を結ぶ役割を持つのが不動産業者です。業者が抱える顧客に対してあなたの土地をアピールしてくれますので、個人で買主を探すよりも断然効率のよい営業ができます。

さらに、業者が広告を出してくれることもあります。ただし、宣伝費用が仲介手数料に含まれているわけではありませんので、実費を別途請求されることもあります。媒介契約を締結する際に事前に確認しておいてください。

ちなみに、仲介手数料は売買契約が成立した段階で発生します。契約額に基づいて手数料が算出されますが、契約をする前に手数料を支払う義務はないことになります。仲介手数料は、契約が成功した際の成功報酬です。

仲介手数料の相場と上限

業者の考え次第で仲介手数料を自由に決められるとしたら、不当に高い手数料を請求してくる可能性もあります。そのような不正を防止するために、宅地建物取引業法という法律によって仲介手数料の上限が定められています。

＜仲介手数料の計算＞

（1）200万円までの部分→5％
（2）200万円を超えて400万円までの部分→4％
（3）400万円を超える部分→3％
（4）上記合計額×1.08（消費税）

以上より、

「仲介手数料＝{（1）＋（2）＋（3）}×（4）1.08

となります。

たとえば、価格が1,000万円の不動産の場合だと、

（1）200万円×5％＝10万円
（2）200万円×4％＝8万円
（3）600万円×3％＝18万円
（4）{10万円＋8万円＋18万円}×1.08＝38万8,800円

1,000万円の土地を買うと、およそ39万円ほどの仲介手数料になることが分かります。

もっと安い200万円の土地であれば、「200万円×5％＝10万円」という一回の計算ですむので簡単ですが、400万円を超える額になると価格帯ごとに料率が異なり計算がすこし面倒です。

そこで、もっと簡単に計算できる式がありますのでご紹介します。

（土地の価格×3％＋6万円）×1.08（消費税8％）

土地の価格が1,000万円であれば、

（1,000万円×3％＋6万円）×1.08＝38万8800円

さきほどの式で計算した際と同じ金額になりました。この簡易な計算式は400万円を超える場合でなければ使用できませんが、覚えておくと便利です。

法律で決められているのは一方からもらえる「上限額」

この金額が必ず請求されるのかというと、そうではありません。この式で求められる仲介手数料はあくまでも上限だからです。

法律で決められている上限の範囲内であれば、自由に仲介手数料を設定してもいいことになっています。したがって、一切仲介手数料を受け取らないということでも全く問題ありませんが、手数料が収入源である以上、そんな業者はいないでしょう。

不動産業者としては上限いっぱいの仲介手数料をもらいたいのは当然のことですから、法律で決められた上限額を請求されるのがほとんどだと言えます。

また、売買の場合には、仲介手数料を売主だけでなく、買主も支払います。売主と買主の仲介を一社が担当するのであれば、上限額の2倍が業者の収入となります。これが俗に言う「両手仲介」です。

仲介手数料の値引き交渉はできる？

1,000万円の土地売買の手数料は38万8800円以内であればいいのですから、理論上は10万円や20万円だって可能です。

この仕組みについてなにも知らないのであれば、業者に請求される上限額をそのまま支払うことに抵抗を感じないかもしれません。しかしその一方で、これまでに説明してきた事情を理解している人は、不動産業者との交渉によって仲介手数料を安くできるのではないかと考えます。

仲介手数料の設定は、仲介を依頼する媒介契約を締結する段階で決めますから、仲介手数料に関する交渉ができるのは媒介契約を締結する前になります。

売買が成立したあとに手数料額に関する交渉をするとさまざまなトラブルの要因にもなりかねませんから、不動産業者としてもあらかじめ決めておきたいのは当然のことでしょう。

仲介手数料と営業のやる気は比例する

仮に、不動産業者との交渉を通じて仲介手数料を安く設定できたことを考えてみてください。不動産業者は、仲介契約を結んだあとに当該土地を売却する営業活動を行います。

「この土地を売ればこのくらいの仲介手数料が入る」ということが分かるため、手数料が高い物件であればあるほど、営業スタッフのやる気が出ます。

余談ですが、成功報酬を導入している不動産業者では、仲介手数料の何割かを担当スタッフに配分していることがあります。仲介手数料額は、営業スタッフのインセンティブとして働くことが多いのです。

不動産業者のスタッフも人の子ですから、他の物件よりも儲からない商品を積極的に売り出そうとはしません。もし、仲介契約を結んだときに手数料が通常よりも安ければ、営業に力が入らないのは簡単に想像できます。あなたの土地を売ってもあまりお金にならないということを意識しながら営業することになるからです。

仲介手数料の値引きは慎重に

つまり、仲介手数料を値引きしてもらったがゆえに、不動産業者のやる気が削がれてしまう可能性があるのです。営業スタッフが積極的に取り扱ってくれないため、あなたの土地がなかなか売れないという事態にもなりかねません。

気持ちよく営業をしてもらうためにも、仲介手数料の値引き交渉はしないほうがいいでしょう。手数料をケチったことによって、仲介を依頼した土地が塩漬け状態になってしまったのでは本末転倒です。

インターネットの導入と仲介手数料

また、このところ、店舗をもたない不動産業者が増加し業界からの注目を集めていることをご存知でしょうか。昔ながらの不動産業者といえば、お店のカウンター越しに営業していました。

店舗をもたない不動産業者では、インターネットを通じて不動産取引を完結させてしまいます。店舗を借りる家賃が必要ないばかりか、人件費をも節約できるため、大幅なコストカットが実現できます。

こうした営業努力によって、仲介手数料の割引に反映させることが可能となっています。各業者が特色を出して顧客獲得合戦を繰り広げていますので、もしかしたら、仲介手数料を安く設定する不動産業者が今後増えていくかもしれません。

仲介手数料以外にかかる諸費用

土地を売却する際には、仲介手数料に加えて、その他にも費用がかかります。

不動産登記に必要な費用

土地を売却すると、当然ですがその土地はあなたのものではなくなります。「この土地は自分が持っている」という権利が、所有権です。売買が実現すれば、売主から買主へと権利が移動するわけです。

しかしながら、権利は目に見えないので手渡しするわけにもいきません。そのため、土地を持っていることを証明するためにはどうしたらいいのかという問題が出てきます。

そこで、不動産登記という制度を利用します。国が管轄する役所である法務局において、「この土地は自分のものです」という登録をするイメージです。

法務局に行って所定の手続きをすれば、プリントアウトした登記簿がもらえますし、自分が所有していない土地であっても登記簿を請求できます。

登記簿には見えない権利が記載されている

登記簿には、土地の所有者や、いつ誰に所有権が移ったのかが書かれています。土地の所有者が誰か分からないときは、不動産登記簿を見ればいいわけです。さらに、抵当権などの権利が付けられている場合にも、その都度の申請に応じて、登記簿に記録されていきます。

不動産登記は、目に見えない権利を設定するための手続きだと考えてください。不動産登記簿に記載されている内容は、他の人たちに対して主張することができますが、登記を怠ってしまうと、登記をしていない権利について第三者には主張できません。

土地を売却したあとでも未登記なのであれば、世間的にはずっとあなたの所有のままなのです。ただし、専門的な話とはなりますが、未登記であっても売主と買主の間では、権利変動を主張することができます。

未登記が続き、第三者に対して権利を主張できないとすると、たとえば二重譲渡の可能性など、あとあと面倒なことになる可能性があります。

ですから、売却代金の支払いと同時に不動産登記の所有権移転登記も済ませてしまうのが一般的であり、必須なのです。

登記は基本的に専門家に依頼しよう

この不動産登記の作業は、専門的な知識が必要であるため、専門家である司法書士に任せてしまうことをおすすめします。不動産業者を介した売却の場合には、不動産会社と懇意にしている司法書士が担当してくれることがほとんどです。

登記に必要な書類を用意したり、申請書を作成するだけでなく、法務局に書類を持っていく作業など、申請に必要なほとんどの業務を行ってくれますので任せてしまうととても楽です。

司法書士へ支払う報酬は、各司法書士によって異なります。通常であれば買主が負担することになりますので、売主としてはあまり心配しなくても大丈夫でしょう。

例外として、売却する土地にローンが残っていたり、住所を変更する必要がある場合は売主が負担します。このような場合には、買主ではなく売主側で不動産登記の処理をする必要があるからです。そのような場合であっても、おおよそ、１万円程度の司法書士報酬を見込んでおけば問題ありません。

しかし、司法書士報酬を節約したいがために、登記をせずにそのままにしておくことだけはおすすめできません。もしどうしても司法書士費用を節約したいのであれば、自分で登記を実施しましょう。登記実務については、初めての人でも対応できるもので、それほど難しくはありません。

自分で登記するならインターネットや法務局で情報を得よう

インターネットにも登記手続きに関する情報がたくさんありますし、関連書籍も販売されていますので参考にしてみてください。

また、最近の法務局には、申請実務についてレクチャーしてくれる場所が設けられており、気軽に質問したり教えてもらうことが可能です。申請書をつくってみてわからないことがあれば法務局に問い合わせる、という流れでも問題ありません。

司法書士に頼むにしろ、自分で登記をするにしろ、いずれでも構いません。ただ、登記をしないという選択肢はないことだけは、しっかりと認識しておいてください。

住宅ローンの繰上げ返済手数料

売却を決めた土地の上にローンが残っている住宅が建っているときには、土地の売却代金でローンを一気に完済させることが可能です。

別名義の住宅をそのままにして土地だけ購入したいという人はあまりいないので、住宅と土地をまとめて売りに出すケースなどが考えられます。

その際には、金融機関に対して返済を繰り上げるための手数料が発生することがありますので注意してください。手数料は金融機関によってまちまちですから、営業担当者やパンフレットなどを通じて事前に確認しておきましょう。

更地にする場合の解体費用

家屋や建物が建っている土地を単独で売る場合には、買い手がつきにくくなります。余計なものが建っている土地を買いたがる人はいません。更地のほうが買主にとっては自由に使えるわけですから、土地の上に建物がないほうが評価が高まり、売却しやすくなるのです。

しかし、建物の解体費用がかかるので、その費用負担分を考慮しなければなりません。

解体費用は、建物の種類や大きさ、建築年数などによって大きく変わってきます。数万円程度で済まないことは確実です。数百万以上の費用がかかることもあり、予想外に負担が大きくなることも考えられます。解体を検討する際には、信頼できる解体業者から見積もりをもらうようにしましょう。

測量費用

売却前に測量を実施すると、どこからどこまでが売却対象となるかが明確になります。特に、土地の境界線がはっきりとしていないとき、隣地の所有者とのトラブルに発展しかねませんから、測量が重要な意味を持ちます。

必ず、登記簿を確認のうえ、境界がきちんと定められているかを把握するようにしてください。

この測量を専門的に担っているのが、土地家屋調査士です。20万円以上の測量費用がかかると思っておけばいいでしょう。意外と高額になるケースがあるので、事前に見積もりをもらうことが大切です。

整地費用

たとえば、土地に草が生い茂っていたり、山林となっている土地を伐採してから売りに出したい場合には整地費用がかかります。

売却価格に整地費用を上乗せするのかなどを不動産業者と相談しながら決めるとよいでしょう。整地してから売るのか、現況のまま売るのかも重要な判断となりますから、慎重な検討が求められます。

整地費用についても土地によって費用は全く異なりますので、専門業者から見積もりをもらうことが必須です。

土地を売却する際にかかる税金

土地の売却には、税金もかかりますので注意してください。この税金に関する知識は意外な盲点で、うっかり忘れがちです。予想よりもさらに費用がかかってしまったということのないようにしましょう。

印紙税

簡単に言えば、作成した契約書に課される税金です。収入印紙を契約書に貼ることで納付となりますが、なんのために課税されているのかよくわからないという人が多いかもしれません。

一応の理屈としては、経済的な利益を伴う取引が前提となった契約書にかかる税金だとされており、1万円未満の取引であれば印紙税は必要ありません。要するに高額の取引が前提となる契約の場合に支払うべき税金だということです。不

動産取引は1万円以上の取引となりますので、すべての場合において印紙税がかかると言って差し支えありません。価格によって税額が異なりますが、たとえば1,000万円を超えて5,000万円であれば2万円（平成30年3月31日までは軽減措置により1万円）です。

登録免許税

登録免許税は、不動産登記を行う際に支払うこととなる税金です。混同しがちですが、司法書士報酬とは別となります。

不動産登記申請の際に法務局に収入印紙で支払います。土地の売買取引の場合には、買主が負担します。たとえば、設定済みの抵当権を抹消する登記であれば、売主が1,000円の登録免許税を納めます。

ちなみに、平成29年4月1日以降に土地の所有権移転登記をする場合、買主は固定資産税評価額の2.0％の負担になります。

消費税についての補足

さきほど、仲介手数料には消費税がかかると述べましたが、土地そのものの売買については消費税がかかりません。個人が住むための住居物件も同様に非課税です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、土地や建物を売った際に得た売却益（譲渡所得）にかかる税金のことです。

まずはじめに譲渡所得が計算され、その額に対して所得税と住民税が課されるという仕組みになっています。譲渡所得にかかる税率は、不動産の用途や期間によって変わってきますので、他の税金よりも計算がかなり複雑です。

課税される売却益を計算する際には、取得費用や特別控除額をひいたり、さらには減価償却をする必要があります。

譲渡所得は特にわかりにくいので、専門家のアドバイスを受けながら計算したほうが無難です。ここでは、売却して終わりなのではなく、売却後にも税金がかかるんだということを覚えておけば十分でしょう。

こうしてみると、たくさんの費用が売却価格からひかれることが分かると思います。

売主の手元に残る利益は、土地を売って得たお金から仲介手数料や税金などの諸費用が引かれた額になることをしっかりと頭に入れておいてください。

土地の売却を進める前に

土地の売れる価格や売れるまでの期間は、契約をする不動産屋によってかなり差が出ます。そのため、複数の不動産屋の査定額を確認することが高く売却するためのコツとなります。

そのような場合に便利なのが、複数社の不動産会社に一括で査定を出せる一括査定サービスです。

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両手仲介による囲い込みが問題とされている中で、片手仲介のみのエージェント制度を導入したSRE不動産は不動産業界に革命を起こしたとも言われています。

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土地の売却は大きなお金が動くので、やはり信頼ができて、しっかりとした実績がある大手企業に任せたほうが安心して売却を進められます。

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