ワンルームマンション投資のメリットとデメリット、リスク

最終更新日：2021年08月02日

不動産投資を始めたいけど、手持ちの資金は多くない。いきなり大きな借入れをして、不動産投資をするには抵抗がある。

そんな悩みを持っている人におすすめなのが、少額で始められるワンルームマンション投資です。

今回はワンルームマンション投資のメリットやデメリット、リスクについて解説しながら、1棟マンション投資など、他の不動産投資手法と比べながら、ワンルームマンション投資の魅力についても解説します。

ワンルームマンション投資とは

不動産投資には、複数の手法があります。一棟アパート投資や一棟マンション投資、区分所有マンション投資、戸建て投資など。ワンルームマンション投資も数ある不動産投資手法の一つです。

ワンルームマンション投資は、区分所有のワンルームマンションを購入して、単身者に貸す不動産投資手法です。

このワンルームマンション投資には、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。ワンルームマンション投資のメリット、デメリットを理解するためには、新築と中古のワンルームマンションに分けて考える必要があります。

新築ワンルームマンション

同じワンルームでも、新築と中古では投資結果に大きな違いが出ます。その理由は3つあります。

• 購入価格、銀行評価
• 利回り
• 借入方法と毎月の返済額の影響

この3つの視点で、新築ワンルームマンションのメリットとデメリットについて解説します。

メリット

新築ワンルームマンションには3つのメリットがあります。

一つ目は銀行評価が高く、物件に担保力があることです。つまり、銀行からの借り入れがしやすく、ローンを組んで購入しやすくなります。借入額を大きく設定できる、もしくは全額をローンが組めるので、少ない投資資金で始められるメリットがあります。

二つ目は、中古物件に比べて、新築は高い家賃設定ができることです。不動産業界では、「新築プレミアム」などと呼ばれています。新築物件という付加価値に対して、プレミアムを家賃に上乗せします。その結果、周辺の賃貸物件よりも高い家賃設定ができるメリットがあります。

三つ目は、入居者の募集がしやすいというメリットです。周辺物件より高い家賃設定であっても、新築という付加価値のおかげで入居者を集めやすくなります。「誰も住んだことのない部屋にはじめて自分が住む」ということや、「最新の設備が備わっている」ということに魅力を感じる入居者層が一定数いるからです。

デメリットやリスク

では、新築ワンルームマンション投資には、どんなデメリット、リスクがあるのでしょうか。新築ワンルームマンション投資のデメリット、リスクも3つに分けられます。

まず一つ目が、物件の購入価格が高いことです。新築物件には必ずデベロッパー（売主）の利益が含まれています。

物件価格の1割～2割程度が、デベロッパーの利益になります。その他にも人件費や広告費など、様々な経費が掛かるので、中古物件に比べて価格が高くなります。

二つ目は、利回りが低くなることです。新築の場合、家賃を高く設定できます。

ですが、中古と新築の物件価格の差を、家賃のプレミアム分で回収できません。結果的に表面利回りは低くなります。

三つ目は、借入額が大きい場合、赤字経営に陥りやすいリスクです。メリットのところで書きましたが、新築の場合、フルローンで購入できる物件もあります。フルローンや購入資金の大半をローンでまかなった場合、ローンの返済や管理費、修繕積立金の支払いで赤字経営に陥るリスクがあります。

新築でローンの借入額が大きい場合、事前の試算がとても大切です。

中古ワンルームマンション

新築ワンルームマンション投資のメリットとデメリット、リスクについて説明したところで、今度は中古ワンルームマンション投資のメリットとデメリット、リスクについて話したいと思います。

基本的には新築のデメリットを解消したのが中古ワンルームのメリットになるのですが、中古ワンルーム特有のデメリットやリスクもありますので、しっかり抑えておきましょう。

メリット

中古ワンルームマンション投資の一つ目のメリットは、新築に比べて物件価格が安く、購入しやすいことです。築浅の物件であっても、新築時の価格より2割～3割ほど安く買えます。

これは、マンションデベロッパーの利益や販売経費が価格に乗らないからです。物件価格が安いと、より少ない投資資金で始められます。

二つ目のメリットは、高利回りの物件を狙いやすいことです。新築のデメリットのところでも書きましたが、物件の利回りは家賃設定よりも、購入価格の影響の方が大きいです。

物件価格が高ければ利回りは低くなり、逆に安ければ高利回りを狙えます。後からリフォームやリノベーションをいくらほどこしても、家賃を大幅にあげられるものではありません。

ある意味、その物件の利回りは、最初の購入額で決まってしまいますので、安く買える中古物件には大きなメリットがあります。

三つ目のメリットは、立地の選定を間違わなければ安定経営をしやすいということです。いくら物件価格が安くて利回りが高くても、賃貸需要がないエリアではうまくいきません。

たとえば、地方の高利回り物件です。しかし、都心部で賃貸需要の安定しているエリアであれば、中古物件のメリットが生きてきます。

物件価格を安く抑えることができれば、毎月のローン返済を少なくできるからです。毎月の支払いが少なければ、家賃収入で十分、安定経営ができます。

デメリットやリスク

中古物件のデメリットとリスクは大きく3つに分けられます。

一つ目は、中古物件は担保力が弱く、金融機関の評価額が低いことです。金融機関の融資可能額は、物件評価額の7割前後の回答になると考えておいてください。

手持ちの資金が少なくて、できるだけたくさんお金を借りたいという人にはデメリットになるでしょう。ですが、先ほどから述べているように、借入額を少なくするということは、安定経営をしやすいということでもあります。

つまり、借入れできる額が少ないというデメリットは、発想を転換してプラスにとらえるように考えたほうがいいでしょう。

二つ目のデメリットは、間取りや設備が古くて、今のトレンドとかけ離れた物件があることです。バブル期のワンルームマンションにはバス、トイレ、洗面が一体になった「3点ユニット」ものがあります。

今のトレンドは、バストイレ別物件です。3点ユニットの物件を選んでしまった場合、入居者募集に苦労する可能性があります。

さらに、購入のタイミングによっては、ガス給湯器やエアコンなど、設備更新が必要な時期と重なることもあります。その場合、追加の出費が発生します。

三つ目は、耐震性のリスクです。

1981年に新しい耐震基準の法律が施行されました。新法基準で作られた建物を「新耐震」、旧法の基準で建築されたものを「旧耐震」と呼びます。

新耐震基準の建物と、旧耐震基準の建物では、耐震性能に大きな差があることを覚えておいてください。近年の大震災で倒壊した建物は、旧耐震の建造物ばかりです。うっかり旧耐震のマンションを購入してしまうと、震災時に建物が倒壊するリスクを抱え込むことになります。

タワーマンション

ワンルームマンション投資について説明したところで、最近、注目を集めているタワーマンション投資についてふれておきたいと思います。タワーマンション投資はうまくやれば、ワンルームマンション投資などよりも遥かに大きなインカムゲインが狙える投資法として人気です。

メリット

タワーマンション投資のメリットも3つに分けて抑えておきましょう。

まず一つ目は、高い家賃設定ができて、高利回りが狙えることです。ワンルームや戸建てと比較すると、高額な賃料設定ができるのが分かります。

また、家賃は通常、築年数ともに下落していくものですが、タワーマンションの場合、その方程式が当てはまりません。同じ間取りでも、築10年の35階にある部屋の家賃が、新築の15階にある部屋の家賃の2倍ということもあります。ポイントは、上層階に部屋があるかどうかということです。

二つ目のメリットは、売却時に値上がり益（キャピタルゲイン）が狙えることです。タワーマンションは駅近で利便性がよく、コンシェルジュサービスやゲストルームなどがあって、物件の付加価値が高いので人気があります。

そのため、物件価格が下がりにくく、逆に値上がりすることもあります。つまり、安く買うことができれば、出口戦略を描きやすいということです。

三つ目のメリットとして、設備、サービスが抜群な上に、入居者の質も良いことです。ゲストルームや入居者専用託児所、コンシェルジュサービスなどです。

こういったサービスを実現できるのは、タワーマンションの総戸数が多いからです。設備やサービスの維持運営にはコストがかかりますが、タワーマンションの場合、総戸数で割ると一戸当たりの管理費を小さく抑えることができるのです。

また、これだけの賃料が払える入居者層は、モラルやマナーがよく、部屋をキレイに使ってくれるのも大家にとっては嬉しいポイントです。

デメリットやリスク

タワーマンション投資のデメリットやリスクも、今まで同様に3つにまとめておきましょう。

一つ目は購入価格が高いことです。新築はもちろん、中古であっても高額で、用意する現金もかなり必要になります。たとえば、5500万円の物件を買おうと思ったら、物件価格1割の手付金を用意するだけで550万円のキャッシュが必要になります。

二つ目は、タワーマンションを安く買うにはかなりの努力が必要だということです。すでにベテラン投資家は、タワーマンション投資が美味しいという事に気付いています。

そのため、良い物件は常に取り合いです。そこに、マイホーム購入目的の一般のお客さんも加わるので、競争率が高いのがネックです。

最後に、タワーマンションが飽和状態のエリアもあることです。近年のタワーマンション人気の影響を受けて、都心部では建設ラッシュが起こっています。

そのため、一部のエリアではタワーマンションが乱立し、飽和状態になっているのです。そうしたエリアでは、供給過剰で家賃下落が起きています。ですが、購入価格は高いままなので、利回りだけが下がります。

それでは、タワーマンション投資ならではのうま味がなくなってしまうので注意が必要です。

他のマンション投資との比較

ここまで、ワンルームマンション投資を中心に、メリットやデメリット、どのようなリスクが潜んでいるかについて説明してきました。

今度は、不動産投資の醍醐味とも言える、1棟マンション投資や、ファミリータイプの物件とも特徴を比較してみましょう。

1棟マンションとの比較

ワンルーム投資と比較して、1棟マンション投資にはスケールメリットがあります。まず、部屋がたくさんあるので、区分所有よりも収益性や効率性が高いことです。

また、1棟まとめて部屋を買うので、契約の手間が1回で済むメリットもあります。30戸の部屋を区分所有で買うとなると、30回分の物件探し、契約の手間が発生します。なかなか大変です。

物件の価値という面でも、1棟マンション投資は、最後まで土地の価値が残ることもメリットです。区分所有の場合、建物価値が減っていく一方で、土地の価値はありません。ですが、1棟マンション投資の場合、築年数の経過と共に建物価値がゼロになっても、最後は土地の価値が残ります。

一方で、区分所有に比べて1棟投資ならではのデメリットもあります。例えば、自殺や火災などの事故や不祥事が起きた場合、建物全体の価値が下がるリスクがあります。また、管理会社に全部おまかせで、オーナーはほとんどすることがないワンルーム投資とは違い、1棟マンション投資は、管理会社との打合せや指示出しなど、手間とコストがかかります。

売却時の流動性も、1棟マンションはワンルームに比べて劣ります。価格が高いので、売れるまでにそれなりの時間が必要です。

ファミリータイプとの比較

投資スタイルは様々で、簡単にこれが正解とは言えません。ですが、ベテラン投資家には、ワンルームタイプにこだわり、ファミリータイプを敬遠する人が多くいます。理由は、ワンルームに比べて、ファミリータイプは投資効率や利回りを上げにくい、もしくは上がらないからです。

ワンルームだと20㎡～30㎡、ファミリータイプだと55㎡～70㎡以上の面積が必要になります。部屋の原状回復工事やリフォーム工事などは㎡単価で計算します。

ということは、ファミリータイプは単純に2倍のコストが必要になります。実際には、2倍では収まらずに、3倍程度かかることもあります。

ところが、コストは倍以上かかるのに、家賃で比較すると2倍もとれない物件がほとんどなのです。ワンルームの家賃と比較して、せいぜい1.3倍～よくて1.5倍程度でしょう。

つまり、投資効率で見た場合、部屋は小さければ小さいほど、利回りは上がるということです。

まとめ

今回はワンルームマンション投資のメリットやデメリットについて解説してきました。

デメリットやリスクを理解して臨めば、安定経営をしながら投資家としての経験値を蓄えることができるのが、ワンルームマンション投資の魅力です。

まずは、ワンルームマンション投資で大家としての経験を養ってから、徐々にステップアップしていくのはいかがでしょうか。