月極駐車場とコインパーキングの運営方法、業者まとめ

月極駐車場とコインパーキングの運営方法、業者まとめ

1. 駐車場の運営方法まとめ
   1. 月極駐車場
   2. コインパーキング
2. コインパーキング業者の特徴
   1. 三井のリパーク
   2. タイムズ（パーク24）
   3. NTTル・パルク
3. まとめ

駐車場の運営方法まとめ

駐車場経営は大きく分けると下記2つの活用形態に分類でき、その活用形態も運営方法によってさらに2つに分類できます。

• 月極駐車場　　　　一括借り上げ方式、管理委託方式
• コインパーキング　土地賃貸方式、自己経営方式

駐車場にする土地適性によってまずは月極駐車場、コインパーキングのどちらにするのかを決定し、後はその運営方法を選ぶという流れです。よってどちらの駐車場にするのか、どう運営するのかによって初期投資費用も大きく違ってきます。

月極駐車場

月極駐車場の運営方式は下記の2つに分類できます。

• 一括借り上げ方式
• 管理委託方式

簡単に解説すれば駐車場経営を運営業者に丸投げするか、一部運営の手助けを乞うかの違いです。それではこれら運営方式を詳しく解説しましょう。

一括借り上げ方式

この方式は月極駐車場の経営において投資費用、手間暇がかかららないのが大きな特徴です。契約内容は運営業者によって多少の違いが出てきますが、地主と運営業者とで借地権や営業権の一切発生しない賃貸借契約を結び、一般的には駐車場賃料の85％から80％の額を毎月決まった金額を土地の賃貸料として運営会社から得る形になります。

そして、そのほかの特徴としては下記のような点が挙げられます。

• 設備投資費用は運営業者が負担
• 駐車場の運営と管理が運営業者
• 利用者募集、広告が運営会社
• 短期契約も可能

駐車場経営中で10台中5台分の駐車場契約が埋まらないといった場合には、その5台分に限定して契約できる柔軟対応を取るところもあり、運営中の駐車場問題をクリアするために契約するといった運営もできます。

この後に解説する管理委託方式やすべてを自己運営する方式と比べれば、収益はどうしても低くなってしまいますが、楽に運営できて安定した収益を得られるという大きなメリットがあります。副業として月極駐車場経営を考えるのならば、おすすめの運営方式になってくるでしょう。

管理委託方式

土地だけを貸し出してすべての管理・運営業務を運営業者に丸投げする一括借り上げ方式に対して、管理委託方式は駐車場賃料の集金や保守・管理などの一部業務を運営会社に委託する方式で、一般的には駐車場収入の5％から10％を委託管理費として支払います。

収入は一括借り上げ方式よりも10％ほど上がりますが、その分、駐車場運営に関わる手間暇が多くなるので、副業として営む場合には慎重に検討する必要があります。

コインパーキング

コインパーキングの運営方式も月極駐車場と同様に下記の2つに分類できます。

• 土地賃貸方式
• 自己経営方式

この2つの違いは駐車場経営を運営業者に丸投げするか、初期設置や運営、管理すべてを個人で行うかの違いです。それではこれら運営方式を詳しく解説していきましょう。

土地賃貸方式

土地貸借方式はコインパーキングの運営業者に土地を貸し出し、駐車場経営を営んでもらい、その収益を土地の賃料として得る形です。月極駐車場の一括借り上げ方式と同じ内容で、その他の特徴も下記のように同じです。

• 駐車場の売上に関係なく設定した賃料が得られる
• 設備投資費用は運営業者が負担
• 駐車場の運営と管理が運営業者
• 利用者募集、広告が運営会社
• 短期契約も可能

コインパーキングは月極駐車場よりも運営のノウハウが必要になってきます。事前の市場調査をしっかりと行わなければ需要がなく失敗に終わることありますし、同地域内のコインパーキング数によっては収入が安定しないこともあります。

よって、コインパーキング経営を営む場合には、専門業者の高いノウハウを求めてこの方式を選ぶ人が大半を占めます。

しかも、コインパーキングでは料金精算機などの月極駐車場では必要ない設備が必須となるため、初期投資費用も高くなってしまいます。その点、土地賃貸方式ならば土地をそのまま貸すだけなので、初期投資費用を全て運営業者負担となるのは大きなメリットですし、失敗した時のリスク回避対策にもなります。

自己経営方式

自己経営方式は運営業者に一切頼らず自分で駐車場の管理、運営を行い、もちろん開設にかかる初期投資費用も自費で賄うことになります。よって、運営業者を介した経営とは全く違う経営方式です。しかし、駐車場売上は全てオーナーに入ってくるので、高稼働が望めれば高収入を上げられる大きなメリットがあります。

ですが先程も言ったようにコインパーキングの経営には、専門的な知識と運営力が必要不可欠です。そのスキルがある人ならば心配いりませんが、コインパーキング経営が初めてという人には荷の重いものとなってきます。

その荷を少しでも軽くする方法として、先に紹介した月極駐車場の管理委託方式を取ることもできます。管理委託料として5％から10％ほどの料金を支払い、機器のメンテナンスやトラブル対応など個人では対応が難しい運営だけを任せるという方式です。

丸投げする土地貸借方式よりも収入は10％ほど高くなり、運営業者の力を借りることにより運営リスクを大きく引き下げることができるので、検討してみるだけの価値はあるでしょう。

コインパーキング業者の特徴

近年の駐車場経営において運営業者の運営力が必要不可欠なものであることはよく理解してもらえたと思います。しかし、単に運営業者に運営助力を依頼すればOKというわけではありません。

現在、駐車場経営に乗り出す地主は年々多くなってきていますが、その経営を成功に導くには高いノウハウと運営手段を持つ運営業者選びが重要なポイントとなってきます。

そこで最後に現在注目されている人気の高い運営業者を紹介しておくことにしましょう。

三井のリパーク

三井のリパークは三井住友不動産が運営管理する駐車業運営管理会社です。平成29年3月末現在で全国に21万台超えの運営管理を行っていることからも、その実績は十分なものと言えるでしょう。

基本的にはコインパーキングとしての土地賃貸方式(一括借り上げ)となるため初期投資費用が必要ありません。この点からも副業として遊休地を有効活用したいと考えている人には、おすすめの運営会社です。

また三井のリパークの最大の強みは下記のような先進のネットワークを利用した、強力なバックアップで運営、管理が行われている点です。

• 駐車場の稼働情報をリアルタイムで収集発信
• 売上情報分析による適正料金設定や子売上向上施策
• トラブルにも24時間365日コールセンターが対応
• 24時間365日の機器管理

タイムズ（パーク24）

タイムズ（パーク24）はTimesと書かれた黄色の看板が目印のコインパーキングで、コインパーキングの運営・管理を主とした会社です。近年急成長していることでも注目を浴びており、基本的には土地賃貸方式(一括借り上げ)がスタンダードプランとなります。

しかし、下記のように数種の提供プランがあり、地主の意向に応じた運営・管理方式を選べるのも見逃せない特徴です。

• 一般タイムズ　土地賃貸方式(一括借り上げ)にスタンダードプラン
• タイムズパートナーサービス　各施設の来客用駐車場をコインパーキングとして利用
• 駐車場管理業務　駐車場の管理業務のみを請負うプラン

また契約期間は2年が基本となっており、それ以降は3か月前の予告で解約できます。長期間に渡って土地が縛られることもなく、土地転用ができる点も見逃せないポイントになってくるでしょう。

NTTル・パルク

NTTル・パルクはNTTグループの参加企業で、下記のように多種多様な土地活用の運営・管理業務を行っている会社です。

• コインパーキングの運営、管理
• 月極駐車場の運営、管理
• 自動販売機の設置
• 証明写真機の設置

土地賃貸方式(一括借り上げ)の他にも、周辺の環境調査などの開設準備、その後の管理・保守だけをサポートしてもらい、地主自らが運営することもできます。またNTTの最大の強みを生かしたIT利用の運営・管理が大きな特徴で、他の運営業者にはない下記のような多様なサービス提供は大きな差別化ポイントになります。

• ネットワークカメラを利用した空き情報確認
• FeliCaによるキャッシュレス対応
• ナンバー認識システムによるロックレス式IT精算システムの導入
• アルコール検知機能付き精算機の導入

また自動販売機や証明写真機の設置もできるため、スペースを最大限に生かした土地活用を提案してもらえるのも見逃せないメリットの1つです。

まとめ

稼働率という天さえクリアできれば、運営業者を介さない地主自らの駐車場経営が一番理想的です。しかし、専業ではなく副業としての経営は個人で行う際は、経営失敗という大きなリスクを背負うこととなります。

その点からも駐車業経営を検討するならば、運営業者の存在を無視することはできないでしょう。自分の土地が駐車場経営で最大限の利益が出るかは、その運営業者選びにかかっていると言っても過言ではありません。

運営業者選びは慎重に行うのが肝心です。できるだけ多くの業者比較をし、本当に自分にあった信頼できる業者がどこかをじっくりと検討するようにしてください。