サブリース契約とは？よくある失敗やトラブルまとめ

最終更新日：2021年08月02日

近年不動産投資に興味を持つ人が増えてきていますが、「サブリース」による不動産経営の広告も、不動産会社などから活発に見られるようになっています。

このサブリースは一体どのようなものなのか、またサブリースの魅力や注意点について解説します。

サブリースとマスターリース

まず、サブリースとは具体的にどのような契約のことを指すのでしょうか。

一般的に不動産を所有する大家は、不動産屋経由で入居者を募集し、物件の管理を任せて経営していきます。

そこで入居者を集めるためには、自分でいろいろな施策を練る必要があり、入居者を入れなれなければ、もちろん収入は入ってきません。

サブリースとマスターリースという用語の意味

サブリースの場合は、自分の物件をまるごと不動産会社に貸し出して、運営もまるごと委託します。その際に本来満室であれば得られる賃料から運営手数料として10～20％を不動産会社に渡す契約を結びます。

不動産会社は賃料保障として、空室の如何にかかわらず、手数料を差し引いた賃料を大家に振り込みます。大家にとっては手数料を支払うだけで、運営をすべて任せられるだけではなく、毎月の収入も確保されます。

正確な不動産用語で言うと、大家が不動産会社に物件をまるごと貸し出すことは「マスターリース」と言い、大家から物件を借り受けた不動産会社が、入居者に部屋を貸し出すことを「サブリース」と言います。

つまり、大家にとってはマスターリースと言うべきなのですが、マスターリースからのサブリースを経て収入を得ているので、一般的には不動産会社に物件運営を委託することをサブリースと呼んでいます。

サブリース契約のメリット

サブリース契約を結んだ場合、大家にはどのようなメリットがあるでしょうか。サブリース契約を結ぶ前によく理解しておきましょう。

サブリースでは手間が大幅に軽減される

サブリースの基本的なメリットとしては、以下のような点が挙げられます。

• 安定した収入を得て、返済計画が立てられる
• 管理や修繕の手間がかからない
• 入居者関連のトラブルから解放される

サブリースによる一括借上の最大のメリットは、一定額の家賃が、空室があっても必ず振り込まれることです。空室が出た際の対応や募集を自分で行う必要もないので、手間や心労からも開放されます。

さらにこれから先の収入が把握できるので、返済計画も立てやすくなります。

また建物の管理や修繕の対応も、不動産会社に全て任せられます。何か問題が起こった時に現場に行ってもらい、修理や対応をしてもらえるという、管理会社としても役割も任せられるのです。

そして、入居者の審査や入居者同士のトラブル、また家賃滞納への催促など、心理的なプレッシャーになることが多い入居者や、もしくは入居者間のトラブルもすべて対応してもらえます。

基本的には不動産会社との契約以外に、大家がやることはほとんどないと言えます。多忙なサラリーマン副業大家にとっては、非常に利用価値のあるシステムでしょう。

サブリース契約のデメリットとは

一方で、サブリース関係のトラブルは近年急増しています。それはサブリース契約についての説明がきちんとなされていなかった、また大家がリスクを把握していなかったなどの原因によるものが大きくなっています。

把握しておきたいサブリース契約の注意点

契約前にしっかりと把握しておきたいサブリースの注意点には、以下のようなものがあります。

• 家賃の補償額（手数料）の割合はどれほどか
• 家賃は定期的に見直しされる
• 解約したくなった場合には、違約金が発生するケースが多い
• 入居者や契約内容が大家に伝わらない
• 修繕費は大家の負担
• 投資リスクが説明されないことも起こり得る
• 建築や修繕は指定の業者でしか行えない

まず気にするべき点は、不動産会社の収入源となる手数料です。一般的には10～20％の間で設定されることが多く、そこが不動産会社の収入になるものと把握しておきましょう。

もちろん、賃貸物件の件数や立地、客付けのしやすさなど様々な要因により変化をしますが、あまりにも割高な手数料を請求され内容に注意が必要です。

さらに家賃は2年毎など、定期的に見直しが行われます。築年数とともにどうしても物件の競争力が落ち、老朽化も免れませんので、家賃は下がっていくものだと最初から認識しておかなくてはいけません。常に新築の頃の収入が入ってくるわけではありせん。

また入居者募集などは全て不動産会社に委託するので、自分の物件にどんな人が住んでいるのかもわかりません。外国人が住んでいることもありますし、敷金をしっかり支払ってもらっているのかなども、不動産会社に問い合わせないとわからないことがあります。

どういった人が住んでいるかわからないと、部屋の状態が悪いまま退去され、修繕のために莫大なお金がかかる、というときでも請求できないことがあります。

先程の一覧でも挙げているように、物件の修繕については、大家の支払いとなっています。さらに敷金をもらっていないために、修繕が満足にできず、契約違反として家賃を下げられた、ということもあります。

こういった問題は契約上、最初に確認をしておくべきことなのですが、大家に対して満足な説明が行われず収入が減って返済もうまくいかなくなったとして、不動産会社を訴える大家が増えてきています。

サブリース契約でよくある失敗やトラブルは？

これらの問題点は実際にトラブルの引き金にもなっています。実際にサブリース契約では、どんなトラブルが頻発しているのでしょうか。

家賃の値下げが相次ぎ、ローン返済が滞る

競合物件が増えたり、築年数が古くなると、客付けは難しくなります。そこで、「家賃保証を維持するため」と言う名目で、不動産会社が家賃の値下げをあいつで要求してきます。

不動産会社は手数料収入なので、家賃が下がっても収入に大差はありませんが、大家はダイレクトに値下げのダメージを受けます。場合によっては返済額のほうが毎月の収入を上回り、借金が膨らんでいくこともあります。

契約のために高額な修繕費を要求される

アパートの建築や定期的な修繕を、不動産位会社が指定した業者以外で行えないような契約を結ばれていることがあります。

自分で修繕をしたり、安く修繕を行ってくれる業者を自分で見つけてきたとしても、契約の問題ということで任せることができず、結果的に高額な建築費や修繕費を支払わなくてはいけなくなるので注意しましょう。

サブリース契約を実際に行っている会社

サブリースのメリット、デメリットについて解説してきましたが、リスクを把握した上で、サブリース契約を利用したい場合は、どんな会社に打診をすればよいのでしょうか。

ここでは、代表的なサブリース契約を行っている会社5社を紹介します。

エイブル保証

不動産会社として有名なエイブルは、サブリースも行っています。全国にネットワークを持つので、全国どこのアパートでもサブリース契約の検討を依頼できます。再免責期間なしという点も魅力です。

※参考：エイブル保証のサブリース

旭化成不動産レジデンス

30年一括借上げを謳っているのが旭化成の子会社、旭化成不動産レジデンスです。旭化成ホームズで新築した賃貸併用住宅を対象としています。自宅とともにアパートを持つことができます。

※参考：旭化成不動産レジデンスのサブリース

ヒロ・コーポレーション

ヒロ・コーポレーションのサブリースは、家賃の保証率が最大で92％と、高い収入を見込むことができます。低い手数料ながらもサブリース契約が可能で、一室からの契約も行っています。

※参考：ヒロ・コーポレーションのサブリース

大東建託

大手デベロッパーの大東建託では、収支変動リスクに対応するための、35年一括借上、賃貸経営受託システムを、大東建託でアパートを建てた人に提供しています。35年間の収入を見込めるので、安定経営を実現できます。

※参考：大東建託のサブリース

大和リビング

大和ハウスの子会社である大和リビングでもサブリース契約を行っています。『契約者とは2年毎の契約見直しができるので、契約内容が気に入らない、変えたいという時は何十年間も続けなくても、2年で契約を打ち切ることができます。自分で運用したくなった時に便利です。

※参考：大和リビングのサブリース

まとめ

サブリース契約は、上手に利用していけば非常にメリットの大きな契約です。特に遠方にある物件などの管理運営をすべて任せられることによる時間と労力の削減は、お金以上に大きなメリットとなります。

ですが、サブリースの一番の問題は、魅力的なメリットだけでサブリース契約を結び、大きな損害を出す恐れがあることです。

地方での人口減が顕著な今の日本では、どこでも賃貸物件経営がうまくいくというものでもありません。不動産会社も、慈善事業で賃貸保証をしているのではなく、利益を出せる見通しがあるからこそサブリースを行っています。

これから建てる物件の収益が、何十年にも渡って発生させられる見込みがあるのか。また、サブリース契約をする会社がしっかりとリスク管理してくれるのかなど、しっかり自分で判断する必要があります。

もしサブリース契約を検討しているなら、ある程度自分で判断できるような経験と審査眼を養って、サブリース契約に臨むようにしましょう。