余った土地をそのまま放置していると、税金や管理コストもかかり損をする一方です。せっかくの資産なのですから上手に活用して、少しでも利益を得られる方法を考えてみましょう。
今回の記事では、数ある土地活用の中でも代表的な不動産投資方法を取り上げて、それぞれの特徴を比較してみました。あなたの持っている土地にはどの活用方法が合っているのかイメージしながら、不動産投資の知識を付け下さい。
アパート経営、マンション経営
アパートとマンションという呼び名は、構造によっておおまかに使い分けられており、このふたつの違いははっきりと決まっていません。
アパートは二階建てで、木造や鉄骨でつくられているものが多いです。マンションは10階以上の高層のものもあり、鉄筋でより重厚なイメージがあります。
しかし覚えておいてほしいのが、不動産投資で語られるときの意味の違いです。「アパート経営」という場合には、アパート一棟まるごとを所有して各部屋を賃貸することを意味します。
一方の「マンション経営」は、マンション一棟ではなく、マンションの一室を所有しての賃貸を指すことがほとんどです。アパート・マンション経営については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
メリット
マンションとアパートの投資スタイルの違いから、それぞれのメリットも異なります。
マンション経営なら、一室からでもOK
ワンルームから投資できるという意味で、参入のハードルが下がります。同じエリアのアパート一棟よりは費用がかからないことが多く、さらに一室の管理に集中できるため、サラリーマンの副業としても人気があります。慣れてきたら所有物件を増やしていくのも、王道の投資方法です。
アパート経営なら、空室リスクを軽減できる
アパート経営の場合、必然的に部屋が複数となることから、そのうちの一室が空室となっても他の部屋に借り手がいる限り、収益がゼロになることはありません。ワンルームしか所有していない場合と比べると、空室による損失リスクが小さくなります。
長期的な安定収入が得られる
生活に欠かせない住宅空間という性質上、家賃の変動は社会情勢や経済の浮き沈みの影響を受けにくいです。
たとえば株式投資なら、一日のうちでも価格が大きく変動することがあり、不動産投資と比べるとリスクが高いと言えます。二年ごとの契約更新が基本なので、一度借りてくれれば、長期に渡って安定した収入となります。
金融機関から融資を受けられる
賃貸住宅を購入するには、安くても数千万円、時には億単位のお金が必要です。キャッシュで購入できる人のほうが少なく、ほとんどの人が金融機関でローンを組みます。
物件価格の何割かを頭金として用意して、残りのお金を金融機関から借ります。頭金ゼロですべての購入資金を融資で賄うフルローンもあります。
ローンを組む場合には、購入時に物件費用の何割かを用意すればいいので、手元資金が少なくても賃貸経営をスターﾄできます。ちなみに、株式投資目的ではローンは組めません。金融機関にお金を借りられるのは、不動産投資ならではの大きなメリットです。
手元資金を全額使わなくて済む
貯金全額を使って物件を買ってしまうと、手元にお金が残らず、緊急時のスムーズな対応も難しくなります。ローン額を調整して貯金を手元に残せば、急に費用が必要になったときでも貯金から費用を捻出できます。さらに、手元資金を他の投資に回して、投資のリスクそのものを分散させることもできます。
逆に言うと、手元のお金を全額使って一括購入するのは避けたほうがいいかもしれません。突発的に修繕が必要になったときのために、お金を手元に残しておくのが投資のセオリーでもあります。生活資金として考えた場合でも、貯金を残しておいたほうがいいのは言うまでもありません。
デメリット
メリットと思える特徴は、見方を変えるとデメリットにもなります。どちらを優先すべきかは投資家の考え方によりますので、まずはデメリットをきちんと理解することが大切です。
マンション一室だけでは、収益性が低い
一室しか所有していない状況で空室が続くと収益はゼロですし、たった一回の修繕で2カ月分の家賃が飛んでしまうケースもよくあります。一か月の賃料がそもそも高くないので、利益が少ないのがデメリットです。
初心者が投資を学ぶために一室に注力するのであれば問題ないのですが、収益を上げたいのであれば、複数の物件所有が前提となります。
アパート経営なら、一棟分の費用が必要
築年数や立地によって価格が大幅に変わりますが、部屋数があり規模が大きくなるぶん、費用がかさみます。
他の物件と比較して割安の中古アパートを選んだり、地方であっても収益性に優れた有望エリアを選ぶなど、予算の範囲内でかつ収益性の高い物件を選ぶ目利きの力が必要になります。
駐車場経営
駐車場経営には大きく分けて2つの形態があり、特定の利用者と契約を結ぶ「月極駐車場」と、不特定多数の利用者に時間貸しをする「コインパーキング」があります。一般的に、月極駐車場は自営、コインパーキングは業者に委託して運営されています。
運営主体の他、精算機や車止めなどの専用機器があるかないかが、両者のわかりやすい違いです。おのずと、コスト面にも違いがでます。
駐車場経営については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
月極駐車場のメリット
月極駐車場経営の主なメリットは以下の通りです。
特別な整備が必要ない
利用者と事前に契約を結ぶため、精算機を設置する必要がありません。土地を平らしたり、草を取るなどの最低限の整備だけで始められます。
縁石の設置や、スペースの仕切り線といった要素があれば快適さがプラスされますが、必須というわけではありません。車が停められるスペースがあればいいので、土地の広さは要求されない点もメリットです。
初期費用がほとんどかからない
更地さえあればいいので、初期費用がほとんどかかりません。自分で利用者との契約を結べばよく、業者に委託する必要もありません。
利用料の取り逃しがない
数年単位での契約が可能で、契約時に利用料の支払い方法を決めます。口座振替や前払いを活用することで、利用料を回収し忘れるリスクがなくなります。
土地の転用がしやすい
精算機器を置かず、あっても区切り線くらいなので、土地を売りたいときでも簡単に更地に戻せますし、他の用途への転用が簡単です。
月極駐車場のデメリット
月極駐車場のデメリットは、オーナー自らの管理だからこその部分に注意してください。
無断駐車などのトラブルがある
自営での月極駐車場の場合、トラブルが発生した際の対応はオーナーが行います。利用者以外からの無断駐車等にも対処しなければならず、管理運営の手間がかかります。
集客が難しい
顧客を抱えている不動産業者とは異なり、自らの力で利用者を探せるオーナーは少ないでしょう。宣伝といっても駐車場に看板を立てるくらいのものなので、利用者を集めるのに苦労しそうです。
単価が下がる
コインパーキングよりも一時間あたりの単価が下がります。ただし、一度契約すれば月単位でのまとまった利用料が得られるので、考えようによってはそれほど大きなデメリットにはなりません。
節税できない
住宅のある土地ならば固定資産税が安くなりますが、駐車場には軽減措置の適用がありません。税金を安くするのを目的として土地活用をする場合は、月極駐車場は向かないと言えます。
コインパーキングのメリット
業者に任せることによって、「負担軽減」、「安定収入」というメリットが生まれます。
整備から運営まで、専門業者にお任せできる
全国に専門業者がいますので、駐車場運営の一切をお任せできます。精算機器の手配から設置、集客に至るまで全部代行してくれます。オーナーは、専門業者に土地を貸し出す賃貸人になるだけです。
オーナーがトラブル対応をする必要がない
日々の管理運営は専門業者が行うので、現場でなんらかのトラブルが発生しても業者が対応してくれます。オーナーとしての仕事は特にありません。
空車があっても安定収入が得られる
専門業者に任せる場合には、主にふたつの契約形態があります。
「専門業者から土地の賃料収入を得る契約」
「駐車場の事業収入を分配する契約」
前者の場合は、コインパーキングに空車が発生したとしても事前に決めた一定の賃料が得られます。安定収入を重視する人には、前者の契約形態がおすすめです。
事業収入を分配する契約形態では、空車が多いとオーナーの取り分が減ることになりますが、稼働率が上がれば収益も上がります。専門業者によって用意されている契約形態が異なりますので、契約前の確認を怠らないようにしましょう。
コインパーキングのデメリット
利用者が頻繁に出入りする「時間貸し」なので、利用者の管理をする機器が必要です。管理を機械に委ねるので手間は減りますが、経済的な面ではデメリットになります。
専用機器や舗装に費用がかかる
専門業者に任せてしまう場合であっても、準備のための初期費用を求められることがあります。車をロックする装置や精算機器の設置に加えて、コンクリート舗装にお金がかかるからです。
契約によっては、初期費用がオーナー負担にはならない場合もあります。しかしそうであったとしても、初期費用分が考慮された賃料になっていると考えたほうが無難です。駐車スペースの数にもよりますが、数百万円単位の初期費用がかかります。
利用者の出入りが多く、トラブルの可能性が上がる
短時間の利用もできるため、流行っているコインパーキングであればあるほど、利用者の出入りが多くなります。人と車の往来が激しくなるにつれて、当て逃げをはじめとする突発的なトラブルの可能性も上がります。ロック装置や精算機器が壊されることも否定できませんし、若者のたまり場になってしまうこともあるでしょう。
これらの対処を業者に任せられるのはメリットですが、自分が貸している駐車場でトラブルが多発するというのは、あまり気分のいいものではありません。
土地を転用する場合、設備を取り外す必要がある
コインパーキング以外の目的に変更する際、専用機器を取り外さなければなりません。しかも、せっかく舗装したコンクリートもやり直す必要が出てくるかもしれません。更地にするなり、新たな建物を建てるなり、どちらにしても手間と費用がかかります。
トランクルーム経営
遊休地にコンテナを置き、荷物の収納スペースとして提供します。ビルなどの屋内スペースを区切って貸し出すタイプもあります。
屋内の場合は、建物を新たに建てるとなると膨大なコストがかかってしまうため、空室の有効活用としてトランクルームに改築するケースが多いようです。
トランクルーム経営については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
メリット
遊休地に手を加えることもなく始められ、転用も簡単です。
遊休地にコンテナを置くだけでOK
土地にコンテナを置くだけで始められます。事業が成立する立地かどうかの調査や建築基準法に適合させることは必要ですが、やめる際もコンテナを外すだけで更地に戻せます。
初期費用が安い
およそ8畳のコンテナ一基の価格は50万円くらいです。設置費用などの準備資金を含めると、コンテナ一基で100万円前後はかかるでしょう。「100万円×コンテナ数」で始められるので、比較的、初期費用のかからない土地活用と言えます。
管理の手間がかからず、ランニングコストも安い
コンテナを頻繁に使う場合であっても、利用者が荷物を出し入れする程度ですし、精密機械もありません。高額な修繕費用を想定しなくて済むため、ランニングコストも比較的安いです。
精密機器があるわけでないのでコンテナの故障リスクも低く、日常的なオーナーの管理は周辺の清掃程度で、それほど手間がかかりません。
他の土地活用への変更が簡単
設置してあるコンテナをどかすだけで更地に戻せます。アパートやマンションのように、大規模な解体工事が必要ありません。他の土地活用に変更したいとなったときでも、経済的な負担が少なくて済みます。
土地活用で迷っているときの急場しのぎとしてトランクルーム経営をするのもアリでしょう。
デメリット
すぐに始められますが、収益性はそれほど高くありません。
賃料を高く設定できない
荷物を置くスペースという性格上、高い賃料を取ることが難しく収益性はそれほどよくありません。実際にどれくらいの賃料が妥当かはケースバイケースですが、ひとつのスペースあたり数千円から２万円くらいです。
自分の家にプラスするスペースですから、お客さんとしてもなるべく安く済ませたいという事情もあります。手取り額そのものを上げたいのであれば、コンテナを増やすしかなく、広大な土地が必要となります。
場所を選ぶ
コンテナの設置自体は簡単ですが、どこでもトランクルーム経営ができるわけではありません。ビジネスとして成立させるためには、近隣エリアが多くの人の生活空間になっていることが重要です。モノを置いておくスペースは、自宅に近いところに確保したいと考えるのが普通だからです。
さらに、法律に適合した地域でなければなりません。都市計画法で定められた「第一種低層住居専用地域」、「第二種住居専用地域」、「第一種高層住居専用地域」では、トランクルーム経営ができません。
「事業が成立するか」の観点だけでなく、「法律上許されているか」も考慮しないといけないので、トランクルーム土地活用は場所を選ぶ不動産投資と言えます。
用途に制限がある
屋外に置いたコンテナ内は、日差しのあたる夏には高温多湿になります。湿気や熱に弱いモノを置くスペースとしては活用できません。利用者に事前に理解してもらったうえで利用契約を結びましょう。
当然ですが、食品の備蓄スペースとしても向きません。トランクルームに置けるモノと置けないモノの区別など、利用上の注意を周知徹底することがトラブルの予防になります。
ニーズの把握が難しい
トランクルームへの需要が高まっているとは言え、どれだけニーズがあるのかを把握するのが難しいです。自宅以外に収納スペースを必要としている人がどのくらいいるのかを知るのは不可能と言えます。
ニッチなビジネスであることを理解したうえで、柔軟な収益シミュレーションをたてる必要があります。
コインランドリー経営
お客さんがセルフサービスで利用する洗濯屋さんです。自動的に稼働する洗濯機や、乾燥機を設置する広さと建物がいりますが、基本的に常駐スタッフは必要ありません。
自宅には置けない大型の乾燥機や靴専用の洗濯機など、個性的な機能を持つ設備が注目を集めており、工夫次第では安定して稼げます。コインランドリー経営については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
メリット
稼働率がよければ高い利回りが期待できます。いかに集客するかが重要でしょう。主なメリットは、以下の4点です。
ランニングコストが安く、高い利回りが期待できる
一度設備を用意すれば、無人経営ができます。定期的な巡回や機械のメンテナンスをするだけでいい手軽さがあります。水道、電気、ガス代、洗剤費がかかりますが、他の投資に比べるとランニングコストを安く抑えられ、15％程度の高い利回りが期待できます。
料金の未回収リスクが低い
コインを投入しないと設備を使えないので、料金が回収できないことはまずありえません。使用のたびにコインが貯まっていく現金収入である点も特徴的なメリットです。
オーナーの負担が少ない
オーナーの仕事は周辺や設備の清掃、料金の回収がメインのため、負担が少ないです。利用者のトラブルがまったくないわけではありませんが、ごくまれです。
フランチャイズへの加盟も可能
コインランドリーのフランチャイズ企業があり、加盟すれば経営ノウハウやブランドを借りることができます。ビジネスとして軌道に乗るまでの負担が減るため、投資の初心者であっても安心して始められます。ただし、フランチャイズ加盟料は発生します。
デメリット
洗濯機や乾燥機の購入費用、店舗の整備費用はそれなりに多額になるため経済的なデメリットは見逃せません。主なデメリットは、以下の４点です。
初期費用がある程度かかる
洗濯機や乾燥機、両替機を準備します。それらを設置する店舗も必要ですから、一般的には1,000万円から2,000万円くらいの初期費用がかかります。
盗難リスクへの対処が必要
コインが投入される機器が無人店舗に置いてあるため、盗難リスクが高いのがデメリットです。防犯カメラの設置など、セキュリティ対策にもコストを掛ける必要があるでしょう。
参入障壁が低くてライバルが増えやすい
コインランドリー経営は、ある程度の資金と土地が用意できれば誰でも参入できます。
しかし、あなたのコインランドリーが繁盛すれば、コインランドリーへの需要が高い地域であることが知れ渡り、他の投資家たちも周辺エリアの出店を考えるでしょう。新規出店者との競争に勝つための工夫が求められます。
対人トラブルになる可能性もある
利用者が頻繁に出入りするとなると、お客さん同士のトラブルが起きる可能性があります。もし万一のトラブルが起きたときの対策も練っておきましょう。セキュリティ会社に委託するのも有効な対策です。
民泊（Airbnb）経営
今最も注目されている不動産投資です。民泊とは、「個人の家に宿泊すること」です。ホテルや旅館ではなく、一般の個人宅を宿泊スペースとして貸し出します。民泊がビジネスとして注目されるようになったのは、アメリカの「Airbnb（エアビーアンドビー）」というインターネットサービスがきっかけです。
それが今や世界中に広まり、日本でも民泊関連の法整備が進められようとしています。民泊の急速な広がりに法律が間に合っていないため、今後、どのようなルールができるのかを注視していく必要があります。
民泊（Airbnb）経営については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
メリット
宿泊者の募集から決済に至るまでのすべてをAirbnb上で行うため、インターネットならではのメリットがあります。主なメリットは、以下の４点です。
自宅の空きスペースでも始められる
自宅に空いている部屋があれば、すぐにでも民泊が始められます。ホテルのように完全なサービスが望まれているわけではなく、ホスト（部屋を貸す人）の人柄や地域ならではのアットホームな雰囲気を感じたい利用者が多くいます。
ペンション並みの宿泊費の安さも魅力のひとつです。民泊のために立派な物件を新調する必要は必ずしもありません。
利用者とネット上で交流できる
フェイスブックなどのSNSを通じて、ゲスト（宿泊者）と交流している人もいます。ホストとゲスト間のコミュニケーションは、通常のホテルとの大きな違いです。もちろん、マーケティングの意味あいもあります。気にいってもらえれば、リピーターになってくれるかもしれませんし、SNS上で改めてPRができるからです。
Airbnbの利用者は外国人が多く、世界各地に自分の顧客ネットワークがつくれることも魅力です。投資目的はさることながら、趣味として民泊を楽しんでいるホストも多く見受けられます。
ネット上でPR活動ができる
民泊では、ネットの活用によって集客力が変わってきます。Airbnb上に自分のページを持つことができるので、自分の工夫次第で宣伝効果を見込めます。物件の写真撮影や紹介文、ホストの自己紹介など、さまざまな角度から物件の魅力を伝えていきましょう。
普段からSNSへ投稿していたり、ネットの利用が多い人であれば、ネット上での宣伝活動も苦にならないと思います。民泊は、インターネット世代におすすめしたい不動産投資です。
世界中に顧客がいる
Airbnbはアメリカ発のサービスで、世界191か国に１億5,000万人の利用者（2017年5月の時点）がいます。顧客は日本人よりも世界からの観光客が多くなります。日本は世界の人たちから魅力的な観光国として認識されていますので、今後もますます民泊への需要が高まると言われています。
2020年に開催される東京オリンピックも民泊への注目を後押ししています。不足している宿泊施設の代わりに、民泊が国策として積極的に奨励される可能性もあります。
デメリット
テレビなどの各メディアで民泊が取り上げられる際には、デメリットが強調されがちです。一番厄介なのが、現在の法律に触れる可能性があることです。主なデメリットは、以下の４点です。
専用物件を用意する場合、初期費用がかかる
民泊用の物件を新たに借りるとなると、敷金や礼金など、一般的な賃貸住宅と同じ費用がかかります。寝具類、机、椅子など、暮らしに必要な備品も用意します。
ホームステイや不在時に一時的に貸すだけであれば、それほど初期費用はかからないでしょう。方針次第で大きく額が変わりますが、それなりの収益をあげようと思えば、ゼロから物件を用意するための費用がかさみます。
部屋が荒らされる危険性がある
ゲストが利用したあとは、部屋の清掃や備品の補充が必要です。次のゲストのためのルームメイクをしなければならず、部屋数が多ければ多いほど負担となります。
海外からのゲストが利用する場合は特に注意が必要です。文化の違いからか、部屋を汚く利用されたり、ゴミが散らかったり備品を壊されるという話も聞きます。
近隣住民からのクレームが続出
マンションの一室を民泊経営に利用すると、知らない人が部屋を出入りすることになります。海外からのゲストだと、近隣住民からすれば余計に不安でしょう。
深夜までうるさく騒がれて近隣住民に迷惑がかかることもあるようで、民泊経営を歓迎しない人が多いのも事実です。このようなクレームにも、オーナーとして適切に対処しなければなりません。そもそも民泊自体を禁止しているマンションもあり、規約違反で契約を解除される可能性もあることは覚えておきましょう。
関連法律がまだ整備されていない
宿泊施設に関する法律に、「旅館業法」があります。旅館業法には、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」には「（自治体の）許可」が必要だと書かれています。民泊はお金をもらって不特定多数のゲストを泊めてお金儲けをしようとするのですから、旅館業法が定める「営業」にあたり、許可が必要なはずです。
しかし実際には、無許可で勝手に民泊を始めている人がほとんどなのが現状です。旅館業法は古い法律なので、民泊は想定されていません。そのため、法律が現状にあっていないのが問題なので、法整備はすぐに解決するべき課題として議論されています。
民泊を禁止しようという方向ではなく、民泊の仕組みを活かそうという機運が高まっているため、今後、実情に合わせた法律がつくられていくはずです。
旅館業法が適用されない国家戦略特区が設置されたり、民泊関連の条例をつくる自治体が現れたりと、行政の民泊対策も活発になっています。無許可での民泊経営はグレーゾーンとして見逃されてきた側面もありますが、悪質な民泊経営については逮捕されるケースも出てきているので要注意です。
民泊を始めるには許可が必要だという認識を持ち、あなたの自治体ではどのような取り扱いとなっているのかを確認するとよいでしょう。
太陽光発電（ソーラー）経営
ソーラーパネルと呼ばれる黒いパネルを屋外に設置し、太陽光のエネルギーによって発電します。電力会社に電気を売って収益を得ます。他の投資とは異なり、法律で守られています。政策の影響を大きく受けるのが特徴的です。
太陽光発電を始めるにあたっては、2012年から始まった固定買取制度の理解が不可欠です。太陽光発電については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
メリット
太陽光発電の主なメリットは、以下の４点です。
電気代の節約になる
発電した電力を自宅で使えば、電力会社から電気を購入する必要がなくなるため、電気代の節約になります。売電する際の価格が低下傾向にあり、今後は、太陽光発電の主な目的が「節電」にシフトしていくと言われています。
売電収入が得られる
余った電気は電力会社に売ることができます。電力会社に電気を売る際の価格（売電価格）が法律で決められているため、急に価値が下がってしまうような想定外の値崩れリスクがありません。
買取期間が決められている
2012年に始まった固定価格買取制度では、買取期間が20年と定められています。20年間の買取と売電価格が約束されているため、他の投資ジャンルよりも収益計画が立ちやすいです。
社会貢献になる
太陽光発電は原子力発電に代わる代替エネルギーとしての役割を期待されているため、環境にやさしいクリーンエネルギーを広げる社会貢献にもつながります。
デメリット
太陽光発電の主なデメリットは、以下の４点です。
売電価格を自由に決められない
政策によって売電価格が決められています。参入した時点の売電価格が20年間適用されますが、参入時期で売電価格が変わります。
売り値を自分で設定することができないのはもどかしいところです。しかも、買取制度が始まった2012年当初と比べると、現在の売電価格は下落していて、収益性の魅力は落ちています。
買取価格が終わったあとが不透明
現状、20年間の買取期間後の買い取りについてはどうなるか分からないため、投資としても20年間を一区切りとせざるを得ません。
天気が悪いと発電できない
ソーラーパネルに太陽光が当たらないと発電できません。システムの稼働が天気次第なので、発電量が不安定になる心配があります。
天気が悪いと、必然的に収益性にも悪い影響をもたらします。梅雨の時期が長いなど、あらかじめ天候が悪いと分かっているエリアには向きません。
ソーラーパネルが故障する可能性がある
ソーラーパネルを屋外に設置するため、常に雨風にさらされます。衝撃に耐えられる設計にはなっていますが、劣化や故障リスクが高くなります。
日頃からの適切な管理運用だけでなく、故障を防ぐメンテナンスが必要です。いたずらをされてしまったり、動物のフン害を受ける可能性もあります。
その他
その他の不動産投資には、自動販売機や看板の設置などがあります。
メリット
小規模でも収益化できることが、最大のメリットです。主なメリットは、以下の３点です。
土地が狭くても始められる
狭いスペースでも、自動販売機や看板の設置ができます。土地の形が悪くて建物を建てるのに適さない場合でも、自動販売機や看板なら問題ありません。
他の投資との組み合わせもできる
自動販売機をマンションやアパートの前に設置すれば、居住者の利便性向上につながりますし、通行人も顧客になります。プラスアルファの収益を得られるので、無駄のない土地の有効活用と言うにふさわしい投資です。
専門業者に依頼できる
自動販売機の設置では、商品の補充、メンテナンスに手間がかかります。すべての作業を業者に任せてしまい、毎月一定額の賃料で自動販売機スペースを貸すというやり方がおすすめです。自動販売機をリースで借りる方法もあります。
看板設置も、看板専門の広告代理店にお任せします。広告主への営業、看板の制作、設置、広告費の徴収など、必要なすべてを請け負ってくれます。
デメリット
小規模であるがゆえに、儲けはそれほど大きくありません。主なデメリットは、以下の２点です。
収益性に欠ける
自動販売機であれば商品そのものの、単価が安いので薄利多売です。電気代などの諸経費や利用率にもよりますが、マンション経営の収益には遠く及びません。
仮に150円のペットボトルが一日10本売れたとして45,000円、そこから仕入れ費用や電気代などの諸経費を除くと、残るのはわずかです。自動販売機自体も、セール価格であったとしても50万円くらいはかかるようです。
看板設置の場合は、看板の大きさや視認性の度合い、通行人の数など、広告効果を左右する要因によって得られる収益が決まります。ただ、自動販売機同様、大きく儲けるのは難しいです。
場所や形態が限定される
自動販売機、看板、どちらにしても人通りの多さが非常に重要です。立地の悪さから、実際の現場を見た業者から断られる場合もあります。
看板設置では、関連する条例が地域ごとに定められています。ルールに従ったものでなければいけませんので、どんな看板でも設置できるというわけにはいきません。ノウハウを持った業者に問い合わせて、看板の設置が可能かどうかを確認してください。
運用が難しい場合は売却という判断も
周辺環境や需要の状況に合わせてどの投資を選ぶのかがポイントとなりますので、時には、「運用をしない」という判断もありです。投資にチャレンジしたとしても収益化が見えないことが分かっているときには、「売却」も選択の余地があります。
「運用をしない」という判断をしたのであれば、なるべく早めに動きましょう。買い手が見つかるまでの時間も加味しながら、不動産業者に相談してみるのがベストです。
売却の大きなメリットは、売却で得た現金を使ってローンを完済できたり、将来的な固定資産税や都市計画税の支払いが不要になったりすることです。
資産を活かさずそのまま持っていたとしても維持費用や税金がかかるだけで損をしていまいます。不動産を持っているだけで経済的な重荷になっている場合には、売却が助けになってくれることを覚えておいてください。
高く売却するコツ
不動産をなるべく高く売却するには、営業力のある不動産業者に売却手続きを依頼します。適切な値付けから、買い手探し、契約に至るまでのすべてを不動産業者に代行してもらうことになります。
オーナーとしては、業者の実力を見極めて、安心して任せられる業者を見つけなければなりません。高く売却するコツは、不動産業者選びがすべてと言っても過言ではないでしょう。
まずは、多くの不動産業者とコミュニケーションを取ってみてください。どのような仕事をしている業者かを知るには、実際に仕事ぶりを確認するしかありません。
気になることや周辺の不動産事情について質問をしながら、業者の対応を探っていきます。しかし、そうは言っても、一社ずつ業者にコンタクトを取るのは時間と手間がかかってしまい、効率的ではありません。
そこでおすすめしたいのが一括査定サイトを活用することです。一度の手続きだけで複数の業者に査定を依頼できるため、どの業者に依頼すれば高く売却できるかが簡単に分かります。売却の検討時には、ぜひ利用したいツールです。
時間と手間を大幅に節約できるだけでなく、これまで知らなかった業者との接点もできます。必ず３社以上に査定を依頼して比較してみるのが、不動産の売却を成功させるコツです。
業者が提示した査定価格を比較する際には、値付けの根拠が示されているかどうかにも気をつけてください。査定価格の高さそのものも大切ですが、物件の周辺環境や交通アクセスなど、どのような点が査定価格に反映されているのかを確認するのです。
どのような理由で算出した価格なのかを丁寧に教えてくれる業者を選ぶようにするのが、いい業者の見つけかたです。家や土地の売却については、以下のカテゴリで詳しく解説しているので、参照して下さい。
まとめ
不動産投資で成功するためには、長期的な視点が必要不可欠です。運用をする目的をはっきりとさせ、どのくらいの収益が必要なのかを把握し、計画に適する運用プランをみつけましょう。
それぞれの運用にはメリットやデメリットがあります。特徴を把握したうえで、複数の運用方法を比較してみることから始めてください。
できれば、それぞれの運用について自分の不動産をあてはめて収益シミュレーションをしてみましょう。収益化が難しいと判断できた場合は、「始める前に損をしなくて済んでよかった」と前向きに考え、売却も視野に入れましょう。
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