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買い替え、住み替えのためにマンションを売却したい

更新日：2023年12月12日、[PR]

住み替え、買い替えのためにマンションを売却したい

住み替えや買い替えによるマンション売却で一番重要視したいのがタイミングです。住み替えや買い替えというのは、売却後の購入などの問題も絡んできますので、売却と購入のタイミングが上手くいって初めて満足のいく売却ができたことになります。

売却の理由として多いのが、住み替えや買い替えによる売却です。住み替えや買い替えの理由は様々ですが、今までの物件が手狭になったとか、一戸建てを購入するという理由が多く見受けられます。

今回は住み替えや買い替えによるマンション売却において、注意しておかなければならない点などを解説していきます。

このページの目次

住み替えによる売却
- 住み替えの場合は売却が先
- 住み替え時の注意点
買い替えによる売却
売却と購入は同じ業者に依頼した方が良いのか？
- 同じ業者に依頼するメリット

住み替えによる売却

住み替えとは、一般的にこれまで住んでいた分譲マンション等を売却し、賃貸の戸建てやマンションに引っ越すことを言います。

住み替えの場合、分譲マンションを売却後、新しい住まいに引っ越すのが一般的です。買い替えのように同時進行の物件探しで苦労することはそうそうありません。

住み替えの場合は売却が先

住み替えを検討しているのであれば、まず今の住まいが売却できる目処を立てましょう。それから住み替え先を探しても十分時間的な余裕はあります。

ただし、どうしても借りたい賃貸物件があれば、先に引越しを済ませてからマンションの売却を始めても問題ありません。

住み替え時の注意点

住み替えの場合、一番注意しなければならないのが、「住みながらの売却になる」という点です。住みながら売却するのですから、当然これまでの生活空間に購入希望者が毎日のように内覧に訪れる可能性だってあります。

このように生活空間に他人が入ってくることを嫌がる人は意外に多いので、あなたも同じように思うのであれば、先に住み替え先を決め、引越しが終了した後に売りに出すことをおすすめします。

買い替えによる売却

買い替えとは、一般的に現在の住まいを売却し、それと同時に新しい住まいを購入することを言います。

この買い替えこそがマンション売却では非常に難しいと言われています。よく売却するのが先なのか？それとも新しい住まいを決めてから売却するのが良いのかで、意見が分かれます。

買い替えの場合は臨機応変に対応するのがベスト

買い替えの場合、新しい住まいの購入を同時に考えなければならないので、売り出すタイミングが非常に難しいです。仮に気に入った物件がみつかったとしても、他に交渉中の人がいるかもしれませんし、売主の都合で売却予定日が決まっている可能性だってあります。

もちろん、買い替え先が新築のマンションであったり、新築の戸建て住宅であればそう難しく考える必要はありません。難しいのは、現在のマンションを売却し、新しく購入する物件が中古物件だったりする場合です。

ですので、買い替えの場合は良い物件がみつかれば先に購入の話を進めてもいいですし、良い条件で売却できそうであれば売却を先にしてしまっても問題ありません。

ただし、売却が先となれば新しい住まいがみつかるまでの宿を決めなければなりません。近くに居候できる実家などがあれば良いでしょうが、そうでなければしばらくは賃貸暮らしを覚悟する必要もあります。

賃貸といっても敷金やらの初期費用もバカになりませんので、売却価格と賃貸の初期費用を天秤にかけながら慎重に売却するかを決断してください。

買い替え時の注意点

買い替えで一番頭を悩ませるのが、住宅ローンの問題だと思います。

すでに住宅ローンを完済している物件であれば気にすることはありませんが、現在も住宅ローンを支払っている最中の物件を売りに出して買い替えを検討しているのであれば、二重ローンになる可能性もありますし、そもそも住宅ローンを借りれない可能性だってあります。

現在も住宅ローンを返済中で買い替えを検討している人は、まず新しく購入する物件の住宅ローンを借りることができるのかを確認しましょう。もし不可と判断された場合、どのような条件であれば新しく住宅ローンを組めるのかを金融機関に相談しておいてください。

まずはこの住宅ローンの問題が解決しない限り、売却も購入も一切先に進まないことを理解しておきましょう。

それと売却査定を信じすぎるのはNGです。査定で3000万円と提示されたから、新しい購入先も3000万円の予算で考えるのは危険すぎます。

査定はあくまでも査定であることを忘れないでください。どうしても査定額で予算組みをしたいのであれば、査定額から10％ほど差し引いた金額で考えることをおすすめします。

買い替えローンを知っていますか？

買い替えで一番気をつけなければならないのが、住宅ローンの問題だという話をしました。買い替えの場合、基本的には売却した金額で今の住宅ローンを一旦完済してしまい、新しく購入するマイホームで住宅ローンを組み直します。

しかし、今のマンションが2500万円で売却できたとして、住宅ローンの残債務が3000万円残っていたとします。このようなオーバーローン状態で売却した場合、不足分の500万円は現金で補填しなければなりません。

単純に足りなかった分の500万円は、新しく組む住宅ローンに上乗せすればいいんでしょ？と考えている人が多いようですが、通常の住宅ローンでは、このような組み方はできないことになっています。

そこでおすすめしたいのが、「買い替えローン」です。買い替えローンだと上記のように売却価格が住宅ローンの残債務をショートした場合など、不足分を新しい住宅ローンに組み込むことが認められています。

しかし、買い替えローンは住宅ローンのように、どの金融機関でも取り扱っているわけではありません。取り扱いしている金融機関は限られますし、なにより売却と購入を同時にしなければいけないなど、条件や制約が多くなっています。

まずは買い替えローンを取り扱っている金融機関を調べ、実際に足を運んで直接相談するようにしましょう。

買い替えをすると、税金で得をする

今、買い替えをすると税金の面でも大変有利になっています。新しく住宅ローンを組むことで再度住宅ローン控除を10年間受けることができますし、なにより損失の繰越控除を受けることができるのが大きいですね。

＜損失の繰越控除とは？＞

購入時よりも安い金額で売却した場合、そのマイナス分を3年に渡り控除対象としてくれる制度です。この制度によって所得税が全額返ってくる可能性もあります。
例）3000万円で購入、1800万円で売却した場合、1200万円が損失となります。年収が500万だったとしたら、2年分の所得税が全額還付されますし、3年目も200万円分が損失として控除されます。

この損失の繰越控除は、現時点では平成27年12月までで打ち切りとなっていますので、買い替えをするのであれば、今はまさに絶好のタイミングだと言えます。

譲渡損失による繰越控除について詳しく知りたい方は、下記ページでわかりやすく解説していますので参考にしてください。