【必読】マンションを高く売る査定方法と業者の選び方

更新日：2021年08月02日、[PR]

マンションの売却を考えたとき、まず真っ先にやることが「物件の査定」と「売却依頼をする仲介業者の選定」です。

仲介業者を選ぶ時、自分の物件を少しでも高く評価してくれる業者にお願いしたいと思う人が多いのですが、それは間違いです。

『物件を高く評価してくれる＝必ずしも良い仲介業者では無い』ということです。これを理解しておかなければ、悪徳な仲介業者に掴まってしまう可能性が高くなります。

そうならないためにも、今回は不動産査定方法と良い仲介業者の選び方について、元不動産営業マンの目線で詳しく解説します。

マンションを高く売るためのポイント

マンションを少しでも高く売るためには、物件の査定額が高い業者を選ぶのが良いと思いがちです。高く売りたい気持ちは理解できますが、必ずしもそれが正解だとは限りませんし、どちらかというとハズレの仲介業者を引いてしまうリスクの方が高いと思います。

ハズレの業者を引いてしまった結果、なかなか買い手がみつからず、大幅な値引きを業者から提案されてしまいます。当初の査定額が3,200万円だったマンションが、いざ蓋を開けてみたら2,500万円でしか売れなかったと、悲しい結末になることもよくあることです。

そうならないためにも、不動産の売却査定と仲介業者選びは慎重に行わなければなりませんし、悪い仲介業者の見極め方を知っておく必要もあります。

マンションの査定額は業者によってなぜ違うの？

マンションの売却査定を複数の仲介業者に依頼した結果、以下のような査定額が提示されたとします。

A社	3,200万円
B社	2,950万円
C社	2,900万円
D社	2,870万円

単純に見ると、一番高額な査定をしてくれたA社が気になりますよね。まずはA社に連絡を取り、話を聞こうと思うのが普通だと思います。

でも冷静に考えたらおかしいことに気づくはずです。他の3社は2,900万円前後の査定額なのに、A社だけ3,200万円という高額な査定額になっています。

では、もう1つ別の査定と比較してみましょう。わかりやすいのが車を売却するときの下取り査定でしょう。

E社	128万円
F社	100万円
G社	95万円
H社	110万円

マンションの査定と同じように、今回もE社だけが高い査定額を提示してくれています。車の売却であれば、このまま一番高額な買取査定をしてくれたE社に売却してしまって問題ありませんし、管理人でもそうします。

しかし、これがマンション売却の査定となると話が全然違います。

この2つの違いは、誰がその買取するお金を出すのかということです。

車の買取査定というのは、業者が「この金額で当社が買い取ります」という価格のことです。しかしマンションの売却査定というのは、「これくらいの金額であれば、買主が見つかる可能性が高いですよ」という、売却予想金額です。

これを理解しておくと、同じ査定なのに、まったく別物であることが判ると思います。

つまり、3,200万円という高額な査定を出していたA社は、極端な話をするなら3,500万円でも、3,800万円でも、いくらでも高い査定価格を提示することができるということです。

なぜ高額は査定価格を提示するのか？

なぜ仲介業者は、そんな高額な査定価格を提示してくるのかが気になるところだと思います。

理由は簡単です。少しでも高く売れるように見せかけ、そのお客さんと「媒介契約を結ぶことが目的」だからです。

媒介契約を結ぶことができれば、あとは「もう少し値を下げないと買い手はみつからない可能性が高いです」などと言って、徐々に販売価格を下げさせていけばいいのです。

他の仲介業者に媒介契約を取られないように、最初の査定でわざと売れるはずも無い高い金額を提示し、一軒でも多くの売買物件を囲い込めるよう悪徳不動産が良く使う手法の1つです。

査定額で業者を選ぶポイントは？

このように、1社だけ高すぎる査定額を提示している仲介業者、同じく1社だけ低すぎる査定額を提示してくる仲介業者というのは要注意です。

これらを見極めるためにも、売却査定というのは複数の業者に依頼するのがベストです。最低でも5社くらいに査定額を提示してもらうと、良い業者と悪い業者の判断がしやすくなります。

しかし1軒1軒不動産会社をまわって、その都度査定を依頼するのは時間も労力もかかり大変です。そこで利用して頂きたいのが「一括査定見積りサイト」です。

インターネットで検索すれば、多くの一括査定見積りサイトがヒットするはずです。

一括査定見積りサイトであれば、一度の査定依頼だけで、同時に5社～10社に査定額を提示してもらうことができます。もちろん自分が住んでいる地域に特化している仲介業者から査定を受け取ることも可能です。

それにあくまでも査定額を提示してもらうだけなので、必ずしもその中から売却依頼する仲介業者を決めなければいけない訳でもありません。

信頼できる業者がみつかれば、そのままその業者と媒介契約を結ぶこともできますし、やはり地元の仲介業者が信頼できると思えば、一括査定の業者はすべて断ることも可能です。

管理人の理想としては、一括査定見積りサイトを利用して、5社くらいの業者に査定額を出してもらいます。それと同時に地元で信頼できそうな、不動産業者1社～2社にも査定依頼をしておきます。そして最終的にこの中から信頼できる不動産業者を選ぶようにするのがベストだと思います。

初めて一括査定を利用するという方におすすめの一括査定サイトは、大手6社のみの査定が取れる「すまいValue」です。

野村の仲介プラス・東急リバブル・三菱地所ハウスネット・三井のリハウス・小田急不動産・住友不動産販売と、誰もが聞いたことのある大手不動産のみの査定がとれます。

まず始めに全体の相場を知る意味でも、大手6社に絞って査定が出せるすまいValueを使いましょう。その後、地元の中小不動産会社も含まれている一括査定サイトを利用すると、業者が出してくる査定額の見極めで失敗するリスクが減らせます。

大手6社の査定が取れる『すまいValue』

地元の仲介業者を含む一括査定『マンション.navi』

ダメな仲介業者は変更する

すでに特定の不動産会社と媒介契約を結び、販売中だという売主の方もいると思います。

一度媒介契約を結んだ不動産業者は簡単に変更することができないと思っている人も多いようですが、決してそんなことはありません。

不動産会社にも賃貸が得意な会社、売買が得意な会社など、得意としている分野があるので、一定期間が過ぎても買い手がみつからない物件というのは、不動産業者選びに失敗している可能性が高いです。

そんなときは、一定の期間を決めておき、それを過ぎる段階でスパッと他の不動産業者に変更することも、賢い不動産売買の作戦だと割り切っておきましょう。

管理人の意見としては、媒介契約の期間が切れる3ヶ月を1つの目安にするのがベストだと思います。

3ヶ月経っても問い合わせや内見が全然入らない仲介業者であれば、その時点でスパッと変更することをおすすめします。問い合わせや内見が入っている状態であっても、長くても6ヶ月を目処に業者変更を検討することをおすすめします。

マンションが高く売れる仲介業者の探し方

管理人がこれまで不動産業界で働いてきた経験を元に、「マンションを少しでも高く売る方法」についてアドバイスをするのであれば、やはり仲介業者選びというのが一番のポイントになると思います。

それでは、具体的にどのような仲介業者を選ぶのが良いのかについて、解説します。

顧客を多く抱えている仲介業者

言うまでもなく、購入希望者の顧客情報を多く抱えている仲介業者が圧倒的に強いです。

「条件に合う良い物件があればすぐにでも購入する意思がある」という顧客を50人抱えている仲介業者もあれば、そのような濃い顧客は一人もいないという仲介業者もあります。

当然、顧客を50人抱えている仲介業者に売却を依頼するのが、少しでも高くマンションを売れる確率は高くなります。

ですが、「本当に仲介業者によってここまでの差があるのか」と疑問に思う方もいると思います。ですがハッキリ言いますが、これくらいの差は普通にあることです。
実際、管理人が最初に勤めていた不動産会社は、まさに後者でした。

どれくらいの購入希望の顧客を抱えているかというのは、実際その仲介業者で働いている社員にしかわりませんが、それをおおよそ判断できる材料はあります。それが取り扱っている売買物件の数です。

その会社のホームページをみて、どれくらいの数の売買物件を扱っているか調べてみてください。売買物件数が0軒という不動産会社が決して珍しくないことがわかると思います。

そのような不動産会社は、当たり前ですが売買には弱いということになります。

目安としては、常時20軒以上の売買物件をホームページに掲載している仲介業者が理想です。

多くの人に物件情報を目にしてもらうこと

少しでも高く売るためには、1人でも多くの購入希望者たちに物件情報を見てもらうことが一番です。

自社のホームページだけで物件情報を公開しているのと、SUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイトにも物件情報を掲載しているのでは、目にしてくれる人の差は全然違います。

少しでも多くの人に物件情報を知ってもらうためには、あらゆるポータルサイトや折込チラシなど、多様な宣伝広告活動をしている仲介業者を選ぶのが望ましいです。

気になる仲介業者がみつかったら、その業者がどのような媒体に物件情報を公開しているか知らべてみましょう。

不動産会社は「最近はレインズという物件検索サイトがあるので、広告媒体は重要でない」という言いかたをしますが、これはあくまでも売り手側の問題であり、買主側にしてみればレインズの存在はそこまで影響しません。

都内で駅近物件の場合

東京都内で駅近物件や人気エリアの物件を売却するのであれば、都内の売買物件に特化した仲介業者を選ぶことをおすすめします。

都内は特殊な街であり、1駅違うだけで不動産価値も全然違ってきます。基本的に不動産会社というのは、全体の8割以上のお店が地域に特化した地元密着型の営業スタイルです。

自分がお店を出しているエリアにはすごく強いが、少しエリアが違ってくれば意外にモロいという一面を持っています。

そこでおすすめなのが、都内全域に支店を持っているような中規模型の不動産会社です。例えば、知名度は高いですが、ソニー不動産などは1都3県に特化した販売スタイルで人気を得ています。

ソニーグループの企業であり、知名度は全国区なのは言うまでもありません。しかし、現時点では東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の1都3県だけにエリアを限定して営業活動をしています。

しかも売主のみを担当することで、売主至上主義の販売活動をしてくれます。これは他の不動産会社には、なかなか無いシステムなので好感が持てます。

ソニー不動産でいいのか不安な人は「おうちクラベル」と言う一括査定サイトを利用してみてください。提携業者の中にソニー不動産が含まれているので、他の業者の査定額と比較することができます。

マンション売却は一歩間違えると数百万単位で損するので、確認する意味で利用しておくことをおすすめします。

おうちクラベルの公式サイトはこちら

地方の物件、駅から遠い物件の場合

都内は今、オリンピック開催も控えて、ちょっとした不動産バブルのような状況が続いています。しかし、それは都心部だけの特殊なケースであり、地方に目を向けると決して楽観視できない状況です。

地方になると、駅近物件でも買い手を見つけるのは楽ではありません。理由は売り物件が共有過多の状況になっており、圧倒的に需要を上回っているからです。

地方になるといまだに新築の分譲マンションが次々に建設されていますが、少子化で需要そのものが減少しています。そんな状況下で中古マンションを売却するのは容易ではありません。

5年前に新築分譲されたマンションが、同時期に3部屋も5部屋も売りに出されています。そんな中で自分の物件を選んでもらわなければならないので、最後にモノをいうのは、仲介業者の宣伝力と営業力です。

まず第一に、適正な価格で売りに出すことが大前提です。そのためには、先にも述べているように少しでも多くの仲介業者に売却査定を依頼し、もっとも適切な販売価格を探りあてる必要があります。

仲介業者というのは、査定はしてくれますが、最終的にいくらで売りに出すかを決めるのは売主です。

一括査定見積りサイトを利用すると同時に、地元密着型の不動産業者にも査定依頼をお願いしましょう。

田舎になればなるほど、地元密着で営業している不動産業者の情報力は信憑性が高くなります。売り出し価格を決めるのに、地元密着型の不動産業者の意見は無視できません。

まとめ

少しでも高くマンションを売却するためには、売り出し価格の見極めが大事になります。

買主側は皆さんが思っている以上に価格に関して良く調べています。少しでも相場より高い価格で売りに出してしまえば、買主にとって悪いイメージを与えてしまいかねません。

一度ついた悪いイメージは簡単に払拭できないので、その後値下げをしても買主はその物件に対して警戒心を強く持っています。

相場が3,000万円の地域なのに、3,500万円で売りに出してしまったら、決して良い印象は持ってくれません。「この売主は強欲だ」と、悪い印象を持たれてしまう可能性が高いと思います。

そうならないためにも、適切な売り出し価格を見極める必要があり、そのためには1軒でも多くの仲介業者から査定を出してもらうことです。多くの会社に査定依頼をすれば、それだけ緻密なデータが集まることになり、おのずと適正な売り出し価格もみえてくるはずです。

またそれと同時に、避けた方が良い仲介業者も見えてくるので、業者選びにも繋がります。

賃貸と売買、どちらに精通している仲介業者なのかを見極めることも大事です。

不動産会社の中にも売買が苦手な業者がいます。日頃から売買を頻繁におこなっている仲介業者には、おのずと売買物件が集まるものです。ホームページの物件情報をみて、売買物件の数が少ない業者はおすすめできません。

自分の行動次第で、数百万のお金が動くのが不動産（マンション）売却です。なるべく売却期間に余裕を持って、仲介業者や物件の価値をしっかりと調べて、損をしないように慎重に行動していきましょう。

おすすめの一括査定サイト一覧

「おうちクラベル」は首都圏や関西圏など都心部のマンションを売却したい人におすすめです。

運営はソニーグループのSERホールディングスが行っているので安心感があり、大手、フランチャイズ、地元密着と言ったさまざまな業者の査定額を比較することができます。

提携業者の中には、売主にとって有利な片手仲介を行うSRE不動産が含まれます。対象エリア内でマンションを高く売りたい人は、ぜひ利用したいサイトです。

公式サイトはこちら

「マンション.navi」は、マンションの売却に特化した一括査定サイトです。大手不動産会社から地域密着型業者まで、たくさんの業者が登録されています。

地方の物件に強い業者や、訳あり物件に強い業者などもいるため、他のサイトで買い手が見つからなかった人も試す価値があります。

また、売却以外にも「賃貸として貸す」「業者に直接買取してもらう」場合の査定もできるので、売却以外の選択肢を考えている人にもおすすめです。

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「HOME4U」は、NTTデータが運営する国内最大級の不動産一括査定サイトです。大手不動産会社から地域密着型業者まで、たくさんの業者が登録されています。

地方の物件に強い業者や、訳あり物件に強い業者などもいるため、他のサイトで買い手が見つからなかった人も試す価値があります。

大手企業が運営していてしっかりとした実績もあり、熟練されたスタッフが在籍しているので、信頼度が高く安心して利用することができます。

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