マンションや家の売却でかかる税金と確定申告について

更新日：2021年08月02日、[PR]

マンションを売却したいが、いったいどれくらいの税金を取られるのか不安という人も多いのではないでしょうか。

また自分が購入したマンションではなく、相続したマンションを売却する際も、相続税や不動産売却による所得税を支払わなければならないのかなど、不動産の税金は本当に難しいです。

でも心配いりません。マンションを売却して、多額の税金を取られている人はほんの一握りです。ほとんどの人はマンションを売却したからといって、税金の徴収を受けることはありません。

ここではマンションの売却による税金の仕組みについて、わかりやすく解説していきます。

不動産売却時にかかる税金まとめ

マンションを売却した時に支払う税金は、大きく分けて2つの種類があります。

• 売却時に必ず払うことになる税金
• 売却価格に応じて支払うことになる税金

売却時に必ず払うことになる税金

これはマンションの売却価格に関係なく、すべての人が支払う義務がある税金です。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙代のことです。売買価格によって金額は異なりますが、大きな出費にはなりませんので、あまり気にする必要はありません。

売買価格が500万円～1,000万円以下	5,000円
売買価格が1,000万円～5,000万円以下	10,000円

※平成30年3月31日までの軽減税率の印紙代を記載しています。

これはちょっとした裏技なのですが、不動産売買において、売主の分の契約書は必ずしも原本を作る必要はありませんので、コピーなどで対応してもらえば印紙を貼付する必要もなく、印紙税を節約することができます。

登録免許税

この登録免許税は必ず必要になる訳でなく、該当物件に住宅ローン利用時の抵当権がついたままの状態のときに必要となる税金です。

抵当権を抹消しなければ売却できませんので、この抵当権の抹消手続き時に発生する税金が、この登録免許税です。

といっても、こちらの税金も印紙税同様、大きな出費にはなりません。抵当権の抹消と新居への移転登記を合わせても、2,000円～3,000円ほどになると思います。

売却価格に応じて支払うことになる税金

売却価格に応じて支払うことになる税金と言いましたが、1,000万円で売却したから税金が安い、5,000万円で売却したから税金が高いという話しではありません。

ここで言う、「売却価格に応じて」というのは、購入したときの金額に対していくらで売却したかという話しです。

ちなみに、購入した金額より売却価格が低ければ税金は発生しません。

「マンションを売却したからといって、多額の税金を取られている人はほんの一握りです」と冒頭で言ったのは、これが理由です。

それどころか、購入した金額よりも低い価格で売却したときには、税金を払うどころか、税金が戻ってくる仕組みになっていますので、マンション売却することで、多額の税金を支払わなければならないという心配はほとんど無用です。

ちなみに、どれくらいの税金が課せられるのかというと、基本的には住民税と所得税に分けて支払うことになりますが、居住していた年数や売却時に掛かった経費分などを差し引きます。

そのため、具体的な金額をここで算出することはできませんが、最大値で計算したとして、500万円の40％程度を税金徴収される可能性があります。

しかしマンションの場合、買った金額よりも高値で売却できることは本当に稀です。今はオリンピック特需で、東京の不動産価格が高騰してますが、都内の一部地域を除いては、基本的に購入代金よりも高値で売れることはほぼありません。

しかも居住用だったマンションに対しては、3,000万円の特別控除が適用されますので、例え500万円の利益が出ても税金の支払いは免除される可能性が高いです。

不動産売却時の確定申告

マンションを売却したときの確定申告についても解説します。

法律的には、不動産を売却したことで利益を得た場合のみ確定申告をする義務があり、損失が発生した場合は、必ずしも確定申告をする義務は発生しないとされています。

ただし、近年は税の特例などにより、損失が出たときは税の控除を受けることができるケースもあるので、確定申告することで税の還付を受けられる場合もあります。

売却益が出た場合

マンションを売却して、利益が出ることを「売却益」や「譲渡所得」という言い方をします。

上記でも解説していますが、ここでもう1度不動産の売却益に関して事例をあげながら、わかりやすく解説します。

例えば、7年前に3,000万円で新築分譲マンションを購入したとします。そのマンションを2,400万円で売却することができました。この2,400万円を売却益だと思ってる人が多いのですが、そうではありません。

不動産の売却益を算出する計算式は以下の通りです。

売却益＝2,400万円（売却価格）－2,500万円（購入価格-減価償却500万円）－84万円（譲渡経費：仲介手数料など）＝▲184万円

この計算だと、今回売却したマンションの売却益はマイナス184万円となり、利益ではなく184万円の損失が出ていることがわかります。

では、実際に売却益が出る事例も紹介しておきます。

同じく7年前に3,000万円で購入した新築マンションを売却したとします。東京都の不動産価値が高騰しており、3,500万円で売却することができました。

売却益＝3,500万円（売却価格）－2,500万円（購入価格-減価償却500万円）－84万円（譲渡経費：仲介手数料など）＝916万円

このように、916万円の売却益が出たことになります。売却益がでているのですから、当然確定申告をする必要があると思われるでしょうが、不動産に関する税で難しいのはここからです。

上記でも少し話しをしましたが、居住用のマンションであれば一定の条件を満たすことで、3,000万円の特別控除が適用になります。

適用された場合、『 916万円ー3,000万円＝▲2,084万円 』となるので、売却益は発生しないものとみなすことができます。

しかし、この3,000万円の特別控除を受けるためには、確定申告をしなければなりません。ですので、確定申告は必要ですが、これによって税金が課せられることはないというのが正しい手続きになります。

3,000万円の控除があるから、確定申告しなくても大丈夫だろうと思っている人がいますが、確定申告をしなければ、3,000万円の控除を受けることはできませんので注意してください。

損失が出た場合

次は売却によって損失が出た場合のケースを紹介していきます。

損失が出ているのであれば、確定申告する義務は発生しません。ただし、確定申告することで控除によって税の還付を受けられる可能性があります。

その代表的なものが、「譲渡所得の繰越控除」です。

これは不動産の買い替え時に適用される特別控除で、以下の用件を満たしている必要があります。

まず1つ目が、売却する不動産を5年以上所有していること。

二つ目が、買い替える不動産が「床面積50㎡以上」、「売却後3年以内に購入」、「返済期間10年以上の住宅ローンを組んでいる」、「購入後の翌年末までに居住が完了してる」。

これらの条件を満たしていれば、所得税から還付を受けることができます。また1年間ですべての損失を補えなければ、翌3年にまたいで繰越控除することもできます。

今回は買い替えによる「譲渡所得の繰越控除」を例に挙げましたが、買い替えではなく、単純な不動産売却だけでも、同じように損失の繰越控除を受ける制度もあります。

この場合は、適用条件が変わってきますので、詳しくは最寄の自治体か売却を依頼した仲介業者にお尋ねください。

まとめ

不動産の売買に関する税金の話は、様々な制度がありとても複雑です。そのため不動産会社の社員でも、十分に理解している人は少ないのが現状です。

今回はマンションの売却に関する税の話ですので、戸建住宅に比べるとわかりやすい面はあります。戸建住宅となれば、先祖代々相続した物件も多く、購入したときの費用などが、わからなくなっている可能性が高いからです。

もし購入した価格がわからなければ、「みなし取得費」を適用し計算することになりますが、これだとかなり不利になるので注意が必要です。

マンションの相続の場合も、同じように取得費が明確にわからなければ損をする可能性が高いので、ご家族が存命のうちに明確にしておく必要があります。マンションの場合は、この取得費さえわかっていれば、売却時に多額の税金を徴収されることはほぼありません。

確定申告についても、単純に利益が出ても、損失が出ても確定申告をすると考えておけば問題ありません。

どうしても不安な場合は、確定申告の時期が来る前に、一度税務署に出向き状況を説明して、確定申告する必要があるか尋ねてみるといいでしょう。

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