マンションを相続したが不要なので売却したい

更新日：2021年08月02日、[PR]

マンションを相続したにも関わらず、不要で売却する際の注意点を解説しています。マンションを相続した場合ですが、相続税や相続してマンションを売却した場合の譲渡税は、ほとんどのケースで発生しません。

注意点としては、現在マンションは供給過剰になっており、売りたくても売れないマンションが増えています。売れなかった場合には、マンションを保有し続けられますが、維持や管理するコストがかかってきます。

もし住む予定の無い家を相続した場合は、早めに売却を検討するのがおすすめです。

相続税の問題

両親が他界し、実家だったマンションを相続した場合、どれくらいの相続税を払うことになるのでしょうか？　ここでは相続税について、わかりやすく解説していきたいと思います。

ほとんどのケースで相続税は発生しない

まず最初に結論になってしまいますが、「相続する財産がマンションだけだった場合、ほとんどのケースで相続税は発生しません」

具体的な例をあげるなら、両親が他界していて兄弟2人だけが相続人だとします。この場合、不動産を含めた遺産額が4000万円だったとしましょう。

このケースでは、兄弟2人に発生する相続税は0円です。遺産額が5000万円だった場合では、発生する相続税は80万円になります。（※2015年の改正後で計算しています）

仮に実家マンションを3000万円で売却したとしても、その他の現金などの遺産が1000万ほどであれば、相続税は発生しないことになります。（遺産の合計額が4000万円となるため）

中古マンションが4000万円以上の高値で売却できるようなケースは稀なので、それ以外の遺産がよほど多くない限りは、相続による税金の問題は心配しなくてよいでしょう。

売却した場合の譲渡税も払わなくていいの？

相続したマンションを売却する場合、相続税とは別に「譲渡税」の問題も心配ですよね。この譲渡税を不安視して、生前にアパートやマンションを建てる資産家も多くいます。

しかし、戸建てや土地とマンションでは少し事情が違います。例えば先祖代々受け継いでいる膨大な農地を相続したとします。資産価値にすると1億円だったとしましょう。

このような農地を相続により売却した場合、数千万円という譲渡税が掛かる恐れがあります。理由は先祖代々の土地なので、取得した経緯もわからなければ、取得した費用もわからなくなっているためです。

ですが、マンションであれば先祖代々ということはありませんし、だいたいの場合は当時どれくらいで購入したかが解ります。いくら相続によりタダ同然で譲り受けたマンションであっても、それを売却する場合には、購入時の取得費と売却金額により、譲渡益を算出することになります。

例えば、20年前に3000万円で購入したマンションを相続後に1500万円で売却したとしましょう。この場合、単純な計算になりますが、1500万円の損失が発生していることになるので譲渡益は発生していません。譲渡益が出ないのですから、当然譲渡税を払う必要も無いということになります。

本来であれば、減価償却なども絡んでくるので、今回説明した通りではありませんが、よほどのケースでなければマンション売却で譲渡益は発生しないと考えてよいでしょう。

相続したマンションを売却するときの注意点

今説明したように、相続税についてはさほど心配する必要はないと思います。しかし一方で、もっと大きな心配があります。

それは、相続したマンションを売却しようと思っても、簡単には売れないケースが多々あるということです。

売れるときに売ればいいや！と考えている人もいるようですが、マンションというのは相続した不動産の中でも一番お金が掛かる物件です。売却することを決めているのでした一日も早く売却するのが良いでしょう。

マンションはこれから供給過多の時代になる

2014年現在、中古マンションは飽和状態になりつつあります。2013年のアベノミクスで景気が回復傾向になったことで、日本全国で新築分譲マンションの建設ラッシュが起きています。

マンションの建設が増えれば、新築も中古も値は下がります。それに少子化の問題もあり、中古マンションは年々増え続け、売却に出しても簡単に売れないという状況が続いています。

ちょっと極端な例になりますが、日本全国には2LDK＝30万円、1LDK＝10万円でも売れないマンションがゴロゴロあります。桁を間違えているのではありません。築年数15年や20年のマンションが、一ヶ月の家賃並みの値段でも売れないで残っているのが現状なのです。

これは一部の田舎の話ではありません。福岡や神奈川などにも、10万円や30万円で売れ残っているマンションが驚くほどあります。

相続した実家マンションを賃貸で貸しておき、後々売却したいと考えている人もいると思いますが、今はそんなに悠長なことは言っていられる時代ではありません。本当にこの先、住む予定がないマンションであれば、売れるときに売っておくのが最善の方法だと思います。

売却のハードルは、この先も年々高くなっていくことが予想されます。とくにマンションの場合は、築年数が古くなると買手がなかなか見つからないこともありますし、建て替えなどの問題も発生してきます。

建て替えなどの話が出てから売却しようとしても、そう簡単には買手がみつかりません。買いたいという人がいるときに思い切って売却するのも賢い選択肢ではないでしょうか。

マンションを相続時に発生する諸費用

現在も住んでいる実家マンションを相続したのであれば、大きな問題ではありませんが、すでに離れている実家マンションを相続した場合に考えなければならないのが、維持管理に関する費用の問題です。

土地・戸建て・マンションのどれを相続しても、維持しておくことで固定資産税が掛かってくることになります。資産の価値によって税額は異なりますが、2000万円相当のマンションを相続した場合、固定資産税、都市計画税をあわせると20万円ほどになります。

さらに税金とは別にマンションの管理費や積立金も払っていく必要がありますので、マンションを相続した場合は戸建てや土地以上に諸費用が掛かることになります。

マンションによって管理費や積立金の額は違いますが、相場で話をすると管理費15000円/月、修繕積立金10000円/月となり、合計25000円です。これに固定資産税を20万とするなら毎月の維持管理費は4万円を越えてしまう計算になります。

このように、マンションの相続というのは非常にお金が掛かってしまう恐れがありますので、売却するのか、賃貸や空家として維持するのかを早期に決断する必要があります。

決断が遅くなればなるほど、マンションの資産価値も下がりますし、月々の維持管理も払い続けることになるので、迷った場合は一度専門家に相談してみましょう。

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