不動産投資の表面利回りと実質利回りの計算方法

最終更新日：2021年08月02日

収益物件を探していると、利回りという数値を頻繁に目にします。

利回りとは、オーナーが物件に投資をする金額に対して、どのくらいの収益を得られるかを示したものです。つまり、利回りが高ければ高いほど、投資した金額を早く回収できて収益性に優れた物件ということになります。

利回りは投資判断をする上で重要な指標になるので、不動産投資を始める人がまず最初に抑えておくべき事柄なのですが、ざっくりと計算して終わりではなく、算出された数値から何を読み取るのかが最も重要なポイントです。

そこでこの記事では、不動産投資の初心者でも分かりやすいように、利回りの考え方から計算方法に至るまでを解説します。収益性を測るモノサシとしての利回りをしっかりと理解し、収益物件を選ぶ際の基準として上手に活用できるようにしましょう。

不動産投資における3つの利回り

「利回り」はひとつではありません。よく使われるものとして、「表面利回り」、「想定利回り」、「実質利回り」の3種類があります。

それぞれの違いを知らないままだと、物件購入前の収益計画が誤ってしまうばかりか、重大な損失を招く危険性があるので、始めにしっかりと理解しておきましょう。

表面利回りとは

「表面利回り」は、常に満室であった場合にどのくらいの収益性がある物件なのかを示しています。

具体的には、「収益物件から得られる年間収入」を、「物件の購入価格」で割ります。収益物件から得られる収入とは、満室の場合に得ることができる最大の家賃収入を指します。

表面利回りは、空室がある状態であっても満室として計算します。空室リスクや修理費用など、収益を左右する要素はまったく考慮しないので、3種類のうち最も楽観的な数値になります。

空室になった場合には、表面利回りよりも収益が悪化します。修繕費用などがかかった場合も同様です。

たとえ現状が満室であっても将来的に空室が発生する可能性はありますし、メンテナンスがかからないこともありえませんので、それらのリスクを考えない表面利回りでは、実際よりも高い数値が算出されます。

要するに、理想の状態における利回りです。この点に注意が必要です。また、「ネット利回り」という呼び方をされることもあります。

想定利回りとは

表面利回りと同じ意味です。現状は空室のある物件であったとしても、将来的に満室になった場合に、これくらいは取れるだろうという想定をして計算しています。

表面利回りの別名で、想定される最大限の収入を購入価格で割って算出するので想定利回りとも呼ばれると考えておけばいいでしょう。

実質利回りとは

より実態に即して算出するのが、この「実質利回り」です。満室状態で得られる年間収入から、税金や必要な諸経費をひいたものを購入価格で割ります。

諸経費は、物件にかかる固定資産税、保守管理会社に支払う管理費用、物件の不具合を治すための修繕費、火災や地震に備えるための保険料など、多岐に渡ります。

実質利回りは不確定要素が多いので正確な算出は難しいですが、不動産投資を成功させるためにはなくてはならないものです。

物件を所有し管理していくコストも考えた上での利回りなので、表面利回りよりも現実に近いシミュレーションとして活用できるからです。物件購入の際に参考にするべきは、実際の収益性を測ることができるのが実質利回りです。

また、実質利回りは「ネット利回り」とも呼ばれます。「ネットで○○％」という言い方もよくされます。業者などが「ネットで～」という言い方をしていても、それが実質利回りのことだと分かるようにしておきましょう。

高利回りの落とし穴

実質利回り以外のふたつの利回りは、想定される収入額を計算式の分子（割られる数）にそのままあてはめているのに対し、実質利回りでは、想定される収入額から税金や修理費用などの諸経費を除いてから計算しています。

このように見ていくと、3種類の利回りのうち、最も低い値となるのが実質利回りだということが分かると思います。言い換えれば、現実的な数字です。

不動産業者が提示する利回りに注意

満額の収益を想定する表面利回りや、想定利回りのほうが計算が単純なだけでなく、実質利回りより高い値が出ます。

表面利回りや想定利回りを示したほうが見栄えがよくなるため、不動産業者はこの数値を使いたがります。利回りが高ければ高いほど儲かる物件だということになって、営業しやすくもなります。

もし仮に、「利回り30％の超お得物件！」と売り出されている収益物件があったら、あなたはどのように思うでしょうか。

本当に利回りが30％もあれば、収益性が相当に高い物件であることには違いありません。しかし、ここまで見てきたように、表面利回りや想定利回りが30％あっても、物件管理のコストを考えていないので、実態とは異なる数字であることが理解できると思います。

修繕費や空室リスクが高いことも

表面的には利回りが高いとしても、実際には相当な築年数が経っていて、修繕費用が必要になる物件であったり、借り手がつきにくく空室リスクが比較的高い物件であったりする可能性があります。

賃貸に対する需要がない地域の物件であれば、いくら表面利回りが高くても投資をする意味がなくなってしまいます。

また、築年数が経過していくにつれてメンテナンスがどんどん必要になっていきますので、築年数が経っている物件の方が実質利回りが悪くなる傾向にあります。

中古物件では、表面利回りと実質利回りが離れてしまうことになるので、余計に実質利回りが重要な意味を持つわけです。

さらに、最初に決めた家賃がずっとそのままであるとは限りません。既に満室状態となっている中古物件であったとしても、今借りている人が抜けてしまったあとに新たな借り手がつかないこともあり得ます。

借りてもらいやすくするために家賃を下げざるを得なくなれば、年数の経過と共に収入が下がります。そして、借り手がみつからずに空室のままであれば、どんどん利回りが悪くなっていきます。

表面利回りを基準にして物件を評価すると、そのようなリスクを計算にいれないことになってしまいます。せっかく購入判断の指標として使えるのですから、購入前に分かっている諸経費くらいは考慮して、現実に近い数値である実質利回りを出したいものです。

記載してある利回りに惑わされない

物件情報の利回りは、特に断りがない場合、表面利回りが掲載されています。あなたがオーナーとして得られる利益の指標である実質利回りは、物件情報に書かれている利回りよりも低くなると心得ましょう。

「30％の利回り」と謳われていても、それが表面利回りなのか、実質利回りなのかで実態がだいぶ変わってきます。ここに落とし穴が潜んでいます。

たとえ30％という表面利回りであっとしても、高額な修繕費用が見込まれる物件なのであれば、一般的な収益物件よりも利回りが低くなってしまうことも考えられます。

ですので、物件情報に載っている利回りがいいからと言って、すぐに飛びつかないようにしてください。数字に惑わされない冷静な判断が必要です。

不動産業者は物件を売るのが仕事です。そのため、物件の収益性をよく見せようとしていることを頭に入れておきましょう。もちろん、表面利回りであっても嘘の指標ではありませんから、不動産業者として悪いことをしているわけではありません。

収益物件を比較検討する際には、見栄えのいい表面的な数字に踊らされずに、実質利回りをじっくりと比べるようにしましょう。それが、成功する不動産投資の鉄則に他なりません。

最低限必要な利回りの計算方法

物件情報には表面利回りしか載っていないとすると、実質利回りを自分で計算しなければなりません。不動産投資を軌道に乗せるには、不動産業者に頼りっきりにならず、自分自身で調べることも大切です。

というわけで、どのように実質利回りを計算すればいいのかを解説していきます。最初に、必要な情報を集めることから始まります。実質利回りの計算に必要な主な情報は以下の通りです。

• 物件の購入価格（司法書士報酬や登録免許税なども含め、不動産取得にかかった総額）
• 満室になった場合の年間家賃収入（一室の家賃×部屋数×12か月）
• 固定資産税などの税金
• 地震保険などの各種保険料
• 修繕積立金
• 管理費用（管理会社への費用）
• その他の諸経費

不動産業者の発行する物件情報を見ると、物件価格や家賃の他、修繕積立金が掲載されていることがほとんどです。掲載されていない場合には、その物件を担当する不動産業者に問い合わせてみてください。

固定資産税などの税金は、物件所有者など、物件に関係する人でなければ役所は教えてくれません。

不動産業者が所有している場合には不動産業者に確認してみると分かると思います。また、不動産業者が所有していない場合であっても、不動産業者におおよその概算を聞いてみるといいでしょう。

以上をまとめると、次のような計算式になります。

実質利回り（％）＝（年間の家賃収入－諸経費（修繕積立金や管理費用など））÷購入価格×100

《 例 》
（年間の家賃収入180万円－諸経費30万円）÷物件の購入価格2,000万円×100＝7.5％

計算式そのものを丸暗記するというよりも、実質利回りを計算する仕組みと理屈を覚えておくことをおすすめします。分かる範囲でいいので情報を集めて、なるべく現実に近づけるようにしてください。

利回りを計算する上で大切なこと

将来のリスクを見込んでおけば、さらに厳密な意味での実質利回りを算出できます。

しかしながら、空室になった場合の損失見込みや、将来に必要となるメンテナンス費用等については、あくまでも予想に過ぎません。たとえば、建物が壊れるほどの災害はいつやってくるかが分かりません。

表面利回りではなく実質利回りを算出する上で大事なことは、「現実的な数字に近づける」ことです。ですから、最低限として、購入前に確実に分かっている数字を使って計算すればよいでしょう。

不動産業者が情報を持っている「購入価格」、「家賃」、「修繕積立金」、「管理費用」に加えて、できれば「保険料」や「税金」の情報まであるとベストです。少なくとも、「購入価格」と「家賃」だけで計算するのは避けましょう。表面利回りになってしまいます。

完璧に正確な利回りを計算するのは不可能なのですから、空室リスクもあるという意識を持ち、計算した実質利回りよりもさらに低い数値になることを心得ておけば、余裕をもった投資が実現できます。

収益物件別の利回り目安

利回りは物件の種類の他、地域性によっても変動します。都心部なのか地方なのか、交通アクセスはいいのか悪いのかなど、さまざまな条件が利回りを左右する要素となります。

物件ごとの個別の状況が重要なので、利回りの目安は絶対的なものではありません。一応の相場を意識しつつ、個別の物件ごとに投資判断をするようにしましょう。

まずは不動産投資の王道とも言える住居物件（マンションやアパート）の利回りから解説していきます。

築古マンションの利回り

築年数が10年以上を経過している、いわゆる築古マンションの場合、おおよその表面利回りは「8％程度」になります。購入価格が安くなるため、表面利回りは比較的高くなります。

築年数が経るにつれて、管理費用や修繕積立金が上がる傾向にあります。どうしても経年劣化してしまい、時間が経過するにつれてメンテナンスコストが上昇するからです。

その影響を受けて、実質利回りは6％程度に落ち着きます。

築浅マンションの利回り

表面利回りは7％前後、実質利回りは5％が目安となります。

築年数がそれほど経っていないマンションや、これから新築するマンションは、築古のものとは少し事情が異なります。

建物そのものが新しい分、中古物件と比べるとメンテナンスコストがあまりかかりません。その一方で、購入価格は中古物件よりも割高になります。

家賃は中古物件よりも高く設定できるのが一般的です。購入価格が高い場合でも、収入額が高くなります。そう考えると、購入価格と家賃のバランスが重要だということが分かります。

ただし、新築当時の家賃がずっと続くという保障がないのが難点です。新築のうちは高い家賃が取れたとしても、借主の入れ替え時に家賃を下げざるを得ない、という事態にもなりかねないからです。

オフィスや事務所の利回り

マンションなどのように借主の生活空間を提供するのではなく、企業などの事務所として貸すオフィスビルも、古くからあるポピュラーな不動産投資です。

立地によっても異なりますが、都心部のオフィスビルの表面利回りは6～7％が目安と言われています。マンションとほぼ変わりませんが、住居物件とは異なる特徴がありますので注意してください。

たとえば、オフィスビルの住居物件よりも借主を探すのに時間がかかることがあります。オフィスビルへの投資は賃貸ニーズの正確な把握が必要です。

店舗や倉庫の利回り

店舗や倉庫として貸し出す場合の表面利回りは、7～8％が目安となります。

前のテナントが使っていた内装や設備をそのまま利用できる「居抜き」であれば次の借主が見つけやすくなりますし、コンビニエンスストアと「事業用借地契約」を結ぶことも可能など、やり方によっては目安の利回りよりも高い収益が期待できるのが特徴です。

平均利回りの推移

平均的な利回りは、その時々の社会や経済の動向によって刻々と変動していきます。収益物件の購入価格が、その時々の経済状況や市場の動向の影響を受けるからです。

様々な見解があるものの、今の経済情勢は多少持ち直してきたと言われています。株価をはじめとする経済指標も、一時期よりは回復してきています。

将来にむけては、2020年の東京オリンピック開催も不動産業界の中では大きなニュースです。投資家が日本の投資物件に目を向けているため、円安動向ともあいまって海外の投資家たちが日本にある不動産を購入しています。

その結果、2013年以降は不動産価格が上がってきています。特に、東京都心部の収益物件は依然として人気が高いので、築年数が経過したとしてもあまり値崩れしない状況も見られるようです。そうなると、家賃を上げることができない限り、利回りは下がる傾向になります。

利回りが下がっても家賃の推移は変わらない

では、家賃の推移はどうなっているのでしょうか。家賃は、賃借人の生活の基盤ともなる部屋への対価なので、不動産の売り買いほどは急激な変動はありません。経済の上下動に連動して家賃が頻繁に上がり下がりしたのでは、借りている方としてはたまったものではないからです。

また、借り手が支出できる家賃を設定しないと借り手が見つかりません。つまり、物件を借りてくれる人の経済状態が家賃に反映されると言えます。そういう意味では、物件価格と同様に、家賃も景気に連動して変化していることになります。

それを踏まえて家賃の状況を見てみると、借り手に有利と言える状況が揃っていることが分かります。

借りる人は減っていく

日本は今、極端な少子高齢化が進んでいて、15～64歳のいわゆる生産年齢人口がどんどん減少しています。この状況は、物件を借りる人が減っていることを表しています。

今後も減り続けていくことが確実ですから、不動産を求める需要もそれに合わせて減っていきます。明確に家賃の推移を調べたデータはないのですが、客観的な事情を鑑みれば、現在の日本は家賃が下がっていく状況にあるということです。

不動産価格は、海外などから注目され上がる一方で、借りる側が少なくなるにつれ家賃が下がっていく。これはつまり、将来的には利回りが下がっていくと考えるのが自然でしょう。

もちろん、立地や物件ごとの個別の状況によって、この傾向があてはまるとは言えません。ということは、今後ますますオーナーの物件選びの力が重要だという結論になります。

儲かる物件は儲かるし、損する物件ではどんどん損をしてしまいます。この見極めが重要です。しっかりとした目利きの力を身に付けられるよう、常日頃からの情報収集を怠らないようにしましょう。

もちろん、不動産投資は買って終わりではなく、賃料を維持するためのメンテナンスや、借主を切らさないための努力が欠かせないのは言うまでもありません。

収益物件選びのポイント

利回りは絶対的な基準ではありません。利回りがいい物件は、確かに計算上は収益性が高いのですが、利回りがいい物件であれば必ず儲かるかと言えばそうではないからです。

「じゃあ、利回りって計算する意味あるの？」とお考えの読者がいるかもしれません。利回りを参考にしてくださいと言いながら、絶対的な基準とはならないとはどういう意味なのでしょうか。

ここからは、物件選びの進め方について、利回りの活用法を交えながら解説していきます。

割安な物件を探す

なにはともあれ、物件情報を集めなければなりません。とにかく、まずは物件情報を集めることに力を注いでください。

物件情報を集めるためには、ふたつのやり方があります。

• インターネットで物件を検索する
• 不動産業者に聞く

おすすめしたいのは、不動産業者に連絡をして収益物件を探していることを伝えて情報をもらうことです。その際には、不動産業者の担当者に冷やかしで連絡したと感じさせるのではなく、本気で収益物件を買いたいという熱意を示すことも大切です。

一度のやり取りだけでなく、長期的な関係を築いていくと、掘り出し物の物件情報を教えてくれるようにもなります。

インターネットも活用する

ノープランで不動産業者に連絡するのは気がひけるという人は、インターネットで気軽に物件情報を集めてみましょう。

オンラインで参加できるセミナーを開催していたり、希望条件に合った物件情報を提示してくれるサービスを持っていたりする不動産情報のポータルサイトもあります。ちょっとした空き時間にも利用できますので、気軽にアクセスしてみてください。

ネットで物件情報を探すときに注意したいのが、利回りに一喜一憂しないということです。ネットで物件情報を見ていくと、表面利回りが10％や20％を超える物件というのも結構ざらにあります。

表面利回りであることを忘れてはダメ

これらインターネットで調べた利回りは、さきほどご紹介した目安となる利回りを超えていて、一見お得に感じて手を出したくなってしまいますが、ちょっと待ってください。

すでに気づいていると思いますが、物件情報に掲載されている利回りは、実際にかかる可能性のある費用は考慮されていません。表面上は割安だからと言っても、物件を思い切って購入したあとに後悔したという話はたくさんあります。

その原因の多くが、これからかかるであろうメンテナンスやリフォームに必要な費用を、甘く見ていたというものです。

築古物件であることからそれなりのメンテナンスが必要であることは見込んでいたものの、予想をはるかに上回る修繕費用がかかってしまうことがあります。その原因のひとつは、購入前に物件をしっかりと確認しなかったという怠慢です。

しかも、物件の購入に有り金を全部使ってしまったばっかりに、手元に資金が全く残っていなかったという事態を招いている人もいます。住宅ローンの返済計画にも影響をきたしますし、もはや割安とは言えず、かえって割高な物件となっていまいます。

割安な理由を冷静に確認しよう

利回りの高い割安物件は、なぜ割安なのかを考える必要があります。現在の所有者である売主が、お得な物件を手放さざるを得ない理由があるはずです。
たとえば、メンテナンス費用がかかってしまうほどに老朽化が進んでいて、修繕の費用負担を避けたいがために、なるべく早く手放したいという思惑が隠れていたりします。

買い手が現れやすくなるように相場価格よりも価格を安くすると、そのぶん利回りが高くなるというカラクリです。一見するととても割安に思えても、修繕費用が最初からかかってしまって、結局は思っていたよりもお金がかかってしまうこともあり得ます。

また、「資産を売却してすぐにでも現金が欲しい」という事情があるケースもあります。

価格以上の価値を持つ物件が、安く買えるのであればいいのですが、メンテナンスの必要性などのマイナス要因があれば、買主としては事前に知っておかなければなりません。

言い換えれば、リスクが高いからこそ購入価格が安くなり、利回りが高くなっているということです。うまい話には裏があると思ったほうがいいでしょう。

こういった事情を探って投資判断を正確に行うためにも、インターネットで気になる割安物件を見つけたら、その物件の売買を仲介している不動産業者に物件の詳細な情報について問い合わせてみてください。

売主がどうして物件を売りに出しているのか、売りに出ている背景も忘れないで聞いてみましょう。

この時点では、ある程度の物件情報に当たっているはずなので、不動産投資の初心者であっても気になることも出てくると思います。分からないことがあれば不動産業者に聞いてしまうのが一番手っ取り早くて確実です。その時には、物件の状態、特に修繕が必要かどうかを確認しましょう。

本当に割安かどうかをチェックするコツ

また、ちょっとした購入ノウハウでもあるのですが、現在の状態だけではなく、「今までにどこを何回メンテナンスしてきたのか」を聞くことをおすすめします。

過去のメンテナンス履歴が分かれば、物件の状態把握がスムーズに進むので、これはぜひ聞いておきましょう。大規模な修繕を頻繁にしているようであれば、要注意の物件ということが分かります。

表面利回りを見て割安だと判断した場合は、一度立ち止まって、物件の現況、管理費、修繕積立金など、物件を維持するためのコストがかかるかどうかにも注意を払ってください。こういった情報を確認するためにも、不動産業者に物件把握の協力を依頼するのがおすすめです。

ちなみに、こういった問い合わせに対応し、営業経験に基づいた知見を交えた上で、適切なアドバイスをしてくれる業者こそ優良不動産業者です。物件の問い合わせをすることによって、不動産業者選びの基準にもなります。

もしも、新規で何かを問い合わせて、面倒そうな態度や対応が冷たかった場合には、すぐに他の不動産業者に問い合わせてください。

ほとんどの不動産業者は丁寧な対応をしてくれますが、中には軽くあしらわれてしまうこともあるでしょう。そんなときにはクレームなどを言わず、さっさと別の不動産業者に問い合わせるのがおすすめです。

立地が良くて空室リスクが低い物件を探す

せっかく利回りの高い収益物件を購入しても、それを借りてくれる人がいなければ利益になりません。借主あってこその不動産投資です。

この大前提を踏まえると、不動産投資における最も大切なことが見えてきます。それは、借り手が借りたいと思える物件を探すことです。

利回りの計算にばかり気を取られていると、基本がおろそかになってしまいがちなので気を付けてください。

初心者の方は、、まず自分がどんな物件なら借りたいのか、自分が借り手になった気持ちになって考えてみてください。不動産投資の初心者であればあるほど、自分がお金を払っても借りたいと思えるかどうかを重視しましょう。

一般的には、次のような条件が揃っていれば、入居者目線の好立地と言えます。必然的に家賃にも反映されて利回りにも影響しますので、物件を探す際にチェックするべきポイントともなります。

• 駅から近い（徒歩10分以内であればベスト）
• 近くにコンビニやスーパーがある
• 複数の飲食店が近くにある
• 小学校や中学校などの教育機関がある
• 病院や歯科医院などの医療機関が近くにある
• 駐車場がある

重要なのは「快適な生活を送れる環境かどうか」

一言でまとめると、「快適な生活を送れる環境になっているかどうか」の一点に尽きます。駅から近ければ通勤や買い物に便利ですし、学校が近くにあることは子供のいる世帯が求める必須条件でしょう。

こういった条件が揃っていれば、希望者が集まる収益物件の立地としては申し分ありません。オーナーになろうとしているあなた自身も、ここなら住みたいと思えるのではないでしょうか。

しかしながら、これらすべてが揃っている収益物件はなかなかありません。あったとしてもすぐに買い手がついてしまい、不動産投資の初心者が購入するのは至難の業となります。

すべて揃っていないにしても、せめてひとつくらいの条件のある物件は見つかるので、条件を頭に入れながら物件情報を探してください。

多くの物件情報を見ていると、どれがいいのか分からなくなることがあります。区別がつかず、どれも欲しくなってしまうこともあります。そんなときには、想定する借り手の属性、すなわち「ターゲットを絞る」ことが有効です。

たとえば、小学校や中学校が近くにあるエリアなら、「ファミリー層」がターゲットになります。買うべき物件もターゲットに合わせ、ひとり暮らし用のワンルームよりも、複数の部屋のある家族用のマンションを探していきます。そうずれば、同じ属性の人たちが次々と借りてくれることになるので、空室になってしまうリスクを軽減することができます。

資産価値が高い収益物件を探す

賃貸で収益を得てから物件を売り、他の物件を購入する資金に充てることもできます。物件を売却して利益を得ることを「キャピタルゲイン」と言います。このキャピタルゲインを狙うのであれば、資産価値の高い収益物件を探しましょう。

将来的に資産価値が下がってしまうのであれば、キャピタルゲインは得られません。ちなみにですが、投資物件を賃貸して収益を得ることを「インカムゲイン」と言います。

資産価値が高いとは、時を経ても住みやすさが変わらないエリアにあることを意味しています。物件としての価値のみならず、そこに住みたいというエリアであることが条件です。前述した好立地の条件を数多く満たせば、それだけ資産価値が高いと言えます。

どんな立地を好むのかは人それぞれですが、資産価値が高いということは、「いつ」「誰」に対してでも需要が見込めます。そういったエリアは、住むことがステータスとなっているようなブランド価値も備えていることが多いです。昔から多くの人が住みたいと考えているところであれば、物件の資産価値が保たれます。

アクセスのいい駅近を狙おう

中でも、交通アクセスのいい場所は、「いつ」でも「誰」にでも好まれることは理解できると思います。また、駅の場所が変わるということは通常ありませんから、駅があるところは、基本的にはずっと交通アクセスがいいままです。つまり、駅の近くにあるということは、資産価値の上昇と維持には欠かせないことが分かります。

ですので、資産価値の高い物件を探すなら、駅から近いことを優先しましょう。徒歩10分圏内が一応の目安となりますが、10分にこだわらず、近ければ近いほどよいと言えます。ただし、線路に近すぎると電車の音がうるさい可能性もあるので、必ず現地を確認するようにしましょう。

中古物件を購入する際は「いつ建築されたか」に注意

中古物件を選ぶ際には、「いつ建築された物件なのか」を忘れずにチェックしてください。もちろん、築年数の経過による建物の劣化も気になります。古い物件であればあるほど、修繕にかかる費用がバカにならず、その後の収益にも影響をもたらすからです。

しかし、「いつ建築されたのか」をチェックするべき理由はそれだけではありません。マンションが建てられた年度によって、「耐震基準」が異なるからです。

耐震基準を満たす物件であれば、震度6強以上の大きな地震がきても壊れないようになっています。あくまでも理論上の基準なので、実際に巨大地震が発生したときにどうなるのか心配になっている人もいると思いますが、2011年の東日本大震災が起きたときにも、この耐震基準を満たしているマンションは壊れませんでした。

そして、現在使われている耐震基準は、1978年にできた基準です。したがって、1978年（昭和53年）よりも前に建築されたマンションだと、現在の耐震基準を満たさないことになります。この記事を執筆している2017年から考えると、築40年くらいが境目となります。

築40年というとだいぶ古い物件なので、投資物件として活用するためにはなんらかのメンテナンスが必要になってくるはずです。購入判断には修繕の必要性も頭にいれておかなくてはなりませんが、地震に強いかどうかは入居者としても気になるポイントですから、耐震基準のことも頭に入れておきましょう。

一時期、耐震偽装が問題となりましたが、そういったことがない限り、これから新築される物件や、1978年以降につくられた物件の耐震基準は問題ありません。

物件選びは入居者目線を忘れずに

価格の安い物件を探そうとすると立地が悪いとか、予算は確保したとしても人気物件が買えないなどなど、収益物件を探そうとすると、最初のうちはなかなかうまくいかないと感じることが多いです。

完璧主義になってしまうと、いい物件は見つかりません。立地や価格、利回りなど、すべての条件が揃う物件はそうそうないと心得てください。最初のうちは勇気がいることかもしれませんが、優先順位をつけて物件を選ぶことが重要になってきます。

不動産投資に慣れてくると、この優先順位をつけるのがだんだんと分かってきて、最初の頃よりも物件購入のコツがつかめてきます。最初のうちは、慣れも大切です。

慣れないうちは、「ターゲットに合わせた立地」を最優先して物件を選ぶのがコツです。借り手がどんな物件を必要としているのかを考えながら、立地に重視して見つけていきます。たとえ購入価格が安い物件であったとしても、借り手が求めていない物件なのであれば、それは投資とは言えません。

立地はターゲットによって意味が変わってくるので、先に例示した立地についての好条件がすべて揃っていなくても、ターゲットが希望するであろう立地条件があればいいのです。

ターゲットを絞り相手の立場に立つ

子供のいる家族であれば周辺環境が非常に重要ですが、ひとり暮らしの学生をターゲットにするなら、周辺環境は二の次で、家賃の安さを求めていたりします。

たとえば、学生の多い街で、なおかつ大学が近いエリアであれば、ひとり暮らし用のワンルームマンションを選ぶ、といった具合です。多くの学生は家賃の安さを求めているので、多少年季の入った古いマンションでも問題ないでしょう。スーパーやコンビニが徒歩圏内にあれば十分と言えます。

また、さきほどは、「自分がどんな物件なら借りたいかを考えてください」という話をしましたが、この話で勘違いしてほしくないのは、「自分が持っている価値基準で収益物件を選んではいけない」ということです。

直感的にあなたが住みたいと思えるかどうかは物件選びでは重要な視点なのですが、実際に購入するかどうかを決める段階になれば、借り手のことを考えなければなりません。

物件のオーナーになろうとしているあなたと、入居者が求める条件は異なることを意識しながら、物件情報にあたる必要があります。必ずターゲットが欲している物件の条件を、見極めるようにするのです。

あなたが購入しようとしている投資物件に住むのは、あなたではなく、入居者であることを忘れないようにしましょう。それが、投資家としての目線になります。

まとめ

利回りを基準にすると、購入するべき投資物件が絞れてきます。表面利回りも参考になる値ですが、実際にあなたが手にする収益が分かるのは「実質利回り」であることに気を付けてください。

実質利回りを正確に計算するのは、少々面倒ですし難しいです。ですが、この計算を怠ると、不動産投資での成功は見えてきません。ちょっとしたひと手間をかけることが、あとあとのリスクを回避することにつながります。

自分では調べられないデータが必要なときは、不動産業者に対して情報提供を求めれば応じてくれるはずです。不動産業者の担当者を戦友だと思って、どんどん活用して不動産投資を成功へと導きましょう。