法人化すると不動産投資の節税効果はさらに高まる？

最終更新日：2021年08月02日

動産投資の事業を拡大していくと、一定の収入が入ってきた時点で事業の法人化を考える人が多くいます。

なぜ法人化をするのか、そのメリットやデメリットはどういったものがあるのかなどを解説していきます。

不動産投資で法人化する意味

不動産投資を法人化すると、たくさんのメリットがあります。個人事業主として不動産投資をするより、確定申告などの手続きが多少面倒になりますが、それよりもメリットの部分が勝るかもしれません。

法人化する意味を理解するためにも、まずは不動産投資を法人化した場合のメリットとデメリットを理解しておきましょう。

法人化のメリット

法人化を行うことの大きな意味は、節税になります。法人化をすれば個人事業主ではできない様々な経費の計上が可能になります。

また法人税率と所得税率も大きく変わってくるので、一般的には900万円ほどの不動産収入が確保できてきたら、法人化をした方が良いと言われています。

もう少し具体的に、法人化するとどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

給料を出すことで給与所得控除を利用できる

法人を作ることで、所得から従業員である自分に給与を与えて、収入を得る形になります。この給与を経費にすることで、法人の利益を大幅に減らせます。さらに自分に給与を与えれば、給与所得控除を利用できます。

個人事業主は給与を自分に与えるといった節税は不可能なので、収入がそのまま所得税の対象となり、例えば1000万円の不動産所得があったら、所得税率は33％となり、330万円が課税されます。

しかし、給与として自分に与える場合は同じ1000万円でもまず給与所得控除として、220万円が非課税になります。基礎控除や生命保険料控除は共通するので除きますが、所得が1000万円と780万円と大きく違ってくるので、税率も後者は23％です。

その結果同じ1000万円の不動産収入でも個人事業主は330万円の税金、給与にすれば780万×0.23で1,794,000円。つまり150万円近く税金が違ってくるのです。（実際は他の控除があるので、もう少しさ（差）は小さくなります）

また個人事業主は他人に給料を与えることはできませんが、法人であれば社員に給料を与えることができます。自分の配偶者や親を社員扱いにして、そこに給料を与えればさらに給与所得控除を利用できるので、節税効果が大きくなります。その上で退職金制度を作っておけばそこも経費に計上できるので利益を減らしながら、将来自分に支給する賃金にすることができます。

様々な経費を計上できる

法人を設立するもう一つの節税効果は、個人事業主よりも法人は様々な経費を計上できるということです。

個人事業主が経費として計上できるのは、一般的に消耗品や交通費、接待費などになります。それに加えて法人の場合は保険料を経費にできます。

個人事業主は保険料を自費で全額負担になりますが、法人の場合は経費にできるので、自分のための保険なのに所得を減らして節税できる効果があります。小規模企業共済や中小企業倒産防止共済などの共済化の費用も経費にできます。

また給与所得も節税に対して大きな効果を持ちます。経営者の給与の額を利益に応じて毎年変えていくことで、自分の税金をコントロールしながら法人に現金を残すこともできます。

頻繁に給与額を変えることができませんが、期ごとの変更は可能なので所得税の税率と個人の収入を見ながらコントロールしていきましょう。

利益のコントロールができる

法人を設立した場合、欠損金の繰越控除が9年間可能になります。個人事業主の場合は3年間のみです。この欠損金の繰越控除ができれば、利益が出た年の所と欠損金を相殺して利益の額をコントロールし、税額や税率を調整できます。

欠損分をいつ繰り越すかで税額が大きく変わるような年には、この制度の有無でキャッシュフローが数十万円違ってくることもあるでしょう。

さらに不動産を購入したら建物の減価償却費を計上することで利益を調整できますが、これも個人事業主と法人では大きくできることが違ってきます。

個人事業主の場合、減価償却は自動的にしなければいけないので、利益が少ない時でも減価償却は行われます。しかし法人は減価償却の有無を自らで決定できるので、利益が少ない時はそのまま、利益の大きな年は減価償却を行うことで、帳簿上の利益を削減しキャッシュフローを増やせます。

相続税対策としても有効

資産を残している場合、例えば現在相続税は非課税であるのは3000万円＋相続をする人間×600万円までが上限です。例えば、妻と子供二人の場合は4800万円までしか非課税になりません。

相続税対策として現金よりも査定が下がる不動産にして相続をさせるという相続税対策がありますが、それをさらに推し進めた節税対策が、不動産管理法人を作り、そこに自分の不動産を譲渡する方法です。

不動産譲渡税が多くかかってしまう場合には土地だけ自分のものにして、建物を法人の所有にするという方法もあります。この場合建物から収益が出れば、法人の収入にすることができます。建物を法人のものにしてしまえば、法人を子や孫に継がせた時に相続税が発生しないので、節税になるのです。

法人にすることにより税率が下がる可能性がある

所得税は累進課税なので、個人事業主の所得が給与、不動産、その他で900万円を超えると税率は33％、そして1800万円を超えると40％になります。さらに住民税が10％課税されます。

しかし法人税は、800万円以上の所得でも法人税は23.4％と年々低くなっています。また住民税代わりの地方法人税は法人税額の12.9％もしくは均等割で7万円になります。そして法人事業税は6.7％なので、総額30％強といったところでしょう。そのため所得が1000万円前後であれば、手間を考えても法人化したほうが良いと言われます。

法人の方が信用があり、融資を受けやすい

個人事業主と法人を比較すれば、やはり金融機関の融資を受ける時に法人の方が有利になることは否めません。もちろん利益を継続して出しており、事業計画なども確認されはするものの、個人事業主よりも社会的な信用が高くなるでしょう。

名刺を渡すにしても、個人名よりも「◯◯株式会社　代表取締役」と書いてあるほうが、いろいろな方面での信用獲得に役立ちます。

法人化のデメリットは？

法人化のデメリットは、法人を立ち上げるためにかかる費用など、コストがかかってしまうことです。一人で確定申告ができなければ、税理士事務所などに頼むことになり、10万円以上の費用がかかる場合も考えられます。

他には、個人事業主より厳密に記入した帳簿が求められることが挙げられます。青色申告を行うことによる、65万円分の特別控除は法人にはありません。

法人化する際の手続きと必要書類

法人化をするメリットは大きなものがあります。そこで法人を作るためにはどうすればよいのかを見てみましょう。

法人化手続きの流れ

法人化する際の費用や手続きの流れを解説します。

設立に必要な費用は

不動産管理法人を設立するためには資本金が必要です。ただし資本金の額は今は1円からでも大丈夫です。資本金1000万円以下ならば以下の費用になります。

• 登録免許税：150,000円
• 定款認証代：50,300円

役所への納付金額はこれだけですが、それ以外にも定款認証への収入印紙代として、紙の場合40,000円です。電子にすれば無料になります。定款の謄本代は一冊1000円ほどになります。

合計20万円ほどで法人を設立できますが、司法書士に依頼をすればその作業費、また法人印鑑も必要になるので、そこで5～6万円かかるでしょう。

設立にかかる期間

書類を集められれば1週間から10日ほどで設立できます。

設立の手順

多少前後する要素はありますが、主に以下の流れで設立を行います。

1. 法人印、銀行印などを用意する
2. 住所などの法人設立項目を決定する

事業目的も決めておきます。資本金の金額や発起人も決めます。

3. 定款を作成し、公証人役場で認証してもらう

この段階で実印、身分証明書、手数料 5万円が必要です

4. 資本金を会社の口座に振り込む
5. 登記書類を作成し、法務局で登記の申請をする
6. 法人登録完了

上記の手続きを行えば法人登録が完了します。

登記書類の作成で必要な書類

登記書類を作成する際は、以下の書類が必要です。

• 申請書
• 印鑑証明書
• 印鑑届出書
• 登記申請書
• 発起人決定書
• 定款
• 資本金を振り込んだことを証明するもの
• 発起人や代表取締役を記した書類

まとめ

法人化を行うことで、収入が増えれば非常に大きな節税効果があります。特に身内に給料を与えることで、2018年からは150万円以下の収入であれば住民税も非課税になります。

15歳未満の子供を従業員とすることはできませんが、妻や親などを経理担当の従業員とすれば、税理士に依頼をする費用も節税し、世帯収入を増やせるでしょう。