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【必読】駐車場経営の利回りとリスク、失敗例

更新日：2021年08月02日、[PR]

土地活用の1つの方法、駐車場やコインパーキング経営の利回りとリスク、実際の失敗例を解説しています。駐車場経営を検討している人は、チェックしてみてください。

駐車場経営はローリスク、ローリターンで、堅実に土地活用を行いたい人におすすめです。ただし、駐車場内の事故や無断駐車などのリスクも当然あるので、注意してください。

よくある失敗例としては、賃料の下落を想定せず契約を結んだことによる、賃料交渉トラブルなどがあります。失敗しても、他の土地活用に転用しやすいので、メリットとデメリットを比較して、自分に駐車場経営が合っているか判断してください。

このページの目次

駐車場経営とは
駐車場経営のリスクと失敗例
経営を始めるまでの流れ
- 複数の業者に相談しよう
- 初期費用と経営に必要なランニングコスト
まとめ

駐車場経営とは

「自動車を停めるスペースを貸す」のが駐車場経営です。アパマン経営と並んで、ポピュラーな不動産投資です。

駐車場経営には主に、「月極駐車場」と「コインパーキング」の二つのタイプがありますので、それぞれの特徴について見ていくことにしましょう。

月極駐車場、コインパーキング共に、大きく分けて二つの運営スタイルがあります。

オーナーの手ですべてを準備し、運営する（自営方式）
土地を業者に賃貸し、運営そのものも業者に一括して任せてしまう（業者委託方式）

一般的には、月極駐車場は自営方式、コインパーキングは業者委託方式で運営するのが多いです。

月極駐車場は、自動車を停められる整った更地さえあれば運営できますが、コインパーキングはどうしても設備の準備が必要となって、それらの機器調達から設置までの段取りを組むのだけでも大変です。

そのため、業者にゼロから任せてしまった方が簡単で、かつ確実という背景があります。

時間貸しとなるコインパーキングでは、利用者が入れ代わり立ち代わりとなります。往来が激しくなりますので、それだけ管理コストも上がります。とてもオーナーだけでは大変です。そういった意味でも、コインパーキングは専門業者の得意分野となります。

また、月極駐車場であっても業者が管理運営を任せてしまっているケースもあり、自営方式か業者委託方式のどちらがいいのかは個別の事情に左右されるので、一概にどちらがいいのかは断言できません。ご自身の実情に合わせて選んでください。

月極駐車場とは

「月極」とは見慣れない漢字ですが、「ツキギメ」と読みます。「ゲッキョク」ではありません。「月単位で契約する駐車場」という意味で、自動車を常に置くスペースを求める人が利用します。

駐車場のない自宅の近くにある月極駐車場を契約したり、飲食店が顧客向けの駐車場として提供するために、駐車場オーナーと契約するケースなどが、代表的な月極駐車場の一例です。

月極駐車場のメリット

月極駐車場の主なメリットは次のとおりです。

狭いスペースでも駐車場としての活用が可能
土地があれば、特別な整備をしなくても始められる
初期投資がほとんどかからない
安定収入が見込める
賃料を取り損ねることがほとんどない
将来的な転用や売却が容易

狭いスペースでも駐車場としての活用が可能

駐車スペースを貸す土地さえあればいいので、最低限、自動車一台の広さがあれば始められます。

土地があれば、特別な整備をしなくても始められる

精算機などの専用機器が必要ありません。縁石を置いたり地面に仕切りの印をつけたりすれば、駐車場としての体裁が整いますが、そのようなことを特別しなくても問題はありません。

ただし、土地がデコボコで自動車が停められなかったり、草がたくさん生えているなど荒れている土地であれば、ある程度の整備は必要となります。

初期投資がほとんどかからない

契約者と事前に契約を交わしますので、駐車を記録したり精算するための機器を設置する必要がありません。

自己資金が全くない状態でも、整った更地さえあれば始められる手軽さがあります。

安定収入が見込める

月ごとの契約となるため一定期間の契約継続が期待できますし、長く契約してくれる契約者が増えることで、収入が安定します。

しかも、生活に密着した利用がほとんどなので、長期間の契約を想定している利用者が多くなるのも特徴のひとつです。

賃料を取り損ねることがほとんどない

利用者との契約を結び、支払い方法も契約時に確定させます。そのため、賃料を取り損ねることはほとんどありません。

前払いや年間一括払いなど、支払いのタイミングを自由に決められます。

将来的な転用や売却が容易

専用機器を設置したり大規模な整備が必要ないため、他の用途への転用が比較的簡単です。

また、更地に戻すのも難しくないため、月極駐車場として使っているからと言って、土地そのものが売りにくくなってしまうこともありません。

月極駐車場のデメリット

月極駐車場経営の主なデメリットは、次の4つです。

トラブルや無断駐車などへの対応が面倒
大々的な営業がしにくい
コインパーキングよりは時間当たりの単価収入が低い
節税効果がない

トラブルや違法駐車などへの対応が面倒

自営の場合、オーナー自らですべてのトラブルに対処しなければなりません。たとえば、駐車場料金の未納や、契約者以外の人による勝手な無断駐車、当て逃げなどがあります。

不動産業者に任せてしまえば、オーナーとしての負担は減ります。トラブルがゼロになるわけではありませんが、自分一人で運営するよりは安心できるでしょう。

大々的な営業がしにくい

自営の場合、契約者を探すノウハウを持っていないオーナーがほとんどなので、契約者を集めるのが難しいと言えます。連絡先を記載した看板を立てて、利用希望者からの連絡を待つのが一般的でしょう。

業者に委託する場合は、顧客への営業が可能なので、契約者集めという点では、業者委託方式のほうに分があるかもしれません。

コインパーキングよりは時間当たりの単価収入が低い

月ごとの契約となるため、時間ごとに貸すコインパーキングよりは、時間あたりの単価が低くなり、収益性という面で見劣りします。

節税効果がない

住宅が建っている土地であれば、固定資産税の軽減措置が受けられますが、駐車場の場合にはそういった措置がありません。

コインパーキングとは

短時間の利用を想定した駐車場で、精算機などの専用機器を設置して管理します。1時間あたり数百円程度で貸し、一日あたりの上限額が決まっている場合がほとんどです。

月極とコインパーキングのどちらを採用するのかは、土地の状態やオーナーが管理運営に取り組める度合い、予算等によって変わってきます。

まずは両者のメリットやデメリットを把握したうえで、どのような駐車場経営がベストなのかを考えていきましょう。

コインパーキングのメリット

コインパーキングの主なメリットは以下の3つです。

土地を業者に貸すだけでいい
利用率に関わらず、安定した賃料収入が得られる
トラブル解決も業者が行ってくれる

土地を業者に貸すだけでいい

コインパーキング事業を専門とする企業があります。そういった専門業者に対して、土地活用の一環として土地を貸すだけでコインパーキングを始められます。

駐車機器の設置から、日々の管理運営に至るまで、すべてをお任せできます。

利用率に関わらず、安定した賃料収入が得られる

専門業者と賃貸契約を締結しますので、コインパーキングが繁盛するか否かに関わらず、一定額の賃料収入が得られます。

業者によっては、駐車場の収益に連動する「出来高払い」の契約を提案してくる場合もあります。その際には、利用率が上がれば上がるほど収入が増えますが、空車の場合のリスクは高まります。

トラブル解決も業者が行ってくれる

トラブルが発生した場合でも業者が対応してくれますので、利用者との折衝にオーナーが出る場面はないと言えます。

コインパーキングのデメリット

コインパーキング経営のデメリットは、次の4つです。

専用機器や舗装が必要となり、初期投資がかかる
利用者の出入りが激しいぶん、トラブルも増える
他目的への転用が難しくなる場合がある
自営では難しい

専用機器や舗装が必要となり、初期投資がかかる

専門業者に委託する際、オーナーに設備投資名目での負担が求められない場合であっても、実質的には賃料に設備投資分が反映され、賃料が減額されていると考えてよいでしょう。

コインパーキング事業者との契約によっては、はっきりと初期投資の費用負担を求められるケースもあります。

たとえば契約の段階で、アスファルト整備にかかる舗装費用や駐車機器費用など、駐車場を整備するのに必要な支払いを要求されます。

事業者としても全額の初期費用負担は避けたいので、なんらかの形でオーナー負担が盛り込まれる可能性が高くなります。

特に金銭面で気になることがあった場合、どんな細かいことであっても、契約交渉の段階で納得できるまできちんと確認しておくことをおすすめします。

利用者の出入りが激しいぶん、トラブルも増える

時間貸しですから、短時間の利用者が多くなります。利用者が出る都度に支払いが発生しますので、未払いリスクも高まります。通常、精算機器を設置しますが、機器を無視する利用者がいないとも限りません。

また、他の自動車にぶつけてしまった等の利用者間トラブルも発生することがあります。

他目的への転用が難しくなる場合がある

アスファルト舗装や駐車機器が設置されていることから、完全な更地ではありません。建物を建てるにしても、機器等を外す手間がかかり、転用が難しくなってしまう場合があります。

自分一人で経営するのは難しい

自営でコインパーキング経営をするのは、現実的ではありません。駐車機器の仕入れから設置、日々の運営等、オーナーがすべてをこなすには負担が重すぎます。

駐車場経営のリスクと失敗例

駐車場経営のトラブルは、人間が引き起こす偶発的なものが多くなります。建物の経年劣化などとは違って、発生する可能性を予測できないのも、リスクのひとつ言えるかもしれません。

しかし、将来起こりうる代表的なリスクを知っておくだけでも、それらのトラブルに対しての対策が立てやすくなりますし、心の準備をしておくだけでも、いざというときに慌てずにすみます。

事故が発生する

複数台の自動車が同じスペースに集まるわけですから、自動車事故のリスクが存在します。自動車同士だけではなく、歩行者との衝突もリスクとして懸念されます。

人間の生命に関わる事態にもなりかねませんので、安全への十分な配慮が必要ですが、オーナーができる対策としては、看板などで注意喚起をしたり、なるべく駐車のしやすいスペースを提供するくらいでしょう。

しっかりとした整備は安全面だけなく、利便性の向上にもつながるため、利用者を増加させるポイントにもなります。

「事故の責任をオーナーは負わない」、という規定を置いておくのが一般的です。こういった免責に関する規定を置いて、通常するべき管理をしていれば、オーナーの責任を追及されるリスクは低くなります。

設備の劣化を放置していたがゆえに起こった事故など、明らかにオーナーに責任がある場合は別なので注意してください。

自営の場合は、「場所を貸しているだけだから、事故は利用者の責任」といった受け身の姿勢ではなく、自ら進んで安全な駐車場を提供する積極的な気持ちを持つことが望まれます。

業者に委託する際には、事故が起きたときの責任の所在を、契約時にはっきりとさせておくとよいでしょう。

無断で駐車される

駐車スペースに自動車を置きっぱなしにされて、スペースが占拠されてしまうことがあります。

月極駐車場の場合、契約していない自動車に無断で停められるのは、よくあるトラブルのひとつです。

「無断駐車を発見した場合には、○○円の罰金を申し受けます」、などと記した看板の設置が、ある程度の抑止力を持ちます。定期的な巡回も、有効な対策です。

賃料を支払ってくれない

コインパーキングには精算機器を設置しますので、悪質な放置や精算機器破りをされない限り、駐車料金を支払ってくれないリスクは低くなります。

さきほど月極駐車場は、賃料を取り損ねることがほとんどないと書きましたが、未払いリスクが比較的高くなるのは、自営による月極駐車場です。

「信頼関係に基づいて近隣住民に貸していたのに賃料を支払ってくれない」、ということも想定しておかなければなりません。

アパートやマンションを貸す場合と同じように、契約時に保証人をつけるなどの対策が考えられますが、家賃に比べると少額のケースがほとんどなので、契約時に保証人まで要求するのは、正直なところ気が引けてしまいます。

おすすめの対策は、年間一括払いなどの前払いにすることです。月額が家賃ほどは高額ではないので、たとえ一年分をまとめてもそれほど負担が大きくなく、応じてくれる可能性が高くなります。

子供たちに遊び場として利用されてしまう

広い駐車場は、子供たちの格好の遊び場です。夜間に花火をしている若者や、追いかけっこをする子供たちを見たことがある人も多いはずです。

小さな子供が自動車の後ろで遊んでいて、運転者が気づかず大事故になったということもありますので、非常に危ないです。

駐車場利用者の出入りが少なくなる夜間の管理も、大きな課題となります。夜であったとしても、安全確認を怠らず、巡回をしておきたいものです。

災害に巻き込まれる

大地震による地割れや液状化、台風・大雨による洪水など、災害リスクは思わぬときに発生します。

自然災害そのものを正確に予測することは難しいので、実際に起きた時のことを想定して、いざというときに困らない備えが求められます。

少なくとも、駐車場経営を始める前に、その土地が災害が起きやすいエリアなのかどうかは、あらかじめ調べておくようにしましょう。

自治体のホームページなどに掲載されている「ハザードマップ」が参考なります。洪水、土砂災害、津波の被害予測が公開されています。

災害リスクは、どこまで対策をすればいいのか悩みどころではありますが、できる範囲で災害保険に加入しておくとよいでしょう。復旧資金の捻出に充てることができるので、万一のときの助けになります。

駐車場経営のよくある失敗例

駐車場経営でよくある失敗が、「賃料はずっと変わらないという話だったのに、業者から賃料の減額を迫られた」というものです。

営業スタッフが契約を勧めるときには、良い話しかしないことが多く、駐車場経営がローリスクであることを主張してきますので、オーナーとしては、とても旨味のある話に聞こえてしまいます。

「契約のときには賃料減額の話なんかしていなかったのに、急に減額すると言われても困る…ずっと据え置きだというから契約したのに…」

このように、最初に聞いた話を鵜呑みにしたばっかりに、業者への不信感を募らせるオーナーは少なくありません。

しかしそういった場合でも、冷静に契約内容を吟味すれば、避けられるケースがほとんどです。

契約内容をよく確認しないことが失敗の原因

業者からの減額請求は、契約違反ではありません。たいていの契約書には、「経済状況や周辺状況、その他の事情を勘案して、賃料を変更することがある」といった内容が規定されているからです。

リスクの少ない儲け話にオーナーは舞い上がり、契約内容をよく理解しないまま契約に判を押してしまう、それがこの失敗の大きな原因です。

もちろん、業者もリスクを含めて丁寧に話をするべきであり、すべてがオーナーの自己責任とは言いきれません。最初から騙すつもりで契約を勧めてきたり、契約書をわかりにくく書く業者もいるようです。

これを踏まえると、聞こえのいい話ばかりでなく、将来のリスクに関する説明をしてくれるのが、優良な業者ということになります。これは、業者選びのポイントとして覚えておきましょう。

自営の場合でも契約書の作成は大切です。口約束だけで駐車スペースを貸してしまうことがあるようですが、それはやめておいたほうが良いでしょう。

たとえ近隣に住む顔見知りに貸すのであっても、面倒がらずにきちんと契約書を作成しましょう。お互いに納得して貸すことが、失敗やトラブルを避けることになります。

経営を始めるまでの流れ

駐車場経営を始めるまでに、どんなことをしておいた方がいいのかなど、大まかな流れを説明します。

土地の状況を見定め、駐車場として適しているかを判断する
周辺の相場価格や、需要そのものを調べ、駐車場としての収益性がオーナーの求める水準に達しているかを調査する
月極か、コインパーキングか。自営か、業者委託か。経営計画をまとめる
業者委託の場合には、業者を選定する

駐車場経営を始めるにあたって重要なことは、「どのような形態で経営するのがベストなのか」を判断することです。

オーナー自らの、駐車場経営に対する経営のリソース（人やお金などの経営資源）が、どのくらいあるのかを見極めてください。

既に所有している土地であったとしても、駐車場経営に適した土地なのかを知る必要があります。

複数の業者に相談しよう

おすすめなのは、自営での経営か業者委託かを判断していない段階で、複数の事業者へ相談してみることです。

駐車場の管理事業を行っている業者に対して、直接電話をしてみましょう。多くの事業者が、懇切丁寧に問い合わせに答えてくれると思います。土地の所在地や広さなど、必要な情報を伝えましょう。

その後、業者から検討する時間がほしいという返事がありますので、しばらくの間、返答を待つことになります。

業者からの返答内容によって、その立地に対してどの形態の駐車場が需要があるのかが分かりますし、担当者の対応を見ることで、どの業者が信頼できそうかも判断できます。

業者の対応で駐車場経営が適しているかわかる

業者に相談した際には、多くの担当者が、「うちでは月々○○万円出せますけど、オーナーさんとしてはどうでしょうか」といった具合で、見積もりを出してくれます。

自営で駐車場経営を始めることに決めていたとしても、一度相談してみるといいかもしれません。「事業者がどのようにその立地を見ているのか」を知ることは、非常に有益ですし参考になります。

中には、一度問い合わせをして以降、返事をくれない事業者もいますが、それはその事業者が「この立地では駐車場として利益が出ない」と、判断したということが分かります。

問い合わせをしたすべての業者から連絡がないなら、「その立地は駐車場としてビジネスが成立しない」ということが言えるでしょう。

駐車場向きではないことに落胆してしまうと思いますが、それはそれでオーナーとして非常に有益な情報となります。「他の土地活用を考えた方がいいかもしれない」ということを、事業者が教えてくれたことになるからです。

自身の知り合いや近隣の人に対して、月極駐車場として貸せるあてがあるなら別です。月極駐車場としての準備を進めて問題ありません。

その場合は、砂利をひいたり、自動車一台のスペースごとに印をつけて区切るなど、利用者が使いやすいように簡単な整備をするといいでしょう。

初期費用と経営に必要なランニングコスト

駐車場経営にかかる初期費用は、ピンからキリまでというのが実情です。

舗装は砂利にするのか、アスファルトにするのかによって、費用がまったく異なりますし、そもそも舗装自体が必要ない場合もあります。

自営の場合は、以下のものが必要かどうかによって費用が変わります。

舗装
縁石（車を止めるためのブロック）
防犯カメラ
看板
照明
駐車スペースを区切るためのしるし（ロープを使って地面でスペースを分けるなど）

これらを設置するかどうかによって、費用が変わってきます。何もしなければ初期投資ゼロです。

近隣住民に月極で貸す場合には、それほど豪華な設備する必要はありません。どういった駐車場経営になるのかを考えて、コストパフォーマンスを見極めるとよいでしょう。

200平方メートルくらいの駐車場に、アスファルト舗装をするのであれば、ざっと100万円以上はかかると思ってください。

砂利などを使用した整備では、200平方メートルくらいで40万円程度は見ておきましょう。

ただし、これらの金額はあくまで参考資料にとどめてください。依頼する業者によっても料金が変わりますし、立地によっても変わります。必ず見積もりを取るようにしましょう。

これとは別に、縁石代などがかかってきますから、予算や現況を把握したうえで、どこまで整備するかを決める必要があります。

また、コインパーキングにする場合には、相応の設備投資が必要となりますが、先述した通り、オーナーの持ち出しがあるかどうかは、契約によって決められます。

駐車場経営のランニングコスト

ランニングコストの代表的なものとしては、固定資産税と補修費用があります。

固定資産税は、土地の所有者に対して毎年4月頃に通知書が届きます。かならずかかる経費ですので、最低でも、この固定資産税を上回る賃料収入を得られる賃料設定にしてください。

アパマン経営とは違って、あまり経年劣化が激しくありません。アスファルトの補修は、頻繁に行わなくて大丈夫です。

アスファルトが割れたときや、設備が壊れてしまったときなどは、早急に対処しなければなりませんが、補修費用は初期費用ほどは高額ではありません。

その他、警備会社への巡回依頼や、清掃の専門業者の利用などで、お金がかかることがあります。都度、数万円程度の出費ですから、それほどナーバスにならなくても対応できるでしょう。

こう見てみると、駐車場経営の一番のメリットは「ランニングコストの安さ」かもしれません。

まとめ

駐車場経営は、アパマン経営ほどの収入は見込めないため、投資の観点からはローリスクローリターンということになります。

しかし、経済的なリスクが低いのは大きな魅力であり、余っている土地を活用して少しでも収益を得たいという、堅実志向の人に向いていると言えます。

また、他の用途への転用も検討しやすい、身軽な土地活用だというメリットも見逃せません。将来的にアパマン経営を考えている人であっても、「とりあえず」の土地活用として駐車場経営ができるからです。

駐車場経営は、状況に応じて変化させられる機動性という面において、土地活用の中でもとても人気があります。

ですが、どの土地でも収益をあげられるというわけではないので、その土地が駐車場経営に適しているかをしっかりと調べてから、行動していきましょう。

トランクルーム経営の利回り、失敗例、初期費用