住み替え時には税金の控除や特例を上手に利用しよう

最終更新日：2021年08月02日

マイホームを購入したけど年数も経過し、新たに家を買い替えようと考えたり、マイホームを購入したけど転勤や特別な事情で引っ越しを余儀なくされるなど、人によってさまざまなことがあると思います。

その際に住宅ローンを完済していれば、また新たに住宅ローンを組むなりして新しい家を購入することになると思いますが、その際、住宅ローンがまだ残っているという方も多いと思います。

そういったケースでは、住み替えローンを使用するという方法があります。住み替えローンは金融機関によっては買い替えローンと呼ばれます。住み替え時には税金の特例や控除がありますので、有効に活用しましょう。

今回は、住み替え時における特例や控除について詳しく見ていきます。

住み替えローンとは？

住み替えローンを初めて聞いたという方もいると思います。住み替えローンとは、家を買い替えたいけど住宅ローンがまだ残っている。そして新たに買う家もローンで購入予定というときに、今住んでいる家の住宅ローンの残債と、新たに買う家の住宅ローンをまとめて借入できるものです。

住み替えローンの場合は売却と購入の決済日を同じ日に揃えなければいけないなど、通常の住宅ローンと違う点もありますので、不動産会社や金融機関とよく相談することが大切です。

手続きが少しややこしいと感じる方もいますが、今の家の住宅ローンの残債を自己資金で返済することなく、上手く使えば税金の控除や特例も受けることができるので、利用できるならばとても便利な商品です。

住み替え時に利用できる税金控除や特例

住み替え時に利用することができる税金の控除や特例は、実は色々と種類があります。このような特例、税金控除等は知らないと使えるものも使えないので、この記事でぜひ覚えて下さい。

例えば、家を売ろうと売却査定を出したら思いのほか高い金額で売ることができそうだというとき、購入価格よりも高い価格になれば、購入価格より上回った部分に税金がかかります。例えば1,000万円で購入した家が1,200万円で売れた場合は1,000万円を上回った200万円に対して税金がかかります。

また、家を買うために大きな出費が必要になるのに、税金でまた大きなお金をとられたらたまったものじゃないと思いますよね。この時に特例を使うことができることを知っていれば、しっかりと対策できます。

逆に、売却価格が購入価格より低い値段で売れた場合は使う特例や控除が違いますので、先ほどとは違った方法をとることになります。このあたりを詳しく説明していきます。

住宅ローン減税

新たに家を購入することになるので、住宅ローンの減税は使えるのか？また、前の購入時に住宅ローン控除を利用したが今回また利用することはできるのか等、疑問に思う部分も多いと思います。

住宅ローン控除については前回1度利用していた場合でも利用することは可能です。ただし、住宅ローンの控除を受けるためには、そのための条件をクリアしていなければならないので事前によく確認しておきましょう。

その条件とは、控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であることや、新築の場合は床面積が50㎡以上、床面積の2分の1以上が自己居住用であるなどが条件です。中古になるとまた条件が変わってきます。

まず新規で住宅を購入する際の条件をすべて満していないといけません。マンションなどの耐火建築物は築後25年以内、木造一戸建住宅の非耐火建築物は築後20年以内であること。地震に対する安全性の基準に適合することが証明されていること。

または、平成25年4月1日以降に取得したものであれ既存住宅売買瑕疵保険に加入していることが条件となってきますので、中古の場合はよくよく確認するようにして下さい。また、住宅ローンの借り入れ期間が10年以上などの住宅ローンの条件ももちろんあるのでこちらも確認して下さい。

譲渡所得税

自宅を売却した際に譲渡所得税がかかる場合があります。譲渡所得税とは何か？自宅を売却した金額から、購入した金額を引きます。そして売買にかかった費用もさらに差し引いた金額にかかる税金です。この税金の減税にはいくつか種類があるので説明していきます。

まずは居住用財産の3000万円の控除。これは居住用の財産を売却した際に3000万円までの譲渡所得なら税金はかかりませんといった控除です。3000万円を超えた分に関してはもちろん税金はかかります。次に長期譲渡所得の特例。これは所有期間が10年を超える居住用財産を売却した際に適用されます。

先ほどの3000万円の控除と合わせて使うことができます。住宅ローンの控除を受ける際はこの2つの特例をいつ受けたかによって、住宅ローン控除を適用できるかできないかが変わりますので注意してください。もう少し具体的に言うと先ほどの2つの控除は住宅を売却した時点で所得税の控除を受けます。

すぐに新しい家を購入せずに、しばらく賃貸住宅に住んでから家を購入することにされた場合は住宅ローン控除を受けることができない可能性があります。なぜなら、住宅ローン控除を受けるためには先ほどの3000万円の控除と長期譲渡所得の控除を2年前までに受けていないことが条件になるからです。

ですので、家を売ってすぐに新しい家を買わない場合はこれらのことを覚えておいて、控除が受けられないということがないようにしましょう。

買い替え特例

次は買い替えの特例について見ていきましょう。買い替えの特例とは今住んでいる家を売却した金額よりも新しく購入した家の取得額の方が大きい場合に適用されます。これは税金を払わなくていいですよというものではなく、課税を後に繰り延べるものです。

つまり将来買い替えた家を売却するときに課税しますというものです。また、売却した物件よりも安い物件を新たに買った場合は、売却した価格と新たに購入した価格の差額について、通常よりも低い税率が適用されます。この特例を利用する条件で居住期間が10年超などの条件があります。

こういった特例についてはいつまで適用できるかを確認するようにして下さい。いざこの特例を利用しようと計画していても、既に適用期間が終わっていたりすると計画していたよりも思わぬ税金を支払う可能性もありますので注意が必要です。

また、譲渡損失が出た場合はその損失をその年と翌年以降3年間繰越控除することができます。

このように住み替えを検討する際は、通常に購入する場合より特殊なことが多いです。しかし、税金の控除や特例も多いのでしっかり何が使えるかを把握しておけば色々メリットも受けられるので、事前に確認し損することなく住み替えしましょう。