不動産投資ローンを借り換えする際のチェックポイント

最終更新日：2021年08月02日

今の低金利の世の中では銀行の定期預金に預けておいてもお金は増えないので投資にお金が向かう傾向があります。その中の一つでアパート・マンション経営をされている方も多いのではないでしょうか。収益物件を購入するにしても非常に大きな金額が必要になります。

そのため多くの方は金融機関から借入をすることになると思います。勤務していた金融機関ではアパートローンという商品で扱っていました。不動産投資においてはこの金融機関の借入の返済と毎月の家賃収入の差額が手元に入ってくる利益となります。

ですので借入の金利が少なければ少ないほど支出の部分が少なくなり、手元に残るお金が多くなります。また、家賃収入部分においても毎年の固定資産税や都度発生する修繕資金の支払のために収入の一部をプールしておく必要もあります。

そして10年に1度は必要になるという大規模修繕にも備えておく必要があります。この大規模修繕では約1,000万円は必要と見ておかなければいけないので、その大規模修繕資金のことも考え家賃収入の一部を残しておかなければいけません。

色々と必要になるお金がありますので支出の部分はできるだけ少なくしたいですよね。そう考えたときに借り入れの金利をいかに低くするかを考えることになると思います。そこで現在借り入れしている金融機関から他の金融機関に借り換えを検討することも選択肢として出てくるでしょう。

不動産投資ローンの借り換えをする際のチェックポイントをこれから説明していきたいと思います。

ローンを借り換えする際のチェックポイント

他の金融機関に借り換えをすれば必ずメリットが出るとは限りません。現在借り入れしている金利と借り換え後の金利差であったり、残債の金額、残りの返済期間によってメリットは違ってきます。また借り換え後の金融機関にて抵当権を設定するなど様々な諸経費も必要になりますので、

金利差がある程度あったとしても借り換え時の諸費用によってメリットが少ない、もしくは逆にマイナスになってしまうケースもありますのでしっかりシミュレーションを取る必要があります。借り換えをするには現在借り入れしている金融機関とのやり取りや、借り換えを検討している金融機関での手続きなど、

色々とエネルギーを使うことになります。なのでどのような状態だとメリットが出やすいかを事前に把握し検討して頂ければと思います。それでは借り換えを検討する際のチェックポイントを1つ1つ見ていきましょう。

金利差

まず1番に気にするところといえば金利についてだと思います。今借り入れしている金融機関での金利と借り換え後の記入機関での金利差が大きければ大きいほどメリットは出やすくなります。検討する際にどれだけ金利差があればメリットが出るのかと疑問に感じられるかと思います。

指標とするのは1%以上の金利差があるかどうかになってくると思います。ここは金融機関との交渉によりますが、借り換え先の金融機関で金利の優遇をしてもらえるのであれば金利差は出やすくなります。また、逆に借り換えを検討していることを現在の借り入れしている金融機関に相談すると、

金利を下げるから借り換えはしないでほしいとなるケースもあります。言ったもの勝ちではありませんが交渉の1つかもしれません。ただ、優遇してもらえたり、金利を引き下げてもらうためには今までの返済状況が延滞もなくきっちりされていることや、収益不動産が常に満室に近く、

家賃収入状況が優良だという状況ではないと難しいと思います。

残債と返済期間

メリットを出すには借り入れの残債と残りの返済期間も大きな要因となってきます。残債が大きければ大きいほど金利差により返済額のメリットは大きくなります。先ほど1%が目安と記載しましたが、残債の大きさによっては0.5%や0.7%ほどの金利差でも借り換えするメリットが出ることもあります。

もちろん残債が大きいほど借り換え先の金融機関の借り入れ審査は厳しくなりますのでそのあたりは注意が必要です。残りの返済期間についても同様です。残り返済期間が長ければ長いほど金利差によるメリットは大きくなります。残債と同様に1%未満の小さい金利差であってもメリットが出やすくなります。

こちらに関しても残りの返済期間が長いほど金融機関による審査は厳しくなります。また、借り換え後の金融機関での返済期間を、現在借り入れしている返済期間より長く設定することは、現在の返済状況が苦しいので返済期間を長くして毎月の支払を楽にしたいと捉われますので、審査がより厳しくなるので注意が必要です。

諸経費

冒頭にも少し記載しましたが借り換え時には諸経費が必要になります。この諸経費と金利差などによる出るメリットの差額によっては借り換えする意味がなくなる場合があるのでこちらもしっかり理解しておきましょう。諸費用は新しく借り入れする金融機関の抵当権の設定費用、現在の借り入れしている金融機関の抵当権抹消費用があります。

印紙代も必要ですがこちらは金額が大きければ大きいほど印紙代も高くなります。その他に登録免許税や取扱手数料、保証会社を利用する場合は保証料が必要になります。これらの費用を考慮しメリットがどれだけ出るか考えていかなければなりません。

また、現在借り入れしている金利が固定金利の場合は清算金というものが必要になります。これは固定金利にしたときの金利情勢と解約する際の金利情勢によって金額は変わってきます。また残りの固定期間も影響します。固定金利にしている場合は清算金がどれだけかかるかも、金融機関でシミュレーションを取るようにしてください。

借り換えする際の注意点

借り換えをする際に気を付けるべきポイントについて説明していきたいと思います。借り換えを検討している金融機関でも、もちろん借り入れの審査が必要です。今までの返済状況や家賃収入の状況などを厳しく見ます。今の返済は問題なくできていても、審査上ではかなり保守的に見ますので注意が必要です。

具体的言うと今後の金利情勢がどうなるかなどわからないので、今の借入金利が2%ぐらいだとしても審査時には3%以上の金利で審査します。なぜかというと金利が上昇した局面でもしっかりと返済できるかどうかを見るためです。そして現在の家賃収入が1部屋あたり仮に10万円だとすると、7万円や場合によっては6万円ほどで審査を行います。

これも家賃状況は基本的に年数がたてば一般的には下がっていきます。返済期間と照らし合わせ家賃が下がったとしても返済できるかを審査するためです。また先ほども記載しましたが修繕資金や大規模修繕資金に備えるための資金も差し引いて毎月の収入を計算しますので審査上では実態よりも低い収入で見られ、

金融機関側のリスクが少なくなるよう厳しく審査します。これらのことをしっかり把握した上で現在借り入れしている金融機関に相談をするようにしましょう。借り換え検討先の審査が通らなかったから借り換えしませんというのでは金融機関からの信用も低くなります。そうなれば大規模修繕時に借り入れを検討する際や、

新しく物件を購入する際に少なからず影響はでます。ですので借り換えをする際は慎重に考えて動くように心がけてください。