フラット35と民間住宅ローンの特徴や審査基準の違い　

最終更新日：2021年08月02日

住宅を購入する際、物件は決まったけど住宅ローンをどこで借りればいいのかと考えることになると思います。パターンとしては大きく2つ。民間の金融機関の住宅ローンで借りること、そして民間の金融機関の住宅ローンではないフラット35を使うことの2つになると思います。

どちらかといえば銀行等で借りる住宅ローンの方が一般的で馴染みがあるかもしれませんが、フラット35は新聞等の記事で金利をも見かける程度かもしれません。この2つは何がどう違うのか？と疑問に思われる方も多いと思います。

実は住宅ローンとフラット35の違いは数多くあります。審査の基準であったり、金利の違い、諸費用等など違います。今回は住宅ローンとフラット35の違いを説明し、理解してもらえばと思います。

この2つの性質を分かった上で、実際に住宅購入する際にどちらか自分たちに合っている方を選んでいただきたいと思います。

フラット35と民間住宅ローンの違い

まずこのフラット35と通常の民間の住宅ローンのそもそもの違いについてですが、フラット35は住宅金融支援機構という独立行政法人機関と民間の金融機関が提携して運営しているものになります。申し込みの窓口は銀行などになりますが、申し込みに行った金融機関の住宅ローンではありません。

民間住宅ローンは各金融機関が扱っている商品になります。大体どこの金融機関も性質は似ているのですが、手数料が違ったり、金利の優遇が違ったり等の特徴は出てきます。審査も各金融機関によって違いますので、A銀行では審査が通らなかったが、B銀行では審査が通るということはありえます。

そして気になる金利タイプも異なります。フラット35は全期間固定金利となります。固定金利は変動金利と比べると金利は高くなりますが、どんどん世の中の金利が上がっていっても借入時の金利から変わらないというメリットがあります。固定金利なので返済金額がずっと一定になりますので、家計を考えやすいといったメリットもあります。

また、最初の10年間は金利を優遇するなども行っていますので（借り入れするタイミングによって内容は変わる可能性はあるので都度確認して下さい）、最初は返済の負担が少なくなります。

民間の金融機関の住宅ローンでは金利タイプは固定金利だけではありません。変動金利、一定期間だけ固定金利、ずっと固定金利という基本的にこの3タイプがあります。それぞれ特徴がありますが、私が勤務していた銀行の知り合いに聞くと今は圧倒的に変動金利が多いようです。

理由としては元々の金利が低いことに加え、そこからさらに大きな金利優遇をずっと受けることがでからです。ですので金利分の負担が減り、借り入れする人にとっては魅力的になっているようです。ただし注意しなければいけないのが、金利は半年に1回見直しされることです。

頻繁に金利は動きませんが、今後は少なからず上がる方向にあると言われてますので返済額の見直しがあった際は（私が勤めていた銀行では5年に1回見直しがあります）いきなり毎月の負担が増えて家計に大きく響くという可能性があることをお忘れなく。

それぞれメリットと気を付けるべきポイントがありますので、それらを確り把握して選びましょう。

利用条件比較

フラット35も住宅ローンも利用条件があります。まず最初に見るのが年齢制限。フラット35では申し込み時に70歳未満の方が申し込みができます。親子リレーというものがありますので、それを利用する際は70歳を超えても申し込みはできるようです。

民間の金融機関の住宅ローンですと申し込み時の年齢が20歳以上70歳未満となります。共通することで気を付けなければいけないポイントが完済時の年齢が80歳の誕生日を迎える前であることが利用条件としてあります。ですので50歳で35年の住宅ローンを組もうと思っても無理なのです。

フラット35の借り入れ可能な返済期間は15年以上35年以内と一定の条件です。一方で民間金融機関だと金利タイプにより異なります。変動金利だと1年以上35年未満、全期間固定金利だと10年超35年以内とそれぞれ異なってきます。このあたりは各金融機関によっても異なる可能性もあるので、よく確認してください。

そして1番大きな利用条件の違いといってもいいのが団体信用生命保険の加入に関してです。民間の住宅ローンですと団体信用生命保険の加入が必須となります。一方でフラット35では団体信用生命保険の加入は任意となります。この違いは大きいです。

民間住宅ローンを借りようと考えていたけど団体信用生命保険の審査が通らなかった。もう住宅ローンは借りられないと思われる方もいると思いますが、フラット35なら借り入れできる可能性があるのでここはよく理解しておいてください。

民間の住宅ローンだと団体信用生命保険の費用は金融機関負担、フラット35は任意な分、費用負担は金利に上乗せになるという違いも覚えておいてください。

審査基準比較

では審査基準の違いを見ていきましょう。まず民間の住宅ローンの場合だと最も重要視するのは借り入れする人の返済能力です。年収に対して返済負担率はどうなっているか、収入が安定しており返済できなくなる可能性は低いかどうかという点を重点的に審査します。

一方でフラット35は対象物件の性質を重要視します。この物件が法律や様々な基準をクリアしている物件かによって審査の結果が変わります。一般的には民間の住宅ローンの審査の方が厳しいと言われているのはこの違いが大きいです。ただし、フラット35でも融資率が90%を超える場合には審査も厳しくなるので気を付けてください。

また物件が省エネや耐震性に優れた優良物件であると金利が優遇されたりすることもあるので、そのあたりも申し込み時には確認しておくといいと思います。

諸費用比較

住宅ローンを借りる際の諸費用は印紙税、抵当権設定費用、保証料（フラット35では融資手数料といわれてます）といったものになります。保証料については高額なので一括で支払うほか、金利に組み込んで支払うという方法がありますが、大体の人は一括で支払う（これも含めて住宅ローンを借りる）方が多いです。

フラット35と民間住宅ローンで諸費用で違う点は、フラット35だと物件検査手数料が必要です。これは先ほど述べたようにフラット35は物件の審査が重要であるため、様々な基準や法的なことをクリアしていることを証明するために検査機関に発行してもらう必要があるためです。

民間の住宅ローンでは保証会社手数料が必要です（私が勤めていた金融機関では32,400円）。

繰り上げ返済時の比較

まとまった資金が入ったときは繰り上げ返済も考えることになると思います。フラット35と民間住宅ローンでの繰り上げ返済の違いについては、まずフラット35だと手数料がかかりません。民間の住宅ローンだと手数料が必要です。ただし、最近ではインターネットから繰り上げ返済する場合は民間住宅ローンでも手数料は無料のところが多いです。

繰り上げ返済を申し込みタイミングですが、フラット35は返済する1か月前までに申し込む必要があります。民間の住宅ローンは営業時間内での手続きであればその日に返済が可能です。民間の住宅ローンの方がお手軽に手続きはしやすいかと思います。

フラット35と民間金融機関での住宅ローンでは色々と違いがあるのがお分かりいただけたでしょうか？それぞれメリット、注意点がありますのでそれぞれの返済計画にあったプランで申し込みを検討するといいと思います。