優遇金利のメリット・デメリットと適応させる方法

最終更新日：2021年08月02日

住宅ローンを選ぶときに、まず何で調べますか？銀行のホームページを見たり、直接聞きに行ったり、またはすでにローンを組んだ知り合いに話を聞いたりと、情報収集を必ずしますよね。

金融機関独自で出している住宅ローンの案内チラシに、「優遇マイナス●●％」などと書かれているのを目にしたことがあるかと思いますが、この優遇金利というのはどのような金利なのでしょうか。

メリットやデメリット、優遇金利を適応させるための条件なども合わせて紹介します。

優遇金利とは

優遇金利とは金融機関が提示する条件がクリアできたときに適応される金利のことです。通称「キャンペーン金利」とも呼ばれており、申し込みの期間を設けて店頭金利から一定の割合を差し引きます。

店頭金利とは金融機関が定めている住宅ローンの基準となる金利のことです。市場金利に合わせて独自で金利を決めるので、ずっと同じではないうえ、金融機関により異なります。

例えば、金融機関に置いてあるチラシには、「●月●日までにお申し込みの方！」というように期間を指定して、「3年固定●●％、優遇金利マイナス●●％！」といった内容が記載されています。

年に何回か、3か月ほどの期間を区切って打ち出している商品ですが、意外と何年も続いている商品です。ただ、その時の金利情勢によって、優遇金利が高かったり、団体信用生命保険が八大疾病や三大疾病付きなどの良い内容になっていたりします。

団体信用生命保険とは、通称、団信といわれるもので、金融機関の住宅ローンを借りるときに加入を条件としていて、もし加入ができない場合は住宅ローンは組めないと判断されます。

優遇金利を活用したローンは、各金融機関によって、金利や団信の内容、取引条件の内容が異なるのが特徴です。他の銀行に負けないよう、それぞれが新商品を打ち出し、客の囲い込みをしています。

ほとんどが似た感じの商品ですが、時々、募集人数を限定して「全期間固定ですごく低金利！」などのお得なキャンペーンを打ち出しているので、情報収集はかかせません。

優遇金利の種類

優遇金利には「当初期間優遇」「通期優遇」があります。それぞれが商品化されているため、どの商品を選ぶかによって金利や期間が異なります。それぞれ金利や期間が変わってくるので、違いを見てみましょう。

当初期間優遇

最初の借り入れから2，3年～10年くらいまでと、金融機関が期間を決めて優遇するため、金利の割引率が高いです。しかし、この期間が終了したら割引率が低くなります。

通期優遇

各金融機関で主に使われている優遇です。全返済期間、決まった優遇金利をずっと受けられます。万が一、金利の見直しがあって高くなったとしても、優遇金利がついているので少しは安心できます。

例えば、「3年固定1.0％、優遇マイナス1.2％」という商品をイメージしてみましょう。

これは、「住宅ローンを組んで最初の3年は月々1.0％計算での支払いになりますが、3年目終了後は、店頭金利から優遇マイナス1.2％を引きます」といった内容になります。

ここでカギになるのは、店頭金利です。この場合、店頭金利が2.8％だとしたら、そこからマイナス1.2％引いた金利になるので、1.6％の金利が月々の支払いに反映されることになります。

優遇金利のメリット・デメリット

金融機関のホームページやチラシには、「●年固定金利　優遇マイナス●●％」や「全期間優遇マイナス●●％」などと書かれていますが、優遇金利にも一長一短があります。メリット・デメリットをしっかり把握したうえで選びたいですね。

メリット

• 安い金利で借り入れできる
• 返済終了まで優遇金利を活用できる

条件をクリアすれば、安い金利で借り入れができます。「家賃並み」や「家賃感覚」で、毎月の支払いができます。

また、ローン返済期間中は優遇金利が適応になっているので、何も変更しなければ返済終了まで優遇金利が活用できます。

デメリット

• 条件が満たせない優遇金利を適用できない
• 金利が上がる可能性がある

金融機関が指定する条件が満たせないと、優遇金利がついているローンは組めません。

また、固定期間終了後に店頭金利が上がっていると、優遇金利を適応しても最初の支払いより月々の返済が上がる可能性があります。

例えば、「3年固定1.0％、優遇マイナス1.2％」という商品では、3年目までは固定1.0％で月々支払っていて、4年目からの支払いは金融機関が定める店頭基準金利から優遇金利の％を引いた金利を支払うことになります。最初の1.0％で支払っていた時よりも上がる可能性があるということです。

優遇金利を受ける条件

優遇金利を受けるには条件があります。提示する条件は各金融機関によって異なるので、受けるまえに確認しましょう。

• 条件1. 公共料金の引き落としの指定を2つ以上できる方
• 条件2. 給料の振込先に指定できる方
• 条件3. 定期預金を作れる方
• 条件4. 金融機関が指定するキャッシング付きカードが作れる方

などがあります。

この中で1つか2つ以上の条件に当てはまる方を対象としています。

私は住宅ローンアドバイザーとして、多くの家庭の資金計画に関わってきましたが、条件2はできない方が多く、条件1や条件4を利用する方が多い印象をもっています。この条件は各金融機関が定めているので、優遇金利を受ける前に確認してみましょう。

月々の支払いが少しでも上がるのは、家計に響くので本当に不安ですよね。住宅ローンを組むことを決めたら、まずは各金融機関のチラシを集めたり、話を聞いて自分なりにまとめたりしたうえで、どの優遇金利にするか、考えることをおすすめします。

住宅ローンは長期のローンで支払いも長いため、転職や出産、旅行など今後のライフスタイルも一緒に考えると良いでしょう。