住宅ローンの借り換えした場合の控除（減税）は？

最終更新日：2021年08月02日

住宅ローンを借りている方で金利分の負担が減らないかと考えている人は多いのではないでしょうか。金利がもっと低ければ返済額も少なくなるのに。金利がもっと低ければ同じ返済額でも返済期間を短くできます。

最近は世の中の金利も非常に低くなってきており、住宅ローンの金利も下がってきており、各金融機関の金利優遇も大きくなっております。今の住宅ローンよりも金利が低くなれば借り換えをしたいという方も多いと思います。

金利が低くなるメリットはわかるし借り換えはしたいけど、住宅ローンの控除はどうなるの？借り換えをしたら住宅ローン控除は受けられなくなるの？もし住宅ローン控除がなくなってしまえばメリットがないんじゃないか？など、色々と不安に思うこともあるかと思います。

今回はそのあたりの疑問を解決できるように説明していき、安心して住宅ローンの借り換えを検討できるようになっていほしいと思います。

借り換えした場合の控除について

一番気になる借り換えをした後は住宅ローンの控除が受けられるかどうかというところですが、結論から言うと住宅ローン控除は受けることができます。ただし、すべての借り換えの場合に当てはまることではなく、条件を満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。

借り換え後に住宅ローン控除を受けるための条件については、後で解説します。住宅ローンの控除はかなり大きいものになりますので、ちゃんと条件が当てはまれば今まで通り控除することができます。

借り換えをした後も住宅ローン控除が受けれるとなれば、今の住宅ローンの金利よりも借り換えをしたほうが金利のメリットがでるのであれば積極的に借り換えを検討すれば良いかと思います。

住宅ローン控除の仕組み

毎年住宅ローンの控除を受けてるけど、そもそも住宅ローン控除ってどんなものだっけ？と住宅ローン控除の仕組みについてはよく覚えてないという方もいるかと思います。ここで一度住宅ローン控除の仕組みについて見ていきましょう。

住宅ローン控除は正式には住宅借入金等特別控除といいます。借り入れした住宅ローンの返済期間が10年以上残っている場合に、住宅ローンの年末残高の1%がその年の所得税から差し引かれるというものになります。

扶養控除、社会保険料控除、生命保険料控除などのような所得控除との大きな違いとして、税額から直接差し引かれる税額控除なので非常にメリットは大きいものになります。住宅ローンの年末残高の1%で40万円が上限となります。

もし控除金額が所得税額よりも大きい場合には所得税から控除しきれなかった分は翌年の住民税から控除されます。ただし住民税からの控除の上限は、所得税の課税所得金額等の7%か、136,500円のどちらか小さい金額までとなります。

そして、住宅ローン控除を受けるためには条件があります。住宅取得の日から6ヶ月以内に居住し控除を受ける年の12月31日まで住んでいること。その年の合計所得が3,000万円以下であること。購入した住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の1/2以上が自分の居住に使用されること。

住宅ローン控除なので、ちゃんと居住用がメインになっていないといけないよいうことですね。金融機関から住宅ローンとして10年以上の期間で借り入れしていること。例えば勤務先の福利厚生で住宅購入時に会社から金利1%未満で借り入れできるや、親族などから借り入れする分には適用できませんということです。

中古住宅の場合は建築された日から取得までの期間が20年以下（耐火建築物は25年以下）などの特別な条件があるので、中古住宅購入時には気を付けましょう。また、住宅ローン借り入れ中に繰り上げ返済等して返済期間を短くした場合に借入期間が10年未満になる場合は住宅ローン控除が受けれなくなるので注意が必要です。

借り換えで控除が受けられる条件

条件は大きく2つあります。まず1つ目が、借り換え後の住宅ローンが当初借り入れしていた住宅ローンの返済のためのものであること。

2つ目が借り換え後の新しい住宅ローンが、先ほど記載した住宅ローン控除を受けるための条件を満たしていること。この2つの条件を満たしていれば借り換え後も住宅ローン控除の適用を受けることが可能です。

借り換えローンってそもそも住宅購入のためじゃないので住宅ローン控除は受けられないんじゃないの？と疑問に思う方もいるかもしれません。確かに借り換えは今の借り入れの返済のためのものですが、それで控除が受けれなくなるのではメリットが出るのに借り換えできないというようになってしまいます。

そこで、当初の住宅ローンを返済する目的の借り換えであれば住宅ローンを引き続き適用できる条件にしています。2つ目の条件で住宅ローン控除適用の条件を満たしていることと書きましたが、ここは最も重要かと思います。

例えば当初住宅ローンを返済期間12年で借り入れしていた場合、これは返済期間10年以上なので住宅ローン控除を受ける条件を満たしています。数年たった後に借り換えをし、返済期間も3年短くして借り入れした場合は、当初の12年から3年短くなったと考えますので、期間が10年未満と見なされてしまいます。

この時点で適用条件を満たしていないので、住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます。もし、借り換えで返済期間を短くしても、当初の期間から考えても10年以上になるなら住宅ローン控除は引き続き受けられます。この借り換え後の返済期間に関してはよくよく注意をして考えるようにしましょう。

年末調整や確定申告の手続き上の注意点

借り換え後はまた最初のように確定申告しなければいけないのかと面倒に思う方もいると思います。基本的には借り換え後も年末調整で手続きできますので安心頂ければと思います。ただし、これも借り換えするタイミングによっては確定申告しなければいけない場合があります。

年末調整をするためにいつも金融機関から「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」が送られてきているかと思います。おそらく10月や11月ごろに届いているのではないでしょうか。この時期に届くのは金融機関が10月ごろに「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を作成するからです。

ですので、もし借り換え実行が11月や12月になった場合、金融機関はこの書類を作成することができません。手作業で作成できるものではないので対応できないのです。ですので、このような場合には確定申告をする必要があります。確定申告は面倒だと思うので、よく時期を考えて進めていくのがいいと思います。

住宅ローン控除は非常にメリットがあるもので、借り換え後もちゃんと条件を満たしておけば適用されます。この条件をしっかり把握しておき、借り換え後のメリットを十分に受けられるようにしましょう。