住宅ローンの滞納が続くと任意売却や競売になるので注意

最終更新日：2021年08月02日

念願のマイホームをやっとの思いで購入したはいいが、仕事環境の変化によって支払いが困難になることは珍しい話ではありません。これから記事を読もうとしている方は、実際にその状況に陥っていることでしょうから、どうしたらいいのか分からず頭を抱えているのではないでしょうか。

しかし、支払いができず住宅ローンを延滞している場合は、グズグズしていては最悪の結果を招くことにもなりかねません。よって、すぐに今後の対応をどうするのかを決める必要があるのです。

ローンを滞納すると自宅が任意売却や競売になる

住宅ローンを滞納するとローンを組んでいる金融機関は今後の対応をどうするのか決めなければなりません。

返済が滞り延滞が続けば金融機関は融資した金額を回収する手段を取らざるを得なくなります。延滞があっても1ヶ月程度で支払いすれば金融機関もそこまで考えませんが、延滞期間が数ヶ月に及べば契約者が返済不能であると判断されます。

そこで取られる手段が保証会社からの代位弁済です。

保証会社からの代位弁済とは？

住宅ローンを組む際には必ず保証会社を付けることが条件とされます。保証会社とは、契約者が返済不能に陥った際、金融機関に対してローン残金の全額支払を保証する会社で、この保証によって返済される事を代位弁済といいます。

よって、金融機関は保証会社をつけていることで、契約者が返済不能となっても貸し倒れするリスクがないので、返済不能と判断すればすぐに代位弁済の手続きに入るのです。

いつまでも支払されるかどうかわからない相手へ労力と時間を使うより、代位弁済を行った方が銀行としてはメリットが高いと言うわけです。代位弁済に踏み切るタイミングは金融機関によって違ってきますが一般的には3ヶ月の延滞、最長でも6ヶ月程度の延滞がその目処となってくるでしょう。

そしてよく理解しておかなければならないのが代位弁済後の債権者の交代です。ローン支払い期間中はローン先である金融機関が債権者となりますが、代位弁済後は債権者は保証会社に移ります。

つまり、代位弁済後の支払請求は保証会社によって行われるというわけです。

中には代位弁済後はローン支払いの義務がなくなると誤解している方もいるようですが、支払い義務がなくなったわけではなく、支払請求は今後もずっと続くこととなるのです。

ならば今後の返済は保証会社と相談すればいいと甘く考えている方は大間違いです。保証会社が債権者となれば保証会社はローン残金を回収するために、住宅を競売にかけることとなります。

競売とは？

競売とは住宅を裁判所が強制的に売却して、その売却額をローン残金の支払いに当てる方法です。

なんでそんなことができるんだと思う人もいるでしょうが、住宅ローンを組む際にはその対象物件となる土地や建物のを担保にすることが申し込み条件となっています。担保とは返済不能に陥った時、売却して返済に充てても構いませんよと金融機関と契約者が互いに認めた物件を指し、この権利を抵当権と言います。

よって、返済不能と判断された場合には、まず債権者が裁判所に抵当権による土地や建物を競売にかける申し立てをし、それが認められれば競売にかけられ、最低売却価格を設定して最高値で落札されるのです。

しかし、ここで覚悟しておかなければならないのは競売によってローン残金すべてがペイされるわけではないということです。

競売は市場価格の3～7割程度、良くても8割程度の金額でしか売却できません。よって、必ず競売金額がローン残金全額に充当することはありません。そして問題なのが残ったローン残金はその後も支払い義務は消えることなく、完済しなければならない点です。

しかも競売は持ち主にとって下記のような不都合を生じさせます。

• 引越し費用は売却額から一切でない
• 売却額で残ったローン残金は必ず一括支払いが求められる
• 競売後の返済が滞ると給与差し押さえや連帯保証人への請求が行われる

よって競売は持ち主にとって、デメリットはあってもメリットはない売却手段としか言いようがないのです。

任意売却とは？

無理やり自宅が売却されるばかりか、ローン残金は残り、一括請求に対応できなければ給与差し押さえ等の法的措置が取られるなんて、競売はどう考えても持ち主にとっては不利な条件ばかりで、持ち主を保護する配慮は全く感じられません。

では、住宅ローンを滞納すると競売にかけられるしか道はないのでしょうか？いいえ、そんなことはありません。冒頭で言ったように返済が難しいと分かった段階ですぐに対応すれば、競売よりもずっといい条件で売却できる任意売却という手段を取ることができるのです。

任意売却は返済が厳しくなった際、ローン先の金融機関に申し出て売却了承を得てから、市場の一般的な売買価格で土地と建物を売却する方法です。よって、まずは金融機関が売却に同意しなければ取れない手段ですが、競売よりも1～4割程度高い価格で売却できます。

しかも競売とは違い、持ち主に下記のようなメリットを生みます。

• 交渉次第では引越し費用が捻出できる
• 売却額で残ったローン残金を分割支払いできる

となればどう考えても競売よりも任意売却を行った方がいいに決まってますよね。

任意売却には金融機関の同意が必須

先程も少し触れましたが、任意売却を行うにはローンを組んでいる金融機関の同意が必要となってきます。

競売で言ったように金融機関はローン契約の際に土地と建物に抵当権を付けいています。この抵当権を外さないことには第三者へ売却することができないからです。

しかし、銀行は任意売却するよりもローン残金をすべて回収できる保証会社による代位弁済という手段を持っています。任意売却では全額回収ができないため、その後のローン返済も残ってしまいます。

そんな面倒なことをするなら、メリットの高い代位弁済の手段をとった方が金融機関には都合がいいのですから当たり前の話ですよね。それもあって金融機関に任意売却をする旨を話しても聞いてくれないことも少なくありません。

ということで任意売却を行う際にはこれら交渉を任せられる専門家の手助けが必要となってくるでしょう。

滞納していた固定資産税はどうなるの？

ローン返済ができないくらいですから、当然、その人たちは固定資産税の滞納をしていることがほとんどです。そこで任意売却をする際に滞納している固定資産税はどうなるのか、という問題が出てくるのです。

これは任意売却する土地や建物に差押登記があるかないかで違ってきます。税金の滞納がある場合、土地や建物に固定資産税等の滞納金に基づく差押登記がなされている場合があります。

この場合は差押登記を解除しなければ売却ができないので、差押解除料として売却額から滞納金の支払が行われるケースもあります。しかし、差押登記がない場合には売却額から滞納分の税金が支払われることはないのです。

金融機関もできるだけ返済に充てたいため、必要のないお金を支払おうとはしません。

サイトによっては、仕方なく差押解除料として支払われることを指して、固定資産税が売却額から支払われるといった記載をしているところもありますが、これは完全な間違いです。基本的に滞納している税金が売却額から支払われることはないことをよく理解しておきましょう。

任意整理をするなら専門家に相談を！

先程も言いましたが任意整理を知識のない素人が行うことは難しいのが現実です。任意整理の手続きもそうですが、銀行との交渉や滞納している税金の処理など、任意整理について専門の知識が必要となってきます。

また競売に関しても同様です。基本的に競売が行われることが決定すれば、それを覆すことは困難ですすが、専門家ならばその決定を覆して競売から任意売却に変更することもできるのです。

そこでその専門家ですが、下記のうちどれかにお願いすることとなります。

• 繊維売却専門の不動産業者
• 弁護士
• 司法書士

しかし、弁護士や司法書士にお願いする際には、任意売却の実績が豊かなところへ依頼しなければなりません。そうでなければ交渉事も優位に進められませんし、簡単に自己破産を進められることにもなりかねないのです。

この点はよく把握して、是非とも経験豊かな専門家を選ぶようにしましょう。

任意売却や競売に関する疑問

任意売却や競売を経験するのは、1回有るか無いかでしょうか？ほとんどの人が始めての経験で、その後の生活がどうなるのか知りません。そこで、気になる疑問について解説しているので、参考にして下さい。

競売や任意整理はブラックリストに載るの？

よく耳にするブラックリストですが、実際にはブラックリストなるものが存在するわけではなく、返済に問題があった場合、その情報が信用情報機関の個人情報に登録されることを指し、金融機関の貸付等の審査に利用されています。

そしてブラックリストとして信用情報に登録されるのは、下記のような返済トラブルがあった場合です。

• 度重なる遅延
• 延滞
• 債務整理(自己破産など)
• 代位弁済
• 債権譲渡

よって、競売の場合には延滞と代位弁済、債権譲渡が行われている状態ですから、確実にブラックリスト扱いとなります。また任意売却は延滞が発生しているケースがほとんどですから、こちらも同様にブラックリスト扱いとなります。

ブラックリストに載るデメリット

先ほど言ったように信用情報は金融機関の貸付等の審査で利用されます。これは申込者に問題はないかを確認するためです。よって、ブラックリストと呼ばれる情報が記載されていれば確実に審査は不利となってしまいます。

特に全く返済能力がないと判断される債務整理を行っている場合は、審査通過は決して有り得ないでしょう。

先程紹介した返済トラブルと呼ばれる情報は、問題が処理されてから下記の期間信用情報機関で保管されます。よって、その期間中に融資等を金融機関に申し込んでも審査通過は難しいでしょう。

• 度重なる遅延　5年
• 延滞　5年
• 自己破産　10年
• 代位弁済　5年
• 債権譲渡　5年

自己破産したらどうなるの？

債務整理の中でも返済義務が完全になくなり、すべての借金を帳消しにできるのが自己破産。この言葉を耳にしたことがある方も多いことでしょう。

先程言ったように競売や任意整理の売却額では住宅ローンを完済することはできません。よってその後の支払いに困った方の中には自己破産を考える人も少なくありません。しかし、この自己破産は後処理をしっかりと考えておかなければ周りに迷惑をかけることにもなるのです。

住宅ローンは連帯保証人を取るケースもありますが、契約者が自己破産して返済能力なしとなれば、残ったローン残金は連帯保証人に請求されることになります。その額が返済可能なものであればいいですが、そうでなければ連帯保証人も返済できずに自己破産する羽目にもなりかねません。

自己破産した当人は借り入れやローン組むことができなくなるなどのデメリットはありますが、返済義務は全くなくなり自由の身となります。よって、どうしようもない場合には自己破産も仕方ないでしょう。

しかし、自己破産をすれば困る人も出てくる可能性があるということは、しっかりと覚えておきましょう。

任意売却や競売を避けるには？

住宅ローンの返済を延滞し続ければ、金融機関もいつまでもそのままの状態にしておくわけには行きませんから、最終的には競売、もしくは任意売却という手段を取ることになります。

そうなる前に必ず行って欲しいのが金融機関への相談です。現在の業況を詳しく説明して返済する意志がある旨をしっかりと伝えれば、現状金利や毎月の返済額を見直してくれ、競売や任意売却を避けることもできるでしょう。

滞納額が多くなり、返済見込みなしと判断されてからでは遅すぎます。

また金融期間に相談して話を断られても、民事再生による回避も考えられます。これならばローン額の減額は認められませんが、ほかの借金等が減額され返済できる見込みが出てくるので自宅を売却せず住み続けることもできます。

とにもかくにも早めの決断と行動を心がけ、専門家の知識などを利用しながら最善の方法を探ることをおすすめします。