アパートやマンション経営で失敗しそうな時の対応方法

最終更新日：2021年08月02日

近年の住宅ローン金利の大幅引き下げによって、急増しているのがサラリーマン投資家。大きな元手を必要とすることなく、低金利借入でレバレッジ効果が期待できるのですから不動産投資に手を出す人が増えるのもうなずけるところです。

しかし、不動産投資に付きものなのが破綻リスク。銀行員の話によれば投資物件の中でも賃貸収入に特化した不動産投資は一番リスクが低い投資物件だといいます。しかし、破綻リスクが全くないわけではありませんから、リスクを無視してもいいということにはなりません。

そこで今回は不動産投資が上手くいかず破綻すればどうなるのかをよく理解してもらった上で、破綻しそうな時にどう対応するべきなのか、その最善策について説明していきます。

破綻しそうな時の対応方法

不動産投資は事前にある程度のリスク対策を講じるのが定石ですから、通常は入居数が減り空室が増加した場合、返済原資に当てられる下記のような資産を準備しているでしょう。

• 年収
• 預貯金
• その他個人資産

しかし、これら資産で返済を賄える期間は当然限定されます。これら資産が尽きてしまえば返済原資となるものがなくなり毎月のローン返済は遅れ、それが長期化して延滞という状況を生み出します。

ローンを延滞したらどうなる？

ローンの返済が数日遅れるくらいならば大事にはいたりませんが、返済遅延が数ヶ月もの長期にわたり、その期間が3ヶ月を超えると金融機関も回収のために本腰を上げることになります。

一般的に3ヶ月を超える返済遅延は延滞と呼ばれ、金融機関内では破綻懸念が高い要注意の貸出先と判断するからです。

カードローンのように少額借入の場合は保証会社による代位弁済(貸付残金の全額支払)が行われるので、延滞となった時点で金融機関は代位弁済を行い、債権を保証会社に譲渡します。
しかし、住宅ローンの場合の保証は不動産担保権の設定と登記完了までの一定期間に限られているため代位弁済という手は取れません。

そこで金融機関がまず行うのが期限の利益の喪失です。

期限の利益の喪失とは？

住宅ローンの契約締結時には金銭消費貸借契約書が結ばれますが、その中に契約事項として存在するのが「期限の利益」です。期限の利益とは借り入れしたお金を返済期限まで返済する義務が生じない債務者に認められた権利で、毎月の役定返済日までは返済を求められても返済を拒否することができます。

この期限の利益が認められていることは、同時にお金を分割で返済することが認められていることを意味するのです。

なぜ延滞後に金融機関が期限の利益の喪失を行うのか、その目的は分割返済の権利を喪失させ、一括返済を求めることができるようにするためです。この期限の利益は下記の条件が伴えば喪失することができます。

• 約定返済日に返済されなかった
• 契約内容の違反
• 契約内容に虚偽があった
• 自己破産、民事再生の手続きに入った
• 弁護士に債務整理の委任をした

期限の利益の喪失を行うタイミング目安は下記のように金融機関によって違ってきますが、一般的には3ヶ月を超える返済遅延(延滞)が発生すれば、いつ期限の利益の喪失が実行されて一括請求されるか分からない状況にあると理解しておきましょう。

• メガバンク、地銀　3ヶ月超え
• 信用金庫、JA　　　4ヶ月～6ヶ月

一括請求後は任意売却もしくは競売となる・・・

一括請求されたとしても毎月のローン返済さえ無理な状態ですから、そんな額を支払えるわけありませんよね。じゃあどうなるのかということになりますが、この場合には抵当権のついたローン対象物権が任意売却、または競売にかけられることになります。

①任意売却とは？

任意売却も競売もローン残債の返済に充てるため、ローン対象の抵当物件を売却するのに変わりはありませんが、売却方法とそのメリットは全く違ってきます。

基本的にローン物件はローン残債の全額返済が完了しなくては抵当権の抹消ができない上、抵当権が付いたままでは不動産売買はできません。しかし、ローン残債が残った状態でも抵当権者である金融機関が認めた許容範囲額内の売却価格で抵当権を抹消し、売却できるのが任意売却です。

任意売却のメリットは市場価格や相場に応じた売買ができるため、売却益をローン返済に充てたあとに残るローン残債をできるだけ少額に抑えることができる点です。これは次に説明する競売にはない大きなメリットとなってきます。

②競売とは？

任意売却で売れなかった場合や、契約者が任意売却を拒んだ場合、担保物権は競売にかけられることになります。

競売は裁判所の管理下で強制的に売却してその売却益からローン残債の返済に充てることになります。これが大きなデメリットとなります。競売は買い手を募ってその中から一番高値を付けた人へ売却されるため、市場価格や相場で売却できる任意売却よりも売却額は30％ほど低くなってしまうのです。

また、競売にかけることが公表されるため、経済的な状況を第三者に知られてしまうという2重のデメリットを背負うこととなります。

となれば最終手段となる競売よりも、任意売却で売却した方が確実にメリットは高くなってくることは分かってもらえますよね。

物件売却後に残った残債の返済義務は消えない！

任意売却や競売によってローン残債をすべて返済できるのであれば問題ありませんが、残念なことにその売却益で相殺できるケースはほとんどありません。よほどいい物件であればその可能性はありますが、まずローン残債は残ると考えておきましょう。

そして重要なのがこのローン残債です。このローン残債は物件売却後も返済完了となるまで返済義務が消えることはありません。よって、売却後はこのローン残債の返済方法について金融機関と相談することになります。

ここで問題となってくるのがこのローン残債が返済できない状況にある場合です。こうなると司法書士や弁護士の力を借りて債務整理という手段に出るしか道はなく、自己破産という手段を取ることになります。

任意整理や個人再生で返済額や利子の減額を行い、返済できるならまだましですが、全く返済能力なしという場合には最悪の事態となることをよく理解しておきましょう。

破綻する前にやるべきこと

不動産投資を始めて家賃収益が思うようにならない時、「これはヤバイ！」と一番早く気づくのは投資家本人です。自己資金を返済に充てている間に空室を埋める対応策がうまくいけばいいですが、それが失敗した場合には、やりくりできる最終期限は当然明確化されます。

となればいつまでもグズグズしていてもなんの解決にもなりません。放っておいてローン返済が延滞となれば、金融機関は今回説明した手段を取ることになります。最悪な状況を避けるためにも、すぐにでもローン残債をどうやって後処理するかの算段をつけなければなりません。

これには借入先の金融機関との話し合いも必要になるため、専門的な知識がなければ有利に事を進めることはできません。必要となってくるのは専門家への相談です。

どこに相談すればいいの？

現在は不動産トラブルが多岐に及んでいるためか、専門家と呼ばれる名称も下記のように多く存在します

• 弁護士
• 司法書士
• 税理士
• 不動産鑑定士
• 不動産コンサルタント

しかし、不動産トラブルは不動産と法律の双方の知識が必要となるため、やはり弁護士や司法書士といった法律の専門家で不動産案件に強いところへ依頼するのが一番間違いはないでしょう。

ですが依頼者がどこまでの交渉をしたいのかによっては、それ以外の専門家でもOKというケースもあります。最初から自己破産や任意整理や個人再生などの債務免除交渉を考えているならば、法的知識を備えた弁護士や司法書士がおすすめですが、任意整理だけといったように今後の返済方法を持っている方ならば、それ以外の専門家に依頼しても問題はありません。

すべてを専門家に委ねたいとか、万全を期したいという方ならば、最初から弁護士や司法書士に依頼するのもありですが、まずは今後の返済について考えた上で、一番適した専門家に依頼してみるのもいい方法でしょう。

まだ返済能力はあるが、返済がきつい場合は・・・

今回は最悪な状況となる最終段階までの話をしましたが、返済はきつくても返済能力がある初期の状態であれば、まず借入先の金融機関に相談してみることをおすすめします。延滞する状況となってしまっては取れない方法ですが、この段階であれば金融機関から打開策が提案されることもあるからです。

金融機関に相談すれば毎月の返済額や返済期間を変更して、利益回復までの返済負担を軽減してもらえる可能性もありますし、不動産投資を多く手がけている担当者ならばその道にも詳しいため、空室を埋める対策相談にものってくれます。

放っておいてもいいことは絶対にありません。「やばいかな」と思ったら迅速な対応を心がけることが最悪の状況を避けるための最善策でだということをよく覚えておいてくださいね。