家やマンション購入での親からの資金援助は税金に注意

最終更新日：2021年08月02日

現在、住宅バブルと言えるほど土地やマンションの価格が高騰していますが、それでも需要超過になるほど多くの人がマイホームを求めています。少し加熱しすぎと思うところもありますが、それでも超低金利の現代では買い時と思う人も多いでしょう。

しかしマイホームは人生で1番高い買い物ですので、自己資金で全額購入するという人はほんの一握りだと思います。そのため住宅ローンを多くの人が借り入れしますが、なるべくなら借りたくないと思う人もいるでしょう。

その時に1番頼りになるのは親からの資金援助だと思います。しかし資金援助というものは税制面で言うところの贈与になります。つまり贈与税が加算される恐れがあるのです。

今まで教育資金などで援助を受けられてきた人からすると贈与税なんてかかるわけないと思う人もいるでしょうが、教育資金は1,500万円まで非課税になるという制度があるため非課税になることがほとんどです。本来は資金援助という行為は贈与税がかかる行為ではあるのです。

そして教育資金のように、住宅取得資金の援助に対しても非課税になる制度があります。贈与税は税金としてはかなり高く設定されているため、資金援助が裏目に出ることがあります。

今回は親から援助を受ける場合に税金をかけないようにする資金援助の方法をいくつか説明したいと思います。

資金援助の方法

住宅資金の援助にはいくつかの方法があります。贈与だとしても非課税特例という方法により税金を抑える方法もありますし、生きている間に相続にできる相続時精算課税制度という方法があります。その他にも親子間融資にすることで贈与ではなく、借り入れにすることもできます。

上記で挙げた方法には非課税にできる限度額がありますので、それを超える部分に関しては課税されます。現在は建築単価も上がってきて、昔ほど安くマイホームを手に入れることは困難ですし、中古マンションでも新築時の価格からほとんど変わらない、むしろ高くなっているケースも見受けられます。

そのためマイホームを全額、親からの資金援助で建てた場合、全てを非課税にすることは難しいかもしれません。その場合は少しでも多く非課税にするための方法ということで考えて下さい。

贈与税の非課税特例を使った資金援助

贈与税は相続税に比べ高めに設定されており、知らずに贈与を行ってしまうと後日、多額の贈与税の支払いを徴求されるということがあります。

基礎控除で1年間110万円までは非課税ではありますが、実際110万円を超える金額に対しては課税対象になり、贈与税が発生します。

しかし教育資金の贈与には非課税制度の特例があり、1,500万円まで非課税で資金援助を受けられる制度があります。

住宅資金の贈与にも同様に非課税制度の特例があり、110万円を超える贈与を受ける場合、税務署に申告することで非課税制度を利用することができます。教育資金に関しては税務署に申告が不要ですが、住宅資金は申告が必要ですので注意して下さい。

例として、2017年に家を購入する契約をした場合に非課税制度を活用すると親からの資金援助は1,200万円（＋基礎控除110万円）が最大で非課税になります。省エネ等住宅であれば最大の非課税を受けられますが、それ以外の住宅では700万円（＋基礎控除110万円）までが非課税となります。
※2020年3月31日までは上記の非課税の金額です。

そして2020年4月1日から2021年3月31日までの契約では省エネ等住宅は1,000万円（＋基礎控除110万円）、それ以外の住宅では500万円（＋基礎控除110万円）となってしまいます。

契約締結のタイミングと住宅の種類によって非課税の金額が変わり、その時の消費税が8％か10％かでも変わってきます。その時々で非課税の金額を確認しながら契約の締結日には注意していかないといけません。

この制度は夫婦それぞれ利用できます。2020年3月31日までの契約であれば1人1,310万円が非課税として利用できるので、双方の両親からの援助は最大2,620万円が非課税になります。もし資金援助を受けられるのであれば双方の両親とも相談した方が得策かもしれません。

非課税制度を受ける条件

この住宅資金援助の非課税制度を利用するにあたって条件があり、いくつか挙げたいと思います。

受取人の条件

• 父母、祖父母などの直系卑属（子ども）であること
• 1月1日時点で20歳以上であること
• 贈与年の合計所得が2,000万円以下であること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与の全額を充てて住宅を建築すること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住すること
• 平成21年から平成26年分までこの制度を利用してないこと

建物の条件

• 家屋の登記簿上の床面積（マンションの場合、その区分所有する部分の登記簿床面積）が50㎡以上240㎡以下であること
• 床面積1/2以上に相当する部分が居住用であること
• 建築後使用されたことのない住宅であること
• 中古物件であれば、築20年以内（耐火建築物は25年以内）であること

主にこういった条件があり、家を建てるための資金援助だからといって必ず非課税制度が利用できるというわけではありませんので、贈与を受ける際は注意が必要です。

そして受ける際は税務署への申告を贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに行わないといけませんので、お忘れのないよう気をつけて下さい。

相続時精算課税制度を使った資金援助

2017年現在では1,200万円（＋基礎控除110万円）が非課税として贈与を受けることができますが、それでも超えてしまうという人に他の方法を紹介したいと思います。

それは相続時精算課税制度の活用です。これは相続の一部を前倒しで行う仕組みで、親が生きている間に贈与を受けた財産に対して、相続で受け取ったことにできる制度です。親が亡くなってから、その際に受け取った財産と死亡時に受け取る財産を合わせ相続税が課税されます。

そして非課税枠は贈与者ごとに2,500万円となっており、贈与者が亡くなるまでに受け取った財産の累計が対象となります。親からマイホームを手に入れるにあたって頭金2,000万円、5年後に車購入で500万円を贈与で受け取った場合は総額2,500万円以内なので非課税です。

この制度での生前贈与中に2,500万円を超えた金額に関しては20％の贈与税が発生しますが、贈与税にしては比較的に低くなっています。

ただし贈与の基礎控除（年間110万円）が利用できなくなるといったデメリットがあります。その上、一度選択すると変更することができませんのでよく考えて利用しなければいけません。

そして受取人の条件は1月1日時点で20歳以上の子や孫でなければなりません。贈与者の条件は1月1日時点で60歳以上の親か祖父母に限られますが、2021年12月末までは住宅取得資金に限り60歳未満でも利用ができます。

住宅資金援助の非課税制度との併用が可能であるため2017年度中であれば1,200万円＋2,500万円の3,700万円まで非課税で贈与ができますので、多額の支援が可能となります。

住宅資金援助の非課税制度同様に、税務署へ贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに申告しないといけません。書類に関しては手間がかかることがあるため事前に確認しておいた方がいいでしょう。

親子間融資を使った資金援助

贈与での非課税制度の説明をしてきましたが、全ての親が無償でお金をくれるわけではないでしょう。あげるのは難しいけど貸すことはできるという人には親子間融資というものを紹介したいと思います。

借りるのであれば銀行の住宅ローンと同じではと思うかもしれません。しかし銀行との契約においては所々で手数料が発生しますが、親子間融資であればその手数料が発生しませんし、金利も低く設定できるためメリットがあります。

親子間融資の注意点

親子間融資は注意点がいくつかあり、条件を整えていないと贈与として扱われることがありますので親子間融資を贈与にしない方法を簡単に紹介します。

契約書を作成する

親子間融資といえ、しっかりと契約書を作らないといけません。口約束では証明するものがないためです。そしてその契約書には、借入額、金利、返済方法、毎月の返済額、支払回数、返済開始日などを契約書に記載しないといけません。

返済可能な金額を借り入れする

あきらかに収入に対して返済不可能な金額を借りるとなると、贈与が前提の融資とみなされる可能性があります。毎月の返済額も返済可能な金額に設定しましょう。

金利に気をつける

金利を0％にすると利息分が贈与とみなされます。この利息分を合わせ、その年度の贈与が110万円を超えると贈与税が発生します。

返済期限を設ける

返済期限を設けず、好きな時に返済をしてもいいという状況では、借り入れしている状態にならず、全額が贈与とみなされてしまいます。

返済の履歴を残す

返済をしている証拠がなければ贈与とみなされる可能性があります。そのため返済は銀行振込などにして、返済の履歴を残しておきましょう。

こういった注意点があり、少し面倒になるかもしれませんが、せっかく親から援助を受けられるのであれば、親子間融資という方法も頭に入れておいて、選択肢を増やすといいでしょう。

親が直接物件を購入するケース

親からの贈与や借り入れでの援助ではなく、親に直接家を購入してもらうという方法を最後に紹介したいと思います。

この場合、1番気になることは登記での家の名義が誰になるのかということですが、登記をする時は実際に負担した金額の割合に応じて設定します。

例えば5,000万円の家を購入する際、2,500万円を均等に父親、息子で負担したら、家は共有名義となるため父親1/2、自分1/2の持分割合となります。

この場合でも名義を全て自分にすることはできますが、これは父親から2,500万円を貰うということと同じですので、贈与となり金額分贈与税が発生しますので注意しなければいけません。

親に家を買ってもらうと、家の名義という点で納得がいかないと思うかもしれません。しかしこの方法は持分割合を負担した金額で登記するだけで、贈与ではなくなりますので、これまで挙げてきた非課税制度や借り入れでの税金対策の面倒はなくなります。

親の持分割合は親が亡くなった時に子どもが相続で取得することになります。その際に兄弟姉妹でもめることにならないように対策はしといた方がいいでしょう。

まとめ

以上、住宅資金の援助ということでいくつかの方法を紹介してきましたが、兄弟姉妹がいる場合は援助の金額は相談して決めた方がいいと思います。金額が大きいと相続時に遺産分割でトラブルの元になるかもしれません。

しかし住宅資金はかなり高いものだと思いますので、親からの援助を受けられるのであれば素直に受けた方がいいと思います。税金対策や兄弟姉妹間でも納得のできる金額をしっかりと決めて援助は受けましょう。