住宅ローンを契約する際の住民票の異動はいつ行うのか？

最終更新日：2021年08月02日

引っ越しした経験がある人の多くは、役所で住民票の異動も経験したことがあると思います。その際の住民票の異動のタイミングは新居に移り住んでから行ったと思います。

ただし住宅ローンを契約する際の住民票の異動は移り住む前に行うことがほとんどです。その理由は少し専門的な理由などもありますが、単純な話、住宅ローンを契約する際に新居の住民票があった方が銀行としても契約者としてもメリットがあるからです。

まだ移り住んでいない新居へ住民票を異動することができるのか、なぜ移り住む前に異動しないといけないのか。

住宅ローンは人生で1番高い買い物ですので、小さな疑問点でも解消していき満足のできる手続きしていくことをオススメします。

住宅ローンの契約で必要な新居の住民票

住宅ローンの契約を交わすタイミング、つまり資金が入金され、建築にかかった経費を全て支払う、という最終的な契約の際に新居に異動した住民票を銀行側は請求します。それはなぜなのか。

住宅ローンの多くは新居を建てる為に借り入れすることが多いです。そのため比較的、銀行側の融資の中では回収率が高いとされています。

それは住宅ローンでは建てた家を担保に取るため、支払いができなくなると自分の住んでいる家を失うことになるからです。そのためどうにかしてでも返済を続ける人が多いのです。つまり居住用という点が大事になってくるわけです。

銀行の融資は回収率が高いものに関しては貸出金利を低くします。そのため住宅ローンは他の融資に比べても貸出金利はとても低い水準となっています。

銀行側としては住んでもらうことを前提で住宅ローンを貸し出しします。だから、その証拠として新居へ異動してもらった住民票を請求するのです。そういった理由で住宅ローンの契約の際に新居の住民票が必要とされています。

新居の住民票が必要な理由

上記でも述べているように住宅ローンを組むにあたって、実際に住んでもらう証拠のためという理由はある程度理解しやすいと思いますが、他にも経費や時間の無駄を省くという理由もあります。

まずは住宅ローン実行時の流れを説明します。
住宅ローンを契約して実行した後（資金が入金され、業者などへ代金を支払った後）、土地建物の所有権の移転登記というものを行います。元々土地建物を購入、建築するために住宅ローンを組むので、元々の所有権は他の人になっていると思います。

所有権を移転させないと第三者に対して自分の権利を主張することができなくなりますので、所有権の移転登記はとても大切です。

まず土地を購入する場合の移転登記ですが、土地の元々の所有者から自分へ所有権を移さなければいけません。

土地の価額は売買契約の中で決められており、その代金を売主に支払ったと同時に所有者になる権利を得られるので、実行時から所有権の移転登記ができます。

建物の場合は、まず建築中の建物の所有権がどうなっているのかという疑問点からですが、材料を誰が提供したかで所有権は決まるとされています。

基本的な話だと建築中はご自身が依頼している建築会社が所有者になっています。材料をご自身で準備するなら話は変わりますが、基本は材料を建築会社が調達しますので、建物の所有者は建築会社です。

つまり完成したら、建築にかかった代金を実行時に建築会社に払えば、自分へ所有権の移転ができます。

移転登記は新居の住民票で

自分が家に住むために家を建てるのですから、所有者は自分自身にしないといけません。その手続きが所有権の移転登記です。これを住宅ローンの実行時に行います。

そしてここから本題ですが、その所有権の移転登記の際には新居の住民票で行ったほうがいいとされています。

所有権の移転登記をすると登記簿謄本の所有者の部分に、ご自身の名前、申し込んだ際の住所が記載されます。つまり申請を出した際の住民票の住所が記載されます。

住宅ローン実行時に所有権の移転登記を行いますので、その際に住民票が旧住所のままであれば、旧住所が登記簿謄本に記載されます。

登記が旧住所のままだと、新住所へ住民票を異動した後、改めて新住所で登記し直さなければなくなるため、2回も登記費用が発生します。司法書士に依頼すると2万円程度の費用がかかります。旧住所のまま移転登記をすることはこういった時間とお金が不必要に発生することになります。

それじゃ、その場合は変更せず旧住所のままでいいのでは？と思う人もいると思います。ただそれに関してもデメリットが出てきます。

もし土地建物を売却することになった場合、登記簿上の住所を住民票の住所に変更しなければなりません。購入してから売却までの時間が経過すればするほど面倒が出てくることが多いので、早めにやっておけば良かったと感じると思います。

その他、旧住所のままだと所有権移転登記や抵当権設定登記の際に発生する登録免許税の軽減措置を受けることができない可能性が高くなります。

軽減措置を受けるためにはその建物に住んでいるということが条件であり、それを証明するための書類が必要です。その際に住宅用家屋証明書（住民票と同じ住所）と登記簿謄本を提出しますが、それらの住所が一緒だと安易に住んでいるという証明ができ、軽減措置を受けられるというわけです。

このように挙げたデメリットを解消するためには、住宅ローンの契約前に新居へ住民票を異動しておくことが1番簡単な方法ということが分かりましたでしょうか。

長々と述べてきましたが、新居の住民票が必要な理由としては、銀行側としては居住用物件になるという証明になり、契約者側としては経費や時間の節約という理由で必要としているのです。

住民票の異動はいつ行えばいい？

住民票の異動は住宅ローン契約前に行うということが基本的な流れになります。しかし実際に住む前に住民票を異動すると、自治体からの郵便物などは新居に届くことになります。これだと不都合が起きますので、いつ頃異動するのがいいのか。大体の目安を決めていきましょう。

まだ住んでもいないのに住民票の異動をするのは誰だって気が引けると思いますので、ギリギリまでしない方がいいでしょう。契約をする1週間以内にするのが、不都合も起きにくいのではないかと思います。

契約までに仕事の都合が合わずに住民票を異動できなかったとなると、当日急いで住民票を異動しなければなりません。それだと落ち着いて契約ができませんので、誰もそんなことは望まないでしょう。

ただ早すぎる場合は、郵便物のデメリットの他に契約内容が変更になり、契約日が先送りになることもあり得ます。そう考えるとやはり変更が起きにくい1週間以内を目処に住民票を異動するのがいいのではないでしょうか。

ただし、銀行によっては1週間より前に住民票の異動をもとめてくる場合もあります。その際は理由を聞いてみて、納得がいく理由かどうかを上記の理由と当てはめて考えてみて下さい。

引っ越し前に住民票の異動はできるのか？

まだ住んでもいないのに住民票を異動することができるのかという点ですが、実際の役所の手続きとしては住む前に住民票を異動することは違反行為なの行えません。ただし、実務上は問題なく異動することができます。

説明した通り、住民票の異動は住み始めてからじゃないとできないという決まりがあります。そのため役所に行き、「まだ住んでいないですが、住む予定なので異動したいです。」と説明してしまうと受付をしてもらえないことになります。

しかし住宅ローンを契約した後は、ほとんどの人が短い期間で住み始めます。そういった理由から黙認されているのか、特に役所では理由を問いただすことはありません。

実際に住民票を異動する際の手続きとしては、「引っ越しに伴う異動」という理由で手続きを申し込めば、何も聞かれることなく住民票の異動が行われます。そしてすぐに新住所となった住民票が発行できます。これにて、新住所での所有権の移転登記や銀行の住所変更がスムーズに行えます。

まとめ

以上のように、住宅ローンの契約の際までには新居に住民票を異動した方がメリットは大きいということが分かったと思います。ただし旧住所のままでも住宅ローンを契約できる銀行もあるはずですので、そういった場合は自分でメリット、デメリットを考え、選択した方がいいでしょう。

どうしても分からないことが多いと銀行の説明を鵜呑みにしてしまうと思います。ただこのようなことでも自分で正しく判断できると、よりいい住宅ローン契約になると思いますので、理解しておくといいでしょう。