住宅ローンの保証料は一括と金利上乗せどちらを選ぶ？

最終更新日：2021年08月02日

住宅ローンの取り組みでは、新規・借り換え問わず、色々な費用が掛かります。そしてそれらの費用の中で最も大きな割合のひとつを占めているのが保証料です。またその保証料も銀行によっては無料にしているところもあります。

今回の記事では、保証料とは一体何なのか、またその役割や支払い方法についてまとめました。保証料が必要となる仕組みや役割、あわせて保証料の支払い方法である、一括払い、金利上乗せ払いについて、どちらの支払い方法がお得になるかなど、具体的な事例を上げて詳しく解説します。

住宅ローンの保証料とは

銀行では昔から、住宅ローンの販売において、申込者に対して保証会社の保証を付けることを必須の条件としてきました。そしてその保証を申込者が受ける場合、申込者が保証会社に対価として支払うものが保証料でした。

保証会社の仕組みと保証料

この保証会社の仕組みをもう少し詳しく説明します。

住宅ローンの場合、一般的にかなり長期間の返済を伴いますので、利用者が返済をしている間にも色々なリスクが発生します。たとえば勤務先が倒産して失業するとか、事故・病気等で働けない期間ができて、その間収入が絶たれ返済が滞るケースです。

このような場合、本人が保証会社の保証を受けていると、仮に本人が返済できなくなっても、その保証会社が本人に代わって、ローンの残金を銀行に支払ってくれることになります。

そうすることで銀行は住宅ローンの残金が回収できる仕組みになっています。また保証会社によるこの行為を代位返済(だいいべんさい)といいます。

ただしその融資残金の請求権は、単に銀行から代位弁済してくれたその保証会社に移るだけなので、依然として本人が保証会社に対し返済義務を負っています。代位弁済された結果「借金がなくなった」と勘違いしないようにして下さいね。

この保証会社の仕組みが分かると、すぐに読者は気づかれると思いますが、保証料を払っているのは住宅ローン利用者本人であるにも関わらず、その直接的利益を受けるのは銀行であるという点です。矛盾を感じませんか ?

しかし事業性融資の場合、返済リスクを回避するため、銀行は昔から融資の条件として、連帯保証人や不動産等の担保を要求してきた歴史があるので、この形はそのまま住宅ローンにも引き継がれています。

ただ銀行が個人の住宅ローンに、長期に渡る返済の連帯保証人を要求しても、本人も保証人を見つけるのに苦労することが目に見えているので、仕組みの中で、連帯保証人に代わり保証会社が登場してきたわけです。

そのため一般的には、申込者が保証会社の利用を拒むと、銀行は住宅ローンを認可しない仕組みになっているため、住宅ローンを借りたい申込者としてはシブシブ従わざるを得ないのがこれまでの住宅ローンの歴史でした。

ただ面白いことに、インターネットの発達は世の中の仕組みをドンドン変えてきて、この保証会社のスキームにも新たな仕組みを持ち込む銀行が現れてきました。
それが実店舗を持たずインターネット上のみで金融業を営むネット銀行や、流通系等、新たに他の業態から進出してきた銀行です。

そこで次の章でその動きを具体的にみていきましょう。

保証料の相場

では実際に申込者が保証会社を利用するとして、どれくらいの保証料を支払う必要があるのでしょうか?銀行別に保証料を取り上げてみると

保証料ゼロ(無料)の銀行

住信SBIネット銀行、ソニー銀行、楽天銀行(フラット35)、ARUHI(フラット35)、りそな銀行、新生銀行、イオン銀行などなど

意外と保証料が無料の銀行がたくさんありました。ネット銀行のみならず、公的融資のフラット35やメガバンクまで含まれているのが面白いですね。

一方、保証料が有料の銀行を主要メガバンクでまとめてみると以下のような結果になります。

三菱東京UFJ銀行

一括払い(借入金3,000万円、返済期間35年の場合)
元利均等返済の場合、618,360円～
元金均等返済の場合、490.980円～
※保証料は借入金額・借入期間等で変動

分割払いの場合
ローン金利に0.2%上乗せ

三井住友銀行

一括払い(借入金3,000万円、返済期間35年の場合)
元利均等返済の場合、618,600円～2,473,110円
元金均等返済の場合、489,870円～1,961,100円
※保証料は借入金額・借入期間等で変動

分割払いの場合
ローン金利に0.2%上乗せ

みずほ銀行

一括払い(借入金3,000万円、返済期間35年の場合)
元利均等返済の場合、618,330円～2,164,410円
元金均等返済の場合、491,160円～1,718,790円
※保証料は借入金額・借入期間等で変動

分割払いの場合
ローン金利に0.2%上乗せ

保証料の一括払い・分割払いについては後の章で詳しく解説するとして、結果を見たら以外に金額が大きいことに驚かされますね。

なおこの保証料体系は、都銀に限らず、今も多くの地方銀行や信用金庫等でも採用されている方式ですので、そのつもりで読み進めて下さい。

すると誰でも思いつくことは、「それなら保証料無料の先がたくさんあるから、そちらで住宅ローンを申し込みすればいいのではないか」ということです。

しかし昔から「タダほど高くつくものがない」と言われているように、実は保証料ゼロを唄っている銀行でも、保証料ゼロをカバーするちゃんとした仕掛けが隠されているのです。
それを今から解説します。

保証料無料の銀行の注意点

実は住宅ローンの諸費用のうち、金額で大きい割合を占めるものは保証料以外にもあります。それが事務手数料です。

事務手数料とは、各銀行が住宅ローン取り組みに当たり、事務処理に掛かる手数料として申込者から徴収するものです。そこで事務手数料の相場を「保証料無料扱い」としている銀行で調べてみた結果が以下の通りです。

金融機関名	事務手数料
住信SBIネット銀行	借入額×2.16%
ソニー銀行	43,200円
楽天銀行・フラット35	借入額×1.08%(楽天口座を返済口座に指定のケース) 最低事務手数料100,800円
ARUHI・フラット35	借入額×2.16% 最低事務手数料216,000円
りそな銀行	32,400円＋借入額×2.16%
新生銀行	108,000円
イオン銀行	定額型…事務手数料108,000円 定率型…借入額×2.16% 最低事務手数料216,000円 ※定率型利用の場合、定額型に比べて金利が0.2%低くなる

※なお保証料が有料対応のメガバンク3行は、一括払い、分割払いに関係なく、事務手数料は一律定額32,400円

※事務手数料の徴収方式には、融資金額に関係なく一律で徴収する定額型、融資額に一定の割合を掛けて徴収する定率型、あるいはそのどちらかを選択する方式がある

事務手数料で、定額型は金額そのものが表示されているので分かりやすいが、定率型はやや分かりにくいですね。

そこで定率型を採用している上記の銀行のうち、いくつか取り上げて具体的に金額に引き直してみましたのが以下の例です。

なおここでは、後の解説での理解を簡単にするため、メガバンクの保証料を計算した時と同じ前提で、借入金3,000万円、返済期間35年で事務手数料を出してみました。

• 住信SBIネット銀行…648,000円
• りそな銀行…680,400円
• ARUHI(フラット35)…648,000円
• 楽天銀行(フラット35)…324,000円※

※楽天銀行口座を住宅ローンの返済口座に指定の場合

この結果を見ると、率だけでは分かりにくかった真実がかなり見えてきましたね。

つまり保証料無料を唄っている銀行の多くでも、じつは事務手数料を含めた支払い総額で比べてみれば、結構申込者から費用を徴収しているという事実です。

このように住宅ローンの借入では、保証料ゼロだけを唄っているからメリットがある、というように単純に考えるのでなく、事務手数料等を含めた諸費用総額に引き直して良し悪しを判断しなければなりません。

さらに保証料では、一括払いで支払いした場合、途中で繰り上げ返済や他行への借り換えで住宅ローンを完済すれば、その一部が返金されてきますが、なんと事務手数料の場合は一切返金されません。

これは銀行にとっては大きなメリットですが、利用者にとっては無視できないデメリットです。事務手数料にはそのようなデメリットもあることも知っておく必要があります。

一括と金利上乗せどちらがお得？

保証料無料を唄っている銀行でも、別の費用負担の仕組みも隠されているということが分かったところで、再び保証料に話を戻しましょう。

保証料の負担方法には大きく二つの方法があります。一括払いと分割払い(金利上乗せ払い)です。

一括払いとは、住宅ローン取り組み時に、返済期間(保証期間)全てについて保証料を一括で払ってしまう方式です。

一方分割払い(金利上乗せ払い)とは、毎月の住宅ローンの返済に加えて保証料を分割して支払う方式です。一般的に住宅ローン金利に上乗せをする形で保証料を計算して支払います。

ここでもう一度、上記の計算した事例から保証料を見てみましょう。三井住友銀行の例です。

一括払い(借入金3,000万円、返済期間35年の場合)
元利均等返済の場合、618,600円～2,473,110円
元金均等返済の場合、489,870円～1,961,100円
※保証料は借入金額・借入期間等で変動

分割払いの場合
ローン金利に0.2%上乗せ

見て分かるように、一括払いの場合、同じ借入額、同じ返済期間でも実に保証料で150万円～190万円ほど、支払い負担額が違っています。これは主に申込者の信用度が一人一人違うことから、審査結果の差により発生しています。

さらに保証料の差は、利用する保証会社、返済方法(元利均等払い・元金均等払い)、借入期間(長期ほと高くなる)、支払い方法(一括払い、分割払い)などでも発生します。
ここまでくると非常に分かりにくくなりますね。

ただ一括払い、分割払いだけに話を絞り、どちらがお得かと言うと、こちらも簡単に結論を出すことは難しいと考えています。

ざっくりと保証料を試算してみると、

• 借入元金2,000万円、返済期間30～35年の場合、一括払いでは40万円程度、分割払いでは60万円程度
• 借入元金3,000万円、返済期間30～35年の場合、一括払いでは60万円程度、分割払いでは90万円程度

と分割払いが一括払いに比べて、1.5倍ほど負担額が大きくなる計算になります。

しかし負担額が大きいからと言って単純に一括払いがいいというわけではありません。もう少し深く掘り下げる必要があります。ここで両支払い方法のメリット・デメリットを上げてみると以下のようになります。

一括払い

一括払いのメリットは、支払が一回で済むことです。デメリットは一回の支払い金額が大きくなるので支払負担が大きくなってしまうことでしょう。

分割払い(金利上乗払い)

分割払い(金利上乗払い)のメリットは、毎月支払いに分割されるので、返済負担が分散されて支払いが楽なところ。デメリットは、支払いを分割した結果、一括支払いする方法に比べて保証料総額が増えてしまうことです。

さらに一見、負担額が少なくて済む一括支払いの場合でも、以下の見逃せないデメリットも存在します。保証料の返戻(へんれい)についてです。

住宅ローンの場合、返済期間が25年～35年の長期に渡りますが、各種統計データをよく見ると、取り組みから10年～15年程度で住宅ローンを全額返済している人が意外に多いのです。

途中で全額返済することを繰り上げ返済と呼びますが、住宅ローンそのものを返してしまう人以外にも、他行で金利の安い住宅ローンに借り換えて元の住宅ローンを返済してしまう人も多くいます。

その場合、一括前払いした保証料はどうなるのでしょうか　?

本来なら完済により住宅ローン契約がなくなるので、残りの保証期間の保証料が戻ってきてもよさそうですが、実は現実はそうなっていません。

その具体例を、地方銀行等に保証サービスを提供している全国保証株式会社のサイトから引用してきましたので見て下さい。それによる保証料の返戻率(へんれいりつ)は以下のような結果となっています。

保証金額3,000万円、返済期間30年
「一括支払い保証料578,910円」の住宅ローンを、1～15年経過した時点で、全額繰り上げ返済した場合の返戻保証料と返戻率

経過月数	未経過保証料(A)※	返戻保証料(B)	返戻率(B/A)
12ケ月	537,673円	510,789円	88.20%
24ケ月	494,965円	445,468円	76.90%
36ケ月	454,660円	386,461円	66.80%
48ケ月	416,654円	312,490円	54.00%
60ケ月	380,849円	285,636円	49.30%
120ケ月	231,775円	173,831円	30.00%
180ケ月	125,749円	94,311円	16.30%

※未経過保証料とは返戻対象となる部分を指します
※参考：全国保証株式会社

これを見れば取り組みから5年経過して住宅ローンを完済した場合、戻ってくる保証料は約50%、10年で完済しても3割しか保証料が戻ってこないことが分かります。

このように、繰り上げ返済、借り換え等で、返済の途中で住宅ローンを完済したいと思っている人にとって、保証料の一括払いはかなりのデメリットになることが分かりますね。

つまり、一括払いも分割払いも、損得についてはどちらが単純にお得ということでなく、本人の返済に対する考え方や返済能力、自己資金をどれ位もっているか、年齢的にいつ頃住宅ローンを借りるかなど、色々な要素によって判断が左右されるということになります。

たとえば、自己資金に余裕のある人なら、保証料も一括払いしたほうが負担額も減ってお得ですね。

しかしもし自己資金に余裕のない人が、無理して一括払いしてしまうと、後の急な出費で困る場合も発生するので、このような場合は、自己資金はできるだけ使わず、分割払いで支払った方が資金繰りは楽と言うことになります。

同じく、若くてまた給料が低い時に住宅ローンを借りたなら、保証料も含めて分割で返済していった方が楽ですし、逆に子どもも独立して出費も少なくなり、給与も安定した中高年で住宅ローンを借りるなら、一括払いがお得と思うかもしれません。

このような事例に限らず、住宅ローンを借りる人の条件や考え方はさまざまです。
保証料の一括払い、分割払いを考える時にも、これまで解説してきた色々な要素を多面的に検討して、一番自分に合った支払い方法を決められてはいかがでしょうか。