注文住宅VS建売住宅！どちらがいいか徹底比較

最終更新日：2021年08月02日

ついに夢のマイホームを建てることになったあなた！「建売にするか、注文住宅にするか」と悩んでいませんか？外資住宅の営業としてお客様におすすめする時にもよくある悩みでしたし、筆者が家を建てる時にも、とても悩みました。

今回は「建売住宅VS注文住宅」と題して、3つのポイントから見た場合、どちらの方がお得なのかを比較してみます。

費用

建売住宅は必要な費用が明確！

建売住宅は土地込の販売価格が記載されていて明瞭ですよね。不動産屋さんからもらった図面に記載の販売価格には土地+建物の金額が入っています。

販売価格が4,980万円だったら、諸手数料は3%の約150万。頭金はローンの組み方次第なので、全額ローンの場合だったら現金150万用意しておけば大丈夫です。自分の年収と頭金として出せる金額から、いくらぐらいの物件まで購入可能なのか、まず不動産屋さんに試算してもらうと、後々ローンもラクです。

注文住宅は図面が決まるまで最終金額が分からない

土地を建売住宅と同じように購入し、売買契約成立後に着工となるので、時間がかかります。

不動産の営業としても、土地は日当たりと広さと環境でしか判断できないので、費用対効果が分かりにくく、お客様も住んでいる姿を想像しにくいようでした。土地をずっと探していたけど、何を見ても同じに見えてきて、結局建売やマンションを買うお客様は多いです。

注文住宅の費用は基本的に積み上げ方式。ハウスメーカーさんは土地の大きさを基にした、大まかな図面を作ってきてくれます。「その図面の家を作るといくらかかります」という大まかな金額でローンを組んだ際の支払い計画書を作ってくれます。

月々のローン返済額、ローン金利などが出てくるので、それを基準にトータルの予算を決めます。あとはその予算に達しないようにヒヤヒヤしながら、フローリングの床材決めたり、システムキッチン決めたりしていきます。

わが家は主人が土日も仕事でハウスメーカーとの打ち合わせにほとんど出られませんでした。「なんでこんなに高くなってるんだ！？」と後で怒られたらまずいと思い、いちいち値段を聞きながら決めていました。手間のかかる迷惑なお客だったと思います。

注文住宅は図面が最終決定するあたりまで合計金額がきちんと分からないので、非常に不安です。

建売の方が費用は安いの？

このように説明すると「注文住宅のほうが高くつくのね」と思われるかもしれませんが、あくまでも「費用が明瞭か、不明瞭か」という違いです。建売でもグレードの高い物件は高いですし、注文住宅でも費用を下げることはできます。

ただ、注文住宅は金額が明らかでなく、オプションによって費用が高まることが多いです。私個人の見解としては、予算が確定しているのなら、金額が明らかな建売住宅の方が段取りを組みやすいのでおすすめです！

デザイン

建売住宅は「絶対譲れない点」を明確に

建売住宅では完全に理想的なお家を探すのは難しいです。「このお家が自分の住みたいこのエリアにあったらよかったのに」「デザインは好きだけど、北向きだから部屋の中が暗い…」などと、妥協しなくてはならないところは多々あります。

なので、絶対に譲れないものは何か、しっかり決めてから探す必要があります。営業として同行する時にも、2～3件程度の内見で即決できるお客様はほとんどいません。やはり最初は理想を持ってお店に来ます。

お客様のエリアだと予算内の物件はないなと思ったときは、申し訳ないと思いつつ、予算越えの物件の図面をお見せします。ここで優先順位はエリアなのか、広さや間取りなのかをお互いに確認したうえで、改めて条件を設定し、物件を紹介していました。

買えないと分かっていても、予算越えの素敵な物件を一度見てしまうと、そのあとに見る物件はどれも霞んでしまいます。そうなると、もっといい物件があるのではないかと、毎週末3～5件を見ても決断できなくなります。

ただ、なかなか理想的な物件が見つからないだけに、「これだ！」という物件が見つかった時の喜びはひとしお！苦労して探していただけあり、出会いの喜びは大きいです。

注目住宅は「思い通りにできる喜び」と「考える大変さ」の両天秤

注文住宅のいいところはもちろん、全て自分の好み通りにできるところ！壁紙一枚をとっても種類は無限です。予算に限りがあっても、予算の範囲内で自分の好きな色や形をつくりあげていくのは非常に楽しいものです。

一生に一度の買い物だから妥協はしたくないと思うなら、注文住宅がおすすめです。

譲れない要望も注文住宅なら実現可能！

以前担当したお客様にスリランカ人の一家がいました。家族4人と住み込みの家政婦さんの5人で世田谷の借家に住んでいました。

ご希望は4LDKといたってシンプル。予算も特に制限があるようではなかったのでご希望のエリアで適当な建売物件を見繕って見学に連れて行くと、色々な要望がでました。

• 自宅で毎日のようにスパイスをたくさん使ったお料理を作るので、キッチンの換気扇は隣の家に向いていると苦情になる
• スリランカでは、家政婦さんはお客様の前に出てはいけないので、キッチンがリビングから隠れていて、家政婦さんが裏から出られるようになっていなければならない

などなど。

これは絶対に建売では見つからないと思い、リフォームを前提とした中古物件も何件か紹介しました。でも、新築を何件も見た後だと感動は薄く、外観だけで却下されたりすることもしばしば。大型犬がいるのでマンションもダメ。

結局、注文住宅をおすすめしました。最終的に、都心から少し離れた大きな土地に、希望にぴったりの素晴らしい家を建てていました。家族の動線が考えつくされていて、非常に住みやすそうな家でした。

「全部決めなくてはならない」というストレスも

ただし、注文住宅のデザインは「全部自分で決められる」イコール「全部決めなくてはならない」ということでもあるので、時間や労力がかかるのも確かです。筆者は土地があるのに家がない状態だったので、必然的に注文住宅でした。

打ち合わせ回数と決めなくてはならないことの多さに、何度も主人に「建売だったらラクだったのに」と漏らしていました。「自分の好きなようにできるんだからいいじゃないか」となだめられましたが、こだわればこだわるほど悩みは尽きず。「これで良かったのかな？変じゃないかな？使いづらくないかな？」と悩みました。

また、家具や建具はあとで買い足さなくてもいいようにと、家のいろいろなところに棚や収納を作ってもらったのですが、中でもリビングのテレビボードは大変でした。

母の希望でレコードのオーディオセット・レコードコレクション・CD・雑誌を全て収納でき、パソコン用の簡単なデスクもついた壁一面タイプのものにしてほしいとお願いをしたら、棚を作るだけで140万円との見積もりが。母を必死に説得して腰高70万で納得してもらいました。

それ以来、街で個性的なお家を見かけたり、雑誌でユニークで使いやすそうなキッチンを見つけると、「これ造作するのにいくらかかったんだろう」と考えてしまうようになりました。

つまり、こだわりを実現するにはお金と時間がかかるということです。家族の生活スタイルや引越し時期、家を建てるために使える時間や金額などは人によってさまざま。

そこまで考えたうえで、それでもデザインや間取りも含めて、理想を実現することを優先させたいと思ったならば、注文住宅がおすすめです。

保証

保証の内容は建売住宅も注文住宅も基本的に同じです。どちらも法律で定められた基本的な保証が付いてくるので心配はありませんが、建売業者の場合まったく顔を合わせぬまま引き渡しになることもあります。

その点、注文住宅は依頼から完成までの約1年、何度も顔を合わせるので、住んでからも何かと質問しやすい環境にあるのは安心です。

保証内容は「住宅品確法」で定められている

先ほどの法律というのが10年以上前に制定された住宅品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）です。この法律の中で、大きく分けて以下2点がハウスメーカーに対して指示されています。

1. 新築住宅における瑕疵担保期間の10年の義務化
2. 任意での住宅性能表示制度の実施

1は新築住宅において10年間の間に欠陥があった場合は、それを直したり、賠償金を払ったりしなければいけませんというものです。よく家電を買うとついてくるメーカー保証と同じです。

2は新築で建てた住宅の構造や防犯、火災時の動線など、決められた項目について分かりやすく示し、それを登録住宅性能評価機関（第三者）が確認・検査し、「設計住宅性能評価書」として交付されます。

ただし2については任意なので、ハウスメーカーが実施しない場合もあります。ハウスメーカーのHPなどを確認して、実施してくれるところかどうかを調べてみた方がいいです。大手ハウスメーカーならたいていやってくれます。

1，2いずれも、建売でも注文住宅でも、家を建てた業者が負う義務なので、どちらを購入してもついてきます。

メーカによって、定期点検の期間が違う場合も

新築住宅の場合、ハウスメーカーによる無料定期点検というサービスがあります。住宅品確法と重複するものですが、時期になるとハウスメーカーから連絡がきて、家主立会いの元、家の隅々まで見てくれます。

これは各社、保証期間が多少異なるので、気になるメーカーがあったら調べてみることをおすすめします。

• ミサワホーム（20年）
• ヘーベルハウス（20年）
• 積水ハウス（15年）
• 住友林業（25年）
• アキュラホーム（10年）
• タマホーム（15年）

など

自分の生活スタイルで選びましょう

以上、3つの視点での比較を紹介しました。

最後に「どんな人が、どちらに向いているか」を簡単にまとめておきます。

建売住宅に向いている人

• 予算を1円たりともはみ出すわけにはいかない
• 引っ越し予定時期が1年以内
• 賃貸物件に住んでいて、更新時期が迫ってきた
• 想像力を働かせるのは苦手
• 毎週末打ち合わせに割く時間がない！
• いろいろ選ぶのめんどくさい！
• どんなお家も住めば都と思っている
• 間取りはシンプルが一番だと思う

注文住宅に向いている人

• 比較的予算にゆとりがある
• 1つ1ついいものを丁寧に選んでいきたい
• 引越し時期は家が完成したときで大丈夫
• 頭の中にはドリームハウスのイメージが完璧にできている
• 住宅展示場めぐりが趣味
• 洋服がたくさんあるのでウォークインクローゼットは3畳以上ないとダメ
• 理想の場所に売地を見つけてしまった
• アメリカのように寝室にバスルームが欲しい

一生に一度と言っていいほど「家」の購入は大きなものです。ぜひ参考にしてみてください。