住宅購入時の親から資金援助で贈与税は非課税になる？

住宅購入時の親から資金援助と贈与税目次

1. 住宅購入と贈与の関係
   1. 贈与税の仕組み
   2. 住宅取得等資金贈与の非課税
   3. 相続時精算課税
2. 資金援助以外の援助方法
   1. 親にお金を借りる
   2. 住宅の一部を親に購入してもらう
3. まとめ

住宅購入と贈与の関係

通常、1年間で110万円以上の生前贈与には贈与税が課税されます。ですが、子供が家を購入するための資金援助であれば、プラスで700万円まで贈与税が課税されない特例があります。

この特例は、簡単に説明すると、「子供ないし孫が住宅を購入するための資金援助であれば、700万円（長期優良住宅の場合には1,200万円）まで贈与しても贈与税は非課税となる」という特例です。

住宅購入の際には、このような特例があるのですが、その特例を受けるための要件がいくつもあるので、解説します。

贈与税の仕組み

贈与税は、1/1から12/31までの1年間でもらった額（複数の人からもらった場合はその金額の合計額）をもとに算出されます。

基礎控除額は110万円となっているため、それ以下の場合には税金はかかりません。

贈与税の計算方法

贈与税額は、下記の計算で算出した課税価格に、それに応じた税率を掛け合わせることで算出できます。

贈与を受けた財産の合計額　－　基礎控除額　＝　課税価格

基礎控除額は、特例の適用がない場合には110万円となります。

住宅取得等資金贈与の非課税がある

正式には「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」の特例です。住宅の購入や増改築のための資金を、親などから贈与された場合、一定の金額まで非課税になる特例となります。非課税になる金額は住宅の性能や購入したタイミングにより異なります。

受けるための要件

贈与者の直系卑属である（贈与時）

※これは、親戚というだけでなく、「血族」である必要があるということです。例えば、「娘の婿」に贈与しても、本特例は適用できません。

• 1月1日において20歳以上であること（贈与をした年）
• 合計所得金額が2,000万円以下である（贈与をした年）

住宅取得等資金の範囲

住宅取得等資金の範囲は、住宅だけではなく、住宅のための借地権などの取得費用や土地取得代も含まれます。また、新たに購入する場合ではなく増改築の資金贈与にも適用できます。しかし、受託要件は細かいので、しっかりと確認しましょう。

【住宅資金贈与の特例を受けるための要件】

• 住宅は、日本国内にあること
• 住宅の登記上の面積が50㎡以上240㎡以下であること
• 床面積の2分の1以上が居住に用される

【中古住宅を取得する場合】

• 耐火構造の中古住宅：築25年以内であること
• 非耐火構造の中古住宅：築20年以内であること
• 地震に対する安全性が証明されていること

具体的には「耐震基準適合証明書」、「住宅性能評価書の写し」、「既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約」などの書類により証明します。仮に、購入時に上記の要件を満たさすことができなかった場合でも、一定期間内に耐震改修工事を行うことにより耐震基準を満たしている場合は適用されます。

【増改築等の要件】

• 工事費用が100万円以上（居住用部分の工事費）
• 登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下であること
• 工事が「確認済証の写し」、「検査済証の写し」または「増改築工事証明書」などの書類により証明されること

申告手続きの流れ

住宅取得等資金の非課税特例を使う場合のトラブルとして多いのが、「非課税の範囲内だから申告しなくていい」と思ってしまうケースです。たとえ非課税額の範囲内だったとしても、贈与税の申告は必要です。

贈与した年の翌年2月1日から3月15日までが、贈与税の申告期限です。この申告期限を過ぎてから、「住宅取得資金を申告しなかったのですが…」という相談が多くあるようです。

しかし、この制度で注意をしなければならないことは、申告期限に1日でも遅延すると、非課税の特例を適用してくれないところです。

遅れても問題なく受けられる特例もありますが、この住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は厳しいため、1日でも遅れると受けることができませんので、要注意です。

相続時精算課税を利用する

この制度は、父母や祖父母からの贈与2,500万円まで非課税になります。住宅取得だけに限定されないため、自由に使うことができます。2,500万円を超えた部分は一律で20%の税率がかかりますが、贈与者がなくなった時に、贈与分を相続税で再計算するため、払いすぎた分があれば戻ってきます。

贈与時

• 2,500万円まで：非課税
• 2,500万円を超過した部分：一律20%で課税

相続時

贈与時の価格を加えて相続税の計算を行います。贈与時の増税額(2,500万円を超過した場合）が相続税額を上回った場合に戻ってきます。贈与時には、「一律20%」としていたものを、改めて相続時に計算するというものです。贈与時に非課税だった部分は、相続時でも非課税のままになります。

受けるための要件

贈与者および受贈者の両方に年齢の要件があります。

• 贈与者：1月1日において60歳以上の父母または祖父母（贈与をした年）
• 受贈者：1月1日において20歳以上である（贈与をした年）

なお受贈者は子供や孫で、将来、相続人になることが想定される人です。この制度を一度利用すると、上限までにはなりますが、何度贈与しても非課税であることがメリットになります。

つまり、住宅取得で1,000万円贈与したあとも、2,500万円の枠まで何度でも贈与をすることができます。ただし、相続時精算課税にかかる贈与税額については110万円の基礎控除は利用できません。

申告手続きの流れ

相続時精算課税制度を適用したい場合、適用にかかる最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、納税地の所轄税務署に対して、「相続時精算課税選択届出書」を、そのほかの必要書類と共に贈与税の申告書に添付して提出します。

2年目以降は贈与税の申告書を提出していきます。なお、期限内に申告書を提出できなかった場合、非課税枠が残っていても贈与税が20%かかってしまうので、注意しましょう。

資金援助以外の援助方法

これまでに説明をした、資金援助以外の援助方法についてここからは解説します。上記の方法だと、手続きにも時間がかかってしまい、面倒な方もいらっしゃると思います。そこまで多額のお金が必要ない場合には、下記の方法を検討してみてはいかがでしょうか。

親にお金を借りる

親にお金を借りる、という方法です。資金援助ではなく、親からの借金という形です。しかし、この方法には注意すべき点があります。

贈与にならないように注意

親から借金をするとき、借用書を作る人はほとんどいません。消費者金融や銀行で借りる時のように、金利や返済期限、返済できなかった時の対応について細かくきめることも少ないのではないでしょうか。

また、親から「出世払いでいいよ」などと言われていることもあると思います。そのため、このようなお金は、贈与税の課税対象となります。「もらったのではなく借りている」と判断できる条件がないと、税務署には「実質もらっているのと同じ」とみなされてしまいます。

それでは、贈与税がかからないようにするためには、どうすればよいか説明します。贈与税の課税対象とならないために、「贈与ではなく借金である」ということを明確にする必要があります。明確にするためのポイントは下記の2項目を記載した借用書を作成することです。

• 返済条件（毎月の返済金額、返済期間）
• 利息（利率）

また、贈与税がかからない金額で借りるのも1つの手です。贈与税は、基礎控除があるため、年間110万円以下であれば、贈与税はかかりませんので、その範囲内で借金をすれば非課税となります。

住宅の一部を親に購入してもらう

住宅の一部を親に購入してもらう、といったように直接親に購入してもらうこともできます。親が一部購入をするので、登記上の名義は親と自分の2人となり、それぞれの持分で所有する形となります。

この持分割合は、実際に負担した資金の割合に応じて設定をする必要があり、もしそこにずれがあるとその分が贈与したものとみなされますので、注意しましょう。

この方法で住宅を購入した場合、「住宅取得資金贈与の非課税特例」や「相続時精算時課税制度」を利用して贈与を受ける時のような煩雑な手続きが不要です。また、親からの借金のような返済の必要もありません。

もし、両親が亡くなった場合には、その持ち分は、子供が相続することになりますが、相続時の遺産分割のトラブルとなることもありますので、あらかじめ親が負担する金額をしっかりと検討しましょう。

まとめ

贈与税の仕組みや、住宅購入の際に贈与税を節税する方法についていくつかの方法を紹介しました。最後に今回の記事で説明したことをまとめています。今一度確認をして、理解を深めていただければと思います。

贈与税とは？

1年間に受けた贈与額に対して課税される税金

住宅取得等資金贈与とは？

親や祖父母から住宅の購入資金や増改築のための資金を贈与されたときに、一定金額まで非課税になる制度

相続時精算課税とは？

父母や祖父母からの贈与が2,500万円まで非課税になる制度

資金援助以外の援助方法

親からの借金、親による住宅の一部購入

それぞれのパートで条件や注意点を説明しました。しっかりと細部まで確認をして、勘違いや失敗のないように理解をしておくことが大切です。