家を建て替えるのに費用は総額いくらかかるのか？

更新日：2021年08月02日、[PR]

「所有している住宅の劣化が進んできた」
「間取りや仕様がライフスタイルと合わなくなってきた」
「使いづらさや住みにくさを感じる」

今住んでいる住宅に対してこのように感じている場合は、そろそろ建て替え時かもしれません。

新築と同じ感覚で工法や間取り、機能、デザインなどを一から決めていくので、理想に近い住宅が手に入れられるメリットがありますが、同時にどうしても気になるのが建て替えに関する費用です。

そこで今回は、住宅を建て替えるための費用についてまとめてみました。どこまでを工事範囲とするのかによっても費用は大きく変わってきます。この記事を参考に、建て替えを検討してみましょう。

建て替えにはどんな費用が必要なの？

建て替えということはすでに土地と建物の両方が存在している状態ですから、基本的には建物等にかかる建築費用やその他諸費用がかかると考えます。

所有している土地に地盤補強などの問題がない場合、つまり土地に関する費用はゼロと仮定して、住宅の建て替えそのものにかかる費用について主な項目をひとつずつ見ていきましょう。

解体費用

今ある住宅本体を取り壊す費用をさします。工法によって解体のしやすさが変わってきます。相場としては木造で坪あたり2～4万円、鉄筋コンクリート造で3～7万円です。使用されていた建材の種類によっても相場金額は変わってきますから、あくまでも参考値としてください。

通常は建て替えを依頼した施工業者が解体業者を手配してくれますから、施主が自分で手配するということはありません。しかし上記の相場と見積金額があまりに差があるようなら別の1～2社からも見積をとって比較してみるのがおすすめです。

解体するとたくさんのゴミが出ます。解体業者が解体で出たゴミを処理する場合は法律に従って産業廃棄物として処理するのが業者の義務ですから、産廃処理代を別途請求されることがあります。産廃処理第には解体作業費や産廃処理に伴う分別作業費、処理場までのトラック運搬費等が含まれます。

見積書に解体費用の項目が入っている場合、後で追加が発生することのないよう産廃処理費として計算されているのかどうかをきちんと担当者に確認しておきましょう。

本体工事費

今ある住宅を解体しその後に建てる住宅の建築費用をさします。これも工法によって坪単価が異なります。

もっとも安く抑えられるのは木造の在来工法で、坪単価は30～75万円です。柱や屋根、壁組部分を木材と補強金物で組んでいきますが、どんな木材を使うかで費用は上下します。

次に安く抑えられるのは2×4工法で、坪単価は50～90万円です。在来工法が職人の腕の良し悪しで完成度の高さが変わってくるのとは違い、工場でプレカットされた木材を現場で組み立てていくため、職人の腕による完成度のぶれはあまり出ません。

在来工法よりも大きな空間をつくることができますが、メーカーによって独自の工法をとっていることが多く、建て替え時には関連会社に依頼するのが無難です。

鉄筋コンクリート造は坪単価60～100万円と在来工法や2×4工法に比べると割高に感じますが、耐火性と耐震性が高いため最近人気があります。

木造よりも住宅本体の重量がかなり重くなるため、現在の住宅が木造だった場合は本体工事に入る前に地盤調査を念のため行っておくといいでしょう。これらのことは鉄骨造でも同じです。

どんな工法であっても、設備機器や内装材などを高グレードの仕様にすると坪単価は上がっていきます。すべての設備機器や内装材を理想通りにするのではなく、こだわりたい箇所と妥協してもいい箇所とのメリハリをつけておくことをおすすめします。

また、せっかく建て替えるなら住宅の間取りプランや外観デザインを個性的なものにしたいと設計事務所に設計を依頼したいという人もいるでしょう。その場合は住宅メーカーや工務店と比べて設計料が高くなることも頭に入れておきましょう。

注意したいのは坪単価が相場より安すぎる見積書が出てきた場合です。標準設定されている建材や内装材が安っぽい、工事の質が低いといったデメリットを抱えていることが多いので、建材や内装材のグレードや工事内容の確認についてきちんと説明を求め内容を把握しておくことが大切です。

本体工事以外の工事費

駐車場や道路から玄関までのアプローチ部分、門や塀などの外構部分と庭などにかかる工事費をさします。外構部分は外観と並んでいわば住宅の顔とも言うべきところ。すべてに予算をしっかりかけるのもひとつの方法ですが、譲れない部分とそうでない部分とでメリハリをつけて整えるといいでしょう。

たとえば駐車場はコンクリートで固めるのか砂利を敷くのか、アプローチ部分は芝生なのかレンガや石を敷くのかなど、デザインによって金額が変わります。相場としてはおおむね住宅の建築費用の約1割と考えておくといいでしょう。

オプション費用

間取りを決めていく段階で、「地下室を設ける」「リビングに隣接してウッドデッキを設ける」といったオプションを希望するケースもあるでしょう。その場合はオプション費用を追加で負担することになります。

敷地に対する住宅の床面積の割合、つまり容積率に関係するオプションだと土地の広さやその土地の建築条件等によっては希望通りにいかない可能性もありますから、設計の早い段階で要望を出しておくことが大切です。早めに要望を出しておくことで建築費用の把握もしやすくなります。

登記費用などを含む諸経費

新築で注文住宅を建築するとなると登記に関する費用が必要になります。今ある建物を解体する時や新たに住宅を建てた時は、いずれも役所に住宅の登記を含む書類を提出しなければなりません。

施工会社でやってくれるので施主が役所に出向く必要はありません。建築費用の7～8％程度かかるとみておきましょう

建て替える場合は住宅ローンを使えるの？

住宅ローンは新築住宅を建てる場合や購入する場合に利用するものというイメージがあるかもしれませんが、建て替えをする場合でももちろん使うことができます。

住宅ローンの設定期間や月々の支払金額は、自己資金をどれだけ準備できるかで大きく変わります。自己資金を多く準備できるほど住宅ローンの支払い期間を短くしたり、利子を含めた総支払金額を少なくすることができます。

住宅ローンは数十年という長期間にわたって支払い続けるもの。ですからできるだけ金利が安い金融機関の商品を選ぶことをおすすめします。

住宅ローンの支払いがしやすくなる方法はいくつかありますが、そのひとつとして最近多いのは、自己資金以外の支払金額を一括で組むのではなくいくつかの口数に分けて組むという方法です。

金額が小さい口数の住宅ローンを複数に分けて組んでおくと、家計状況によって1つの口数分をまるまる繰り上げ返済してしまうといったことができるからです。繰り上げ返済によって少しでも完済までの期間を短くしたい、毎月の支払金額を落としたいといった場合に対応がしやすくなります。

住宅金融支援機構が発表している「2016年度フラット35利用者調査」によると、建て替えの費用の全国平均は約3308万円です。住宅ローンにかかる費用や保険等などは別途となるので、この金額に5％前後が加わるとして目安にしておきましょう。

より作成多額の資金をかけて行うのですから、より満足できる住宅を手に入れたいですよね。

建て替えにはどのような費用がかかるのか、事前に大まかにでも把握しておけば、施工業者からの見積書をチェックする際に役立つはずです。ぜひ参考にしてみてください。