土地購入と新築の注文住宅にかかる税金まとめ

最終更新日：2021年08月02日

土地の購入や新築住宅を建てた際、忘れてはならないのが色々な場面においてかかる税金です。これらの税金は、契約時にかかる印紙税、土地や建物にかかる不動産取得税、建物や手数料にかかる消費税、登記の際にかかる登録免許税に分けられます。

金額の大きな土地代や建築費用だけが注目されがちですが、必ず必要になる税金は予め税額を把握していないと思わぬ負担となりかねません。今回は注文住宅にかかる税金をまとめてみました。

土地の購入でかかる税金

土地を購入した際は、印紙税・登録免許税・不動産取得税がかかります。以下にそれぞれの税率や計算方法をご紹介します。

印紙税

土地を購入し、売買契約やローンの契約を結ぶ際に印紙税が必要になります。印紙税は、売買契約書などに印紙を貼る形で納めます。

印紙税の税額は、契約書の記載金額によって異なります。

• 500万円超1,000万円以下の場合は5,000円
• 1,000万円超5,000万円以下は10,000円
• 5,000万円超1億円以下は30,000円

平成30年3月31日までに作成される契約書についての印紙税は、軽減税率が適用されています。

またローンで購入する場合の金銭消費貸借契約で必要な印紙も、記載金額によって異なります。

• 500万円超1,000万円以下の場合は10,000円
• 1,000万円超5,000万円以下は20,000円
• 5,000万円超1億円以下は60,000円

登録免許税

登録免許税は土地の登記にかかる税金です。土地の所有権移転登記は、固定資産税評価額の1.5％（平成31年3月31日まで。それ以降は2％）の税額になります。

また、ローンを利用した際の抵当権設定登記は債権金額の0.4％です。

（例）土地の固定資産全評価額が1,000万円の場合

1,000万円×1.5％＝15,000円が所有権移転登記の税額となります。

また、1,000万円のローンを組んだ場合、1,000万円×0.4％＝4,000円が抵当権設定登記の税額です。

不動産取得税

不動産を取得した際にかかる地方税です。通常は固定資産税評価額の4％ですが、現在は特例によって、評価額の1/2に3％の税率に軽減されています（平成30年3月31日まで）。

ただし、居住用としての土地購入であること、土地の取得から3年以内に建物を新築することなどの要件を満たさなければなりません。

（例）1,000万円の評価額の土地を取得した場合

1,000万円×1/2×3％＝150,000円となります。

住宅にかかる税金

新築住宅にかかる税金は、印紙税・登録免許税・不動産取得税・消費税などです。以下にそれぞれの税率と計算方法をご紹介します。

印紙税

新築住宅は、工事請負契約の際に印紙税が必要です。こちらも工事請負契約書の金額によって異なります。

• 500万円超1,000万円以下の場合は5,000円
• 1,000万円超5,000万円以下は10,000円
• 5,000万円超1億円以下は30,000円

土地購入時と同じく、平成30年3月31日までに作成したものは軽減措置が適用されています。

また、ローンを組んで建築費を支払う場合にも、金銭消費貸借契約書の作成時に印紙税が必要です。税額は土地のローンで記載した額と同じです。

登録免許税

新築住宅の場合、建物表示登記は無税です。所有権保存登記は、通常は法務局の認定価格の0.4％かかりますが、平成32年3月31日までは軽減措置が適用されているため、0.15％になっています。

（例）法務局の認定価格が3,000万円の場合

3,000万円×0.15%＝45,000円が所有権保存登記の税額となります。

法務局の認定価格とは、固定資産税額が決定していない新築住宅において、建物の構造別・用途別に各法務局が便宜上作成している価格のことです。

不動産取得税

建物取得時の不動産取得税は、平成30年3月31日までに取得した場合は特例により住宅の価格（建築工事費ではなく評価額）から1,200万円が控除され、残りの額の3％が取得税額になります（通常は評価額の4％）。

ただし、居住用の建物であることや、床面積が50㎡以上240㎡以下であるなどの要件を満たす必要があります。

（例）評価額2,000万円の建物を取得した場合

2,000万円－1,200万円×3％＝240,000円が建物の取得税額になります。

認定長期優良住宅の場合に限り、控除額が1,200万円ではなく、1,300万円になります。

消費税

消費税は消費に対して課税されるものであり、平成26年4月1日より8％（国税6.3％、地方税1.7％）、平成31年10月31日から10％（国税7.8％、地方税2.2％）になります。

注文住宅の場合は、土地の購入には消費税はかかりませんが、建築請負代金や住宅ローンの事務手数料に消費税がかかります。

土地と建物に対して継続して払い続ける税金

土地や建物を所有している人は、固定資産税と都市計画区域内であれば都市計画税が毎年継続して払い続ける税金になります。固定資産税と都市計画税の税率や計算方法などを以下にご紹介します。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日付け時点での土地や家屋を所有している人に課せられる税金です。市区町村から送られてくる納税通知書を使用して納付します。

固定資産税は、固定資産税評価額の1.4％が標準税率になっています。

「計算方法：固定資産税＝固定資産税評価額（課税標準）×1.4％」

新築住宅の建物の特例

新築住宅の建物は、平成30年3月31日までに新築した場合、特例により120㎡（課税床面積）までの部分について3年間固定資産税額が1/2に減額されます。ただし、課税床面積が50㎡以上280㎡以下であることが特例の要件となります。

「計算方法：固定資産税＝固定資産税評価額（課税標準）×1.4％×1/2」

認定長期優良住宅の建物は、新築から5年間1/2に減額されます。減額を受けるためには、新築した年の翌年の1月31日までに申告が必要です。

住宅用地の特例

住宅用地には、以下のような軽減の特例が設けられています。

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準×1/6
• 一般住宅用地（200㎡超の部分）は標準課税×1/3

「計算方法：固定資産税＝固定資産税評価額（課税標準）×1/6×1.4％」

都市計画税

都市計画税は、固定資産税と同様に毎年1月1日付け時点で都市計画区域内での土地・建物の所有者に対し、最大で固定資産税評価額の0.3％まで課税され、固定資産税と一括して納付します。税率は各市区町村によって異なります。

都市計画税の場合、新築の建物への軽減の特例は原則としてありませんが、市区町村によっては特別に設けている場合もあります。
住宅用地では、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）を課税標準×1/3、一般住宅用地（200㎡超の部分）を課税標準×2/3とする軽減の特例が設けられています。

時系列な各税金の流れ

注文住宅にかかるこれらの税金の支払いは、建築前に必要なもの、建築時や建築後に必要なものに分かれます。各税金支払いの流れを時系列にまとめてみました。

建築前にかかる税金

• 土地購入時の売買契約に必要な印紙税
• 土地の所有権移転登記にかかる登録免許税
• ローンを組んだ場合の抵当権設定登記にかかる登録免許税
• ローンを組んだ場合の金銭消費貸借契約時にかかる印紙税
• ローンを組んだ場合の事務手数料にかかる消費税

建築時にかかる税金

• 工事請負契約時にかかる印紙税
• 建築費にかかる消費税

建築後にかかる税金

• 建物の所有権保存登記にかかる登録免許税
• 土地・建物の取得後（不動産の取得後6か月後～1年後に納税通知書が届く）にかかる不動産取得税
• 固定資産税、都市計画税

以上のような流れになります。それぞれの税金は数％としても、合計するとかなりの額になってきます。注文住宅を取得する際は、土地代や建築費の他、税金や諸費用など多くの出費があることを把握し、余裕のある資金計画を立てることをおすすめします。