注文住宅で住宅ローンのつなぎ融資を利用する際の注意点

最終更新日：2021年08月02日

注文住宅は、思い通りのイメージの家を建てられることが大きな魅力ですが、その分色々な面で多少の手間がかかることになります。その一つが住宅ローンを利用する際の問題です。
住宅ローンは基本的に住宅が完成していないと融資が受けられないため、注文住宅では「つなぎ融資」を利用することが多くなります。今回は「つなぎ融資」を利用する際の注意点を解説します。

住宅ローンを利用する際の注意点

注文住宅で住宅ローンを利用する場合、真っ先にしなければならないのが資金計画です。自己資金の配分はどのようにするのか、どのタイミングで融資が必要なのかを明確にし、金融機関による金利の違いなどもリサーチした上で、どこの銀行ローンを利用するのか決めなければなりません。

住宅ローンを申し込むタイミング

注文住宅の場合は、建物が完成する前に資金が必要になります。まず土地の購入にかかる費用、そして工事請負契約時・建築中などにも建築代金の何割かを支払わなければなりません。

土地の購入時からローンを利用したい場合、その土地を購入すると決めたタイミングですぐに金融機関に相談しましょう。

既に土地は所有していて、建築費用をローンで支払うという場合は、依頼する建築会社が決まり、工事請負契約を締結することが明確になった時点で、ローンの事前審査の申し込みを行うのがベストタイミングでしょう。

融資実行がいつになるか要確認

住宅ローンを利用する際の融資実行は、原則として建物の完成後になります。しかしつなぎ融資などを利用する場合は、支払いのタイミングに合わせ数回に分けて融資が実行されることになるため、土地購入時や建築代金の支払い日（施工会社に要相談）にタイミングを合わせてもらえるように確認しましょう。

住宅ローンとつなぎ融資の関係性

つなぎ融資は、自己資金の少ない人でも注文住宅が建てられるように、住宅ローンに先行して融資が実行される仕組みになっています。これは、住宅ローンに付随するサービスのため、基本的に住宅ローンを組む金融機関で申し込むことになります。つなぎ融資を利用する際は、つなぎ融資が可能な金融機関を選び、通常の住宅ローンの仮審査の申し込みと同時につなぎ融資の申し込みをします。通常の住宅ローンの審査に通れば、つなぎ融資が実行されます。

つなぎ融資は住宅ローンで一括返済

つなぎ融資で借入したローンは、通常の住宅ローンの融資実行時に一括返済し、つなぎ融資を清算します。

つなぎ融資がいらない場合とは

注文住宅を建てるにあたり、つなぎ融資が必要ない場合とは、当然ですが建物の完成までに必要な支払いを自己資金で補うことができる場合や、親や親族などに一時的に融資してもらえる場合などになります。また、つなぎ融資の替わりに「土地代先行融資」や「分割融資」・「すまいとマネープラン」などを利用する方法もあります。

※土地代先行融資とは、土地代金だけを先に融資してもらう方法です。しかし建築のプラン（見積書や図面など）が必要、また土地と建物で二回の金銭消費貸借契約（ローン契約）が必要になります。

※分割融資とは、住宅ローンを分割して融資してもらえるローンで、通常の住宅ローン金利と同じですが、抵当権の登記が必要になります（限られた金融機関で可能）。

※「すまいとマネープラン」は次項で解説。

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資は一時的（1年以内が目安になる）に借入する無担保ローンであるため、住宅ローン金利よりも割高になります（金利は金融機関によって異なり、2.5％～3％程度が多い）。

また、住宅ローンとは別の事務手数料と印紙代がかかります。つなぎ融資の事務手数料は金融機関によって異なりますが、1,000万円のつなぎ融資を利用したとすると、金利と合わせ20万円～30万円（借入期間によって異なる）必要になります。

さらに、つなぎ融資の金利や事務手数料は融資の際に一括して借入金額から差し引かれるため、支払いに不足する金額は、自己資金を用意する必要があります。

そして、つなぎ融資を利用する場合は工事の進捗にも注意が必要です。工事の遅れなどにより建物の完成が遅れると、住宅ローンの融資実行も遅れ、つなぎ融資が延長されることになるため、追加金利や事務手数料が再度必要になる可能性があります。

※つなぎ融資の金利の計算例：つなぎ融資1,000万円、金利3％、借入期間が180日の場合は、1,000万円×3％÷365＝821.917円（1日当たりの金利約822円）

180日ならば、822円×180日＝147,960円となり、約15万程度必要になります。

つなぎ融資がいらない「すまいとマネープラン」

「すまいとマネープラン」は、ERIソリューションが金融機関と提携して提供している住宅ローンです。工事の着工前に融資が実行されるため、つなぎ融資は不要になります。また、借入条件が通常の住宅ローンと同じなので、つなぎ融資の際の事務手数料や高めの金利を支払う必要はありません。

融資された住宅ローンは信託銀行に預けられ、建築工事の進捗状況によって出来高で支払われます（工事の進捗状況の確認は専門の調査員が行う）。このため、信託口座設定料（6万円＋消費税）と支払い手数料1％（請負代金が2,000万円の場合20万円の手数料）が必要になります。

すまいとマネープランを利用するメリットは、万が一建築中に依頼している施工会社が倒産しても、建築主の負担なしで住宅の完成までサポートしてくれる点です。

「すまいとマネープラン」を利用の際の注意点は、出来高払いというシステムのため、工事を依頼する工務店に「すまいとマネープラン」の利用を了承してもらう必要があります。
また、「すまいとマネープラン」に必要な信託口座設定料や支払い手数料と、つなぎ融資に必要な事務手数料や金利など、かかる費用の合計はどちらが有利かを比較検討してみることもおすすめします。

すまいとマネープラン提携銀行

すまいとマネープランの提携銀行は以下の5行です。

• 埼玉りそな銀行
• スルガ銀行
• 千葉銀行
• 八十二銀行
• 三井住友銀行

住宅ローンの返済開始日について

住宅ローンの返済開始日は一般的なローンの場合、建物が完成して引渡し時を基準に始まります。例えば融資の実行（引渡し時）が5月15日で、返済日を毎月25日と決めていた場合、5月25日が返済開始日となります。

注意したいのが、土地と建物を別々のローンにした場合です。土地代のローンも引渡し日（決済時）が基準となるため、ローンの返済開始日も土地を購入した時点から開始されます。このため、建物が完成するまで賃貸住宅に住んでいる場合は、賃貸住宅の家賃とローンの支払いとが重なることになります。資金計画は万全に立てておきましょう。

まとめ

注文住宅を建てる際のつなぎ融資の注意点やその他の方法などを解説しましたが、ご自身にとって無理のないローンを選ぶことが大切です。比較するためにも複数の金融機関でローンの詳細を聞き検討を重ねることをおすすめします。

また、少しでもつなぎ融資の金利を抑えるためには、融資期間を短くするために工事を依頼するハウスメーカーや工務店と相談してみることも大切です。着工金や中間金をできるだけ少なくしてもらい、工事完成後に大半を支払うなどの交渉してみましょう。小さな工務店では難しいこともありますが、大手なら可能な場合もあります。

注文住宅成功の鍵は、無理のない資金計画や建築プランが大変重要です。スムーズに建築が完成するよう、事前に綿密な計画を立てておきましょう。