アパートやマンションなど賃貸部屋の家賃交渉のコツ！

更新日：2021年08月02日、[PR]

アパートやマンションなど賃貸部屋を借りるときには、家賃交渉のコツがあります。また、後述しますが、家賃交渉よりも成功確率の高い値引き方法もあります。

今回は、そもそも家賃交渉するとオーナーはどのような心理状況になり、どのような理由で家賃を下げたくないのか。また、家賃を下げられない場合はどうしたら良いのかという点を詳しく解説していきます。

家賃の値引き交渉が厳しい理由

結論から言うと、家賃の値引き交渉をするのは中々難しいです。理由は以下の通りです。

• 収益が継続的に減少
• 入居者からのクレーム

家賃の値引きをするかどうか最終的に判断するのは、その物件のオーナーです。しかし、オーナーは上記2点の理由から家賃を下げたくないというのが本音です。

収益が継続的に減少

まず、家賃交渉が難しい最も大きな理由は、オーナーからすると収益が継続的に減少するからです。この「継続的」というのがポイントです。そもそも賃貸物件のオーナーは「不動産投資」をしているので、収益を上げることを目的にしている人がほとんどです。

不動産投資のメリットは、「安定的に」「継続して」賃料収入を得ることなので、不動産投資のメリットである「継続性」を失うことを、オーナーは嫌がるということです。家賃が下がるということは、毎月オーナーが得る収益が減ります。

仮に、月額賃料12万円の物件を1万円下げたとしたら、2年後には家賃を下げなかったときと比較して24万円の損失になっているということです。また、契約途中で家賃を上げるのは、賃借人の抵抗が激しいのでほとんどしません。

不動産投資は中長期スパンで収益を見込んでいるため、この継続性が失われるのは不動産投資のメリットを大きく損なうことになります。

入居者からのクレーム

また、家賃を下げると入居者からのクレームが入ることがあります。特に、小さいアパート経営などの場合には同じような部屋が多く、家賃も一律で設定していることが多いです。そのため、すでに入居している同じ家賃の入居者から「家賃を下げたのであれば、わたしの部屋の家賃も下げて欲しい」と言われかねません。

もちろん、賃料を明記して賃貸借契約を結んでいるので、賃料を下げる交渉に応じる必要はないです。ただ、クレームが大きくなり管理会社で抑えられない状況だと、オーナーが対応せざるを得ないこともあるので、オーナーは家賃の値下げ交渉には応じたくないというわけです。

アパートやマンションを安く借りるには？

アパートやマンションを安く借りるためには、家賃以外の以下項目の値引き交渉をすると良いでしょう。

• 敷金
• 礼金
• フリーレント
• 共益費

上記4点は、前項の家賃よりは交渉しやすいです。なぜなら、家賃を値下げするときに起こりうる、「継続的な収益減少」や「入居者のクレーム」が起こりにくいからです。

敷金の値引き

まずは、敷金の値引き交渉です。結論から言うと、敷金の値引き交渉はできますが、あまりおすすめしません。そもそも敷金とは退去時の修繕費用として、オーナーへ「預ける」お金です。

つまり退去時は返還されるかもしれませんし、逆に敷金を預けていなくて補修費負担が生じれば、追加で支払う義務を負うことになります。そのため敷金の値引きに成功しても、以下のような2つのケースが考えられます。

• そもそも補修費がかからなかったので敷金を値引いても結果的に得はなかった
• 自己負担の補修費用が高額になり、敷金を値引いたので補修費用を全額追加で支払った

つまり、補修費を値引くメリットは「初期費用が減る」だけであり、結果的に金銭的にお得ということではありません。

ただし、オーナー側からしても敷金の値引きに大きなデメリットはないので、「初期費用をどうしても下げたい」という方には合っている値引き交渉です。

礼金の値引き

前項の理由から、敷金の値引きではなく礼金の値引きがおすすめです。礼金は大体「賃料の1ヶ月」で設定しているので、オーナーからすると「賃料1か月分」の損失です。

ただし、継続的に収益が減るワケではありませんし、そもそも礼金はオーナーにとってオマケのような収益です。そのため礼金の値引きがオーナーの心理的負担が最も軽く、値引きしやすい項目になります。もちろん礼金は戻ってくるお金ではないので、値引きが成功すれば賃借人も金銭的なメリットがあります。

このように、賃貸物件で家賃を下げるのは、「継続的な収益を失う」という点で難易度が高いです。そのため家賃交渉よりも、まずは礼金の交渉をしてみましょう。

フリーレント期間の延長

また、敷金・礼金よりはマイナーですが、フリーレント期間を設けている物件はフリーレント期間を延ばす交渉ができます。フリーレントとは、「一定期間家賃を0円にする」という意味で、通常1ヶ月程度フリーレントにすることが多いです。

フリーレント期間が1ヶ月ということは最初に支払う家賃がない分、初期費用が浮きます。また敷金の値引きとは違い、ルールを破らない限り後から追加で徴収されることはありません。ルールとは、「1年以上居住する」のようなルールです。

ただし、初期費用が浮く上に1か月分の賃料負担は減りますが、そもそもフリーレント物件自体が多くありません。そのため物件を探していて、たまたま自分の気に入った物件がフリーレントであった場合に交渉するようなイメージです。

フリーレント期間を設けている物件を探しても中々見つからないと思うので、フリーレントに絞って物件を探すのは避けた方が良いでしょう。ただ、フリーレント期間を設けているということは、逆にいうと「フリーレント期間を設けてまで賃付けをしたい」ということでもあります。

つまり、フリーレント期間がある物件は苦戦している物件の可能性が高いので、交渉を聞き入れてくれる可能性はあります。

共益費の値引き

最後に、共益費の値引きについてです。ここでいう共益費とは、「管理費・修繕維持積立金」のことではありません。主に、駐車場料金や駐輪場など共用部分の使用料です。なぜなら、管理費・修繕維持積立金よりも駐車場・駐輪場使用料の方が、オーナー側からすると値引きに応じやすいからです。

管理費は管理会社に支払う費用であり、修繕維持積立金は実際に修繕するときに必要な金額です。そのためこの金額を下げてしまうと、オーナー側が費用を捻出することになる可能性が高いです。しかし駐車場・駐輪場使用料であれば、値引きしたところでオーナーが費用を捻出することはありません。

これらの理由により、敷金・礼金、そしてフリーレントでもない物件は、共益費の値引きを検討してみるという方法があります。

まとめ

このように家賃交渉をするときには、敷金・礼金、フリーレント期間の延長、そして共益費などから交渉しましょう。家賃を下げる選択は、不動産オーナーにとっては難しい選択になるので、ほかの費用の値引き交渉をした方が成功する確率が上がります。

ただし、いずれの交渉も賃貸借契約を締結するときまでに行いましょう。上述した値引きは全て賃貸借契約に盛り込まれるので、契約締結後の交渉は難しいです。

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