敷金精算時のトラブルになった場合の対処方法

最終更新日：2021年08月02日

賃貸トラブルの多くが敷金精算時です。そのために国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で、トラブルにならないように貸主と借主の修繕費用の負担割合の指針を提示しています。

しかし、広く世間にまでは周知されていないため、その存在を知らない人は多く、言われるがままに高い修繕費を払い続けています。消費者も正しい知識で不当な請求には断固立ち向かわなければなりません。

敷金は戻ってくる？こない？

部屋を初めて借りる時に「敷金」という言葉を知った人も多いでしょう。そして、敷金を間違った意味で覚えている人が多いのも事実です。ここでおさらいをしてみましょう。

敷金とは？

敷金は、部屋を借りる際の初期費用として契約時に納める費用の一部です。他にも、礼金や前家賃や共益費や管理費、仲介手数料や火災保険料など多額の費用をまとめて納めるため、その1つ1つに対してきちんとした理解をしていないケースも多いようです。

月々の家賃は、指定された銀行口座へ直接借主が振り込むことが多いかもしれません。しかし、初回の上記の初期費用だけは重要事項説明の後に店頭で現金で支払う場合や、請求書により振り込み払いをするケースが多いのではないでしょうか。これは不動産仲介会社や入居のタイミング、家賃額などに応じて様々なケースがあります。

そこで気をつけたいのは、その初期費用の中の礼金は、大家に部屋を借りるお礼として支払うものです。相場は家賃分の1か月や2か月分が多いです。
それとは異なり、敷金は一旦は大家の手に渡るものですが、それはあくまでも預けておくお金です。

担保金の意味合いのある敷金の使い道

たとえば家賃が払えなくなったり、不注意で部屋の設備を壊したり激しく汚したりしてしまった場合の修繕費に充てるため、事前に担保金として大家に預けておき、必要に応じてそこから差し引くと言う方法がとられます。

部屋を契約解除して退去する際に、何の問題もなければ、預けた全額が返還されるはずです。たまに、部屋を引き払ったあとに、若干のお金が戻ってきたのでラッキーと喜ぶ人がいますが、その認識は間違っているといえます。もともと自分のお金なので、全額戻って当たり前、少なく戻ってくればアンラッキーといったお金です。

ですが、預けた敷金の金額以上に修繕費の請求があり、追加で支払わなければならないようなこともあります。敷金精算書を見て、自分のお金が何に使われているのか、なぜ預けた額だけでは足りないのか、本当に自分が負担しなければならないものなのか、よく確認してみましょう。

さらには、本来なら大家の負担とされる内装工事の費用まで上乗せされて借主に請求されることがあります。借主と貸主の修繕費用の負担割合をよく知らないがために、言われるがままにお金を振り込んでしまう人がいますが、それはアンラッキーどころの騒ぎではありません。

そのような不当な請求に対しては、修繕内容や修繕工事費用の内訳、貸主と借主の費用の負担割合など細かく見ていく必要があります。ワンルームの単身用のアパートなら請求される費用も少額ですむかもしれませんが、家族世帯向けの賃貸物件では敷金の中から何十万円と払わされることがあります。

高額請求された場合の手続き手順

中には悪質といえる業者も存在するため要注意です。民法の大改正があっても法的な強制力はなく、自分で署名し捺印をした賃貸借契約書に書かれた文言が全てにおいて最優先されてしまうため、注意が必要です。

不動産屋の店頭で担当者を前にして、じっくりと理解しながら文章を読むことを遠慮して、短くさっと眺めただけで印鑑を押してしまう人もいますが、疑問点は必ずその場で尋ねるようにしましょう。

実は、このときの態度で慎重な人という印象を与えることで、今後の不当請求を牽制することにもつながります。内容もよく読まない、自分にとって不利なことが記載されていても気づくことができない、そんな人たちが、敷金トラブルの被害者となりやすいようです。そのような被害者のための敷金返還の手続きの方法を紹介します。

まずは、自分が敷金の返還額に対して不満があることを伝えることから始めます。そのためには、郵便局の内容証明という方法を使うことになるため、以下に説明します。

内容証明を書く際の注意点

内容証明とは「誰が、いつ、誰に、どんな内容で出した」ということを郵便局が証明するものです。内容に関することまで法的な権力を持つものではなく、正式な手続きを踏んで相手にこんな内容の手紙を確実に届けたという意味を持ち、相手が郵便物を受け取っていない、見ていないと反論することを防ぐことができます。

この内容証明の郵便物を送ると、その行為そのものが法的手段も辞さないという相手への警告となります。普通の手紙とは違い、牽制する効力を持ったものである認識が必要です。相手側には「この人に敵対心を持たれている」と理解されることは承知しておきましょう。

内容証明の作成ルールは

内容証明の用紙は特に決まりはありませんが、A4判を使用するのが一般的です。手書きでもプリンターで印刷したものでも構いませんが、1通だけではなく郵便局に5年間保管する謄本と、自分が保管する控えを残す必要があり、コピーやカーボン紙を利用した複写や謄写が必要になります。

現代ではパソコンで作成したものをプリンターで印刷するのが主流でしょう。1枚の文字数や、横書き縦書きの場合の行数や文字数が決められているため、それに則って作成しなければなりません。また複数ページにわたる場合はつなぎ目に契印を押す等、こと細かに決められたルールがあります。

敷金返還のための内容証明の書き方

レイアウトは、一般的なビジネス文書を作成するような書式で構いません。宛名は行頭に、日付と差出人は行末に、タイトルは中央というスタイルで、箇条書きが簡潔で読みやすいと思います。

ビジネス文書とは言っても、敷金返還請求の場合、時候の挨拶などは不要です。内容は、感情を抜きにして淡々と事実のみ記載します。以下に、記載すべき事項を説明します。

いつ、誰に対して誰が送ったものか

作成日、相手先の住所・氏名、差出人の住所・氏名

賃貸借契約書に記載してある事実を明記

物件の名称と部屋番号、契約締結日、預け入れた敷金の額

賃貸借契約解除の事実および敷金精算書の通知

契約解除日、敷金精算書または見積書などを受領した日、原状回復にかかる金額、貸主と借主の負担割合など

納得がいかない費用や負担割合についての説明

精算書の修繕箇所と金額について、「○○と私が負担する旨の記載があるが、国土交通省のガイドラインでは貸主に負担する義務があるとの指針が示されているため、この件に関して敷金から相殺することを了承できません」など、簡潔に事実のみ箇条書きで記載

返還してほしい金額、受取方法、返還期日

ガイドラインで妥当とされる負担割合で計算した金額、入金してほしい銀行口座番号、受取名義人、返還してほしい期日、返金されないときは法的手段に訴えること

敷金トラブルで困った時の相談窓口

まずは、何はさておき、自治体の消費生活センターの無料相談を利用しましょう。同じ地区で同じ不動産業者に騙された人が他に相談しているかもしれません。消費生活センターの担当者は色々な相談を受けているため、過去に同じようなトラブルが起きている業者のリストは持っています。

借主に代わって不動産業者に直接連絡を入れてすんなり解決する場合もあるものです。そんなことが重なると、宅地建物取引業の免許を剥奪されるかもしれないため、公的機関が介入するとあっさりと撤回してくることもあります。

また、自治体の担当者によっては、相談にのってアドバイスをもらえるものの、直接解決はしてくれない場合もあります。それでも、過去の経験を生かした適切なアドバイスがもらえることもあり、場合によっては、弁護士による無料相談などを紹介してくれることもあるため、ぜひ利用してみてください。

各自治体の消費生活センターや無料法律相談日などは、自治体のホームページや広報誌で確認してください。

※参考：独立行政法人「国民生活センター」

利用しやすい「少額訴訟」とは

従来の裁判は、訴訟を起こすにも莫大な費用と時間がかかるため一般の個人には敷居が高いものでした。不当な扱いを受けても訴えることができず、泣き寝入りをしてきた人は多いのではないでしょうか。

その不満を解消するために、600,000円以下の金銭請求に限り、専門的な法律知識が不要で個人でも訴訟が起こせる「少額訴訟」の制度ができました。提訴してから約1～2か月の短期間のうちに1回の期日で審理を終え判決が下されるため、簡易な裁判方法として利用者は多いです。

少額訴訟の起こし方

流れとしては、少額訴訟を起こしたい人が、訴状と証拠書類を裁判所へ提出します。裁判所は訴訟を受理し、訴状の審査をしたのち審理期日を指定します。訴えを起こされた側は、答弁書や証拠書類を裁判所へ提出し、訴えを起こした人に書類が提示されます。審理までに、双方で必要に応じ追加の証拠や証人などを準備します。

審理期日に裁判所において審理が行われます。原告被告お互いの言い分を聞き、証拠書類や証人の取り調べをし、原則としてその日のうちに判決が言い渡されます。多くは、和解をしたり、判決どおりの支払いや返還をすることになりますが、被告側がその判決に不服があった場合、控訴はできませんが、異議申し立てをすることはできます。

それが認められた場合、異議審は通常の裁判手続きにより審理および裁判が行われます。そこまでこじれてしまうと、なかなか個人の力では限界に感じる面もあり、専門家に頼らざるを得ない状況になることも十分考えられます。そこまで行くまでに、何とか話し合いで解決することが望ましいでしょう。

参照URL： 敷金返還請求 訴状の記載例

まとめ

国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を指針として公示しても、少額訴訟などの方法がインターネットで手軽に調べられる時代になっても、残念ながら不当に高額な修繕費用をだまし取ろうとする業者があるようです。

しかし、問題なのは、それがだまし取られたと思わない人がいることです。そのように道理を理解していない人がいる以上、無意識のうちに被害者になる人が続くことが懸念されます。

本来なら預けた敷金のほぼ全額が返金される状態にありながら、返してもらえないのでは、家賃が100,000円のところで敷金を2か月分預けたのなら、200,000円をみすみす損していることになります。まずは、そこに気がつくことが大切です。

借りる側も、賃貸物件を借りる際の注意点などをよく調べ自衛することで、上記のような敷金返還トラブルを防ぐことができます。