アパートやマンションの敷金の相場はいくら？

更新日：2021年08月02日、[PR]

仲介手数料は1ヶ月と決まっているのに、なぜ敷金は1ヶ月や3ヶ月などバラバラなのでしょうか？その疑問を考えてみましょう。

ちょっと前まで敷金3ヶ月というのが一般的でしたが、最近は敷金1ヶ月だったり、ときには敷金0円なんて物件を目にする機会も増えてきました。そこで今回はこの敷金などについて詳しく解説していきたいと思います

そもそも敷金は返還されるべき保証金だった

敷金とは、アパートやマンションを大家さんから借りる場合の保証金という意味合いがあります。例えば家賃を滞納した、家財道具を残して夜逃げしてしまった。という場合などに、この敷金から家賃相殺をしたり、家財道具などの撤去をするためのものです。

つまり無事に何事もなく退去するのであれば、支払っていた敷金は返還してもらえます。なので敷金には上限が決められていません。仲介手数料は法律で家賃の1ヶ月分まで決まっています。しかし敷金はそういう法律で上限などは決まってません。なぜなのか？理由は返還しなければならない預かり金だからです。

もし敷金3ヶ月分だろうが、6ヶ月分だろうが、退去時には何事もなければ返還しなければならないので、上限などを決める必要がないと国土交通省が判断したのでしょう。

敷金が全額返還されることは少ない

しかし支払っておいた敷金が全額返還されることはレアです。多くの場合、敷金として3ヶ月分を契約時に預けておいても、だいたい返還され手元に戻ってくるのは家賃1ヶ月分もあれば良い方でしょう。

その理由は退去時の「現状回復義務」が大きく関係しています。借主は借りたときの状態にして部屋を退去しなければなりません。これを現状回復といいます。

そのための費用に敷金が使われることが多いので、その原状回復に使われ、余った分が手元に戻ってくるというシステムになっているからです。

なぜ敷金の額は減り続けているのか？

昨今敷金の額が減り続けているのをご存知でしょうか？10年くらい前まで、敷金3ヶ月という物件が一般的だったのですが、最近は敷金1ヶ月や敷金0円という物件が急増しています。その理由については編集長の考えを書きたいと思います。

敷金が減り続けているのは、2つの理由があると考えられます。

1. 家賃保証会社の存在
2. 国土交通省による原状回復のガイドライン

ここ10年ほどで家賃保証会社というフレーズを良く耳にするようになっていませんか？実際、ここ10年ほどで家賃保証会社を利用する大家さんや仲介業者は急激に増えました。つまり、家賃保証をしてくれるのですから、敷金として担保を預かっておく必要がなくなったということです。

そして2つ目、現状回復のガイドラインですが、今までは退去するときに畳替えをしたり、壁紙を交換して、それらの費用は入居者が負担するというのが一般的でした。

しかし、国土交通省が推奨するガイドラインでは、これらの費用は大家が負担するのが望ましいとなったのです。

つまり、現状回復の義務はあっても、それはあくまでも入所者の過失による損傷部分などで、畳や壁紙のような自然損傷や径年劣化するものについては、大家側に取替えの義務があると判断しているわけです。

このガイドラインも近く法律で制定されることとなるでしょうから、今後は退去時の敷金トラブルも減ることが予想されます。

こうした時代の流れにより、ようやく忌まわしい風習だった敷金などの改定が急ピッチで進んでいるのが現状です。

未だに敷金3ヶ月という物件は編集長が思うに、こういう法律に疎かったりするご年配の大家さんである可能性が高く、逆に敷金0円や1ヶ月としている物件の大家さんは相続した若い世代だったりすることが多いようです。

敷金は誰がどうやって決めているのか？

最後に本題となってしまいましたが、敷金の額を決める決定権は大家にあります。もちろん仲介業者などが助言したりすることはありますが、最終決定権は大家なので、同じ物件であれば、A不動産は敷金が1ヶ月分だけど、B不動産は敷金が3ヶ月だった！というようなことはありません。

敷金0円の物件が多い仲介業者は優良店の可能性が高い

これは編集長の持論なのですが、敷金0円やフリーレントの賃貸物件を多く扱っている仲介業者は優良店が多いように思います。

理由は、あたまの堅い年配の大家さんに「今の時代敷金3ヶ月なんて時代遅れですよ」とハッキリ物を言える業者の可能性が高いからです。

基本的に仲介業者というのは、大家さんには絶対服従なんです。とくに管理を任せてくれている大家さんに対しては頭がありませんし、大家さんの言いなりです。

もし大家さんを怒らせてしまったり、気分を害するようなことをしてしまったら、「もう他の不動産会社に管理を変更する」と言われてしまうからです。

一般的に不動産会社というのは、お客さんが払う仲介手数料と大家さんから入ってくる管理委託料で成り立っています。管理委託7割、仲介手数料3割くらいが相場でしょうか。ですので、不動産会社にしてみれば、お客さんよりも大家さんの言うことが絶対なんです。

それでも頭の堅い大家さんに対して「今は昔とは時代が違います」とハッキリ言えるのは立派ですし、しっかりとした経営をしている証拠です。

今の時代、敷金1ヶ月だったり、フリーレントの賃貸物件は珍しくありません。しかしそれをしっかり実践している不動産会社は決して多くありません。

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