居住中のアパートやマンションの家賃値下げ交渉のコツ

更新日：2021年08月02日、[PR]

今住んでいるアパートやマンションで、「もっと家賃を下げたい」と思っている人は少なくないと思います。家賃の値下げ交渉は簡単ではありませんが、その交渉の成功確率を上げる「コツ」があります。そのコツを知っているかどうかで、交渉が成功するかどうかは大きく変わってきます。

そこで今回は、家賃交渉をする際のコツを解説します。「時期」や「事前準備」という要素もあるので、前もってコツを理解し、実践してから交渉に臨みましょう。

家賃は誰がどうやって決めているの？

まず、アパートやマンションの家賃値下げのコツを知るには、そもそも家賃は誰がどうやって決めるかを把握しておかなくてはいけません。なぜなら、相手がどのように家賃設定しているかが分かれば、家賃交渉の際に自分が調べておくべきことなどが分かるからです。家賃を決める流れは、簡単にいうと以下の流れになります。

• 賃料相場から不動産会社が提案
• 相場価格をオーナーが判断して最終決断

上記のように、プロである不動産会社ありきで家賃を決めることが多いです。

賃料相場から不動産会社が提案

まずは、周辺の賃料相場や今までの経験・ノウハウから、不動産会社がオーナーに賃料の提案をします。ここでいう「不動産会社」とは、その物件の仲介をしていたり、管理をしていたりする不動産会社のことを指します。

この賃料によって、不動産会社の「仲介手数料」や「管理費」が決まるので、不動産会社としても適切な賃料を提示する必要があります。

ほとんどのケースは、不動産会社が周辺事例などの資料を見せて、賃料の根拠を示します。そして、賃貸募集をする「時期」なども加味して、「○○円くらいの設定なら検討者が来ますよ」というように、オーナーに対して提案するという流れです。

「時期」とは検討者が多い時期かどうかです。たとえば、検討者が多い3月前後は賃料を高めに設定することが多いです。

相場価格をオーナーが判断して最終決断

前項のような提案を受け、その金額をオーナーが最終的に決断をします。何棟もアパート経営をしているオーナーであれば自分の経験則がありますが、あまり経験がない場合には不動産会社の提案をそのまま賃料に反映することが多いです。

もちろん、結果的にいくら募集しても検討者や成約者が現れない場合には、賃料の見直しを行うこともあります。

家賃交渉する際の手順

前項を受けて、次に家賃交渉を実際に行う手順を解説します。賃借人の立場からは、以下の手順で家賃交渉する準備をしましょう。

• 相場価格を確認
• 近くの物件、検討物件の家賃を確認

上記2点を確認した上で値引き金額を決定するという流れになります。

相場価格を確認する方法

まず、相場価格を確認する方法は、以下2の方法があります。

• ネット検索
• 別の不動産会社へのヒアリング

上記2つで、ザックリですが周辺の賃料を把握することができます。相場価格の把握は家賃交渉をする上で重要なので、多少時間をかけてでも行いましょう。

ネット検索

ネット検索は、単純に不動産ポータルサイトなどで周辺の物件を調べることです。賃貸は中古物件の売買のときと違い、契約時に家賃交渉をすることは少ないです。つまり、ネットで検索をして出てきた賃料は、そのまま周辺の「相場賃料」ということができます。

別の不動産会社へのヒアリング

また、ネット検索以外にも、別の不動産会社へヒアリングすることも効果的です。というのも、全ての賃貸物件がネット掲載されているワケではないので、不動産会社に直接聞きにいかないと把握できない物件があるからです。

単純に、「賃貸を探している」というつもりで不動産会社に訪問すると良いです。そこで良い物件があれば、その物件を持ち出しての交渉をすることもできます。

近くの物件、検討物件の家賃を確認

上記で物件をザクッと把握したら、自分の住んでいるアパートやマンションと似ている物件をピックアップしましょう。似ている物件とは、「駅距離」「築年数」「広さ」「向き」などの、物件諸情報のことです。

仮に、A物件が自分の住んでいる物件よりも10％賃料が安かったとします。しかし、A物件の場所が、自分の住んでいる物件より駅から離れていたり、築年数が経っていたりすれば、家賃は低くて当たり前です。そのため、出来る限り、「自分の物件よりも条件が良いのに賃料が安い物件」をピックアップしましょう。

その物件の賃料を見て、自分が交渉できる金額を決めます。「自分の物件よりも条件が良いのに賃料が安い物件」があれば、その賃料に合わせるのが、交渉する賃料を決める最も簡単な方法です。

家賃交渉するのに最適なタイミング

家賃交渉自体はいつ行っても構いません。ただ、家賃交渉はそう簡単に成功するものではないので、以下のタイミングが最も適切でしょう。

• 更新時期
• 賃貸物件の閑散期の前

更新時期

大抵のアパート・マンションは賃貸借契約を結んで2年経過時点で「更新」になります。更新のタイミングが最も引っ越しする人が多いので、更新時期に値下げ交渉をすると、オーナー側も「退去されるよりは値下げ交渉に応じよう」と考えやすくなります。

ただ、注意点は退去時期の通知が、退去する何か月前かという点です。たとえば、「退去する2か月前」という決まりがあれば、それ以前に家賃の交渉をしなければいけません。なぜなら、それ以降での交渉になれば、更新料を支払わなければいけないからです。

仮に、5月1日が更新日で、「2か月前通知」がルールだったとしましょう。その際は、3月1日までに退去通知をしないと、5月1日の更新日を超えてしまいます。ここで3月2日に家賃交渉をしても、オーナーは「交渉に応じなくて、仮に退去されも更新料はもらえる」と思い、交渉に応じる必要性が下がります。

もっというと「更新料を支払ってすぐに退去はしないだろ」と思われてしまうかもしれません。そのため、更新日と通知日をきちんと考えて交渉しないと、交渉の成功確率が下がってしまうということです。

賃貸物件の閑散期の前

また、賃貸物件が閑散期になる前も、家賃値下げの交渉には向いている時期になります。理由は、検討者が少なく、空き部屋になってしまうと空いている状態がしばらく続くリスクがあるからです。

「閑散期」とは、具体的には夏場や秋の時期です。たとえば、7～8月は転勤や転校するタイミングでもありません。その上、季節的に暑いため物件を探すこと自体が負担になります。また、9月や10月なども特に家を探す理由がないので、賃貸物件の検討者は少ないです。

つまり、この閑散期を迎える直前に値下げ交渉すると、オーナーにとっては「賃借人を付けにくい時期に退去されたくないな…」となり、比較的値下げに応じることがあります。

ただし、これは更新時期よりも可能性が低く、「空室リスクのある人気のない物件」でしか通用しない点は認識しておきましょう。

まとめ

家賃交渉するときには、まずは家賃がどのように設定されているかを理解することです。その後に、自ら相場価格を調べて、自分の住んでいる物件と似た物件を探し、比較対象になる物件を選定します。その物件をベースに交渉する家賃を決めるという流れです。

また、交渉する時期は更新日を考え、できるだけ検討者が少なくなる時期を狙いましょう。つまり、オーナーが家賃を下げてでも退去して欲しくないという時期を狙うことがコツです

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