不動産屋が行うおとり物件（広告）や釣り物件について

更新日：2021年08月02日、[PR]

• 人気エリアの優良物件なのに借り手が付かないのか、ずっと募集広告が出ている
• 不動産屋に問い合わせたら「既に借り手が付いた」と言われたのに、まだ募集している

賃貸広告を見ていると、上のような疑問を持つことがあります。これらの広告は「おとり物件」や「釣り物件」である確率が極めて高いと見て間違いないでしょう。消費者にとってはだまされた気持ちになるのは否めません。

そこで、そんな広告に引っ掛からないために、おとり物件の見分け方など説明したいと思います。

内見したいのに断られる？「おとり物件」とは

不動産賃貸において、誇大広告やおとり広告によるトラブルの相談は昔からありましたが、他社との競争の激化により段々と悪質な手口が目立ってきているようです。おとり物件や釣り物件と言われるものは、主に下記のようなものです。

• 物件そのものが存在しない。間取りや住所などがデタラメの架空の物件
• 入居中や、既に借り手が付いた実際には貸し出すことができない物件
• 物件はあっても取引する意思がない

なぜ不動産屋は「おとり広告」を載せるの？

不特定多数に対する営業方法は、DMなら開封して広告を見てもらう、戸別訪問ならチャイムを押してドアを開けてもらう、webマーケティングなら人の目に留まる工夫など、どの広告媒体でも最初のアプローチが重要です。

不動産業界の場合は、web上で手の内をさらして物件情報を公開しても、そこで契約が取れるわけではありません。最終的に物件の成約につなげて、賃貸借契約を交わさないことには利益になりません。

その最初の手段として、実際に店頭に来てもらわなければ話が始まりません。そのため、見えない客相手の集客方法をあの手この手で画策するわけです。このようにして、目の前のおいしい餌によってきた客を釣り上げることを「釣り物件」や「釣り広告」と呼んでいます。

客を釣ったあとの流れは

賃貸物件を探している客にとっては、その物件を内見して気に入れば契約したい気持ちで来ているはずです。取りあえずは不動産屋の店頭で、氏名や生年月日、住所や電話番号などの連絡先、希望の物件の条件などをアンケート形式で書くことになるでしょう。

そして、いざ対面で担当者と話をする段階で、webで見た物件の内見希望を告げると、「あの物件でしたら、残念ですが一足違いで決まってしまいました。」という流れになるわけです。

客が「もっと早く来ていれば」と落胆する様子を尻目に、担当者は「あの物件に近いものなら、こういうものがあります。」「webに出していない非公開物件の中に良いものがありますよ。」「こちらの方が、駅に近いので便利ですよ。」などと紹介するわけですね。

客としては、webで見られない非公開物件と言われれば、せっかく足を運んだのだから、目の前の間取り図を見ないわけには行きません。そして、近くだから見るだけでも、と内見に連れ出され、挙句の果てに当初の希望とは違う物件を成約させられる、という流れです。

成約までに至らなくても、連絡先は伝えてあるので、「良い物件があれば優先的に紹介します。」「こんな空き物件が出ました！」という営業の電話はあるでしょう。物件の希望は伝えてあるので、十分な見込み客になります。

もうだまされない！おとり物件の特徴と見分け方

最終的に良い物件にめぐり会えれば救いもあるのですが、果たしてそのような営業をする不動産屋と賃貸借契約を交わしてしまって良いのでしょうか。

この先、また何かにつけだまされるのではないかと不信感を持つ人もいるでしょう。そんなおとり物件や釣り広告にだまされないための方法を説明します。

ひときわ目を引く優良物件

• シャワー付き洗面台やモニター付きインターホンなど設備が充実している
• 駅から近い
• 築浅なのにペット可

など、他の物件と比較するとずば抜けて魅力的に見えてしまう物件があります。それらは、おとり物件である可能性があります。

もし、本当にそんな物件があれば、webで公開して広く全国的に知らしめなくても、不動産屋の店頭に掲示するだけであっという間に借り手が付くに違いないからです。

わざわざ広告料をかけて大々的に宣伝するまでもない優良物件は、掘り出し物件として手元に置いておきたいでしょう。不動産会社の自社ホームページで宣伝するならまだしも、あちこちに流通させるわけがありません。

優良物件なのになぜ借り手が付かないの？

いつまでも同じ物件の広告が掲載されたまま、ということがあります。古い、駅から遠い、など条件が悪く、なかなか借り手の付かない物件が、少しずつ家賃を値下げしていつまでも掲載されていることもあります。

しかし、そうではなく、良さそうに見える物件なのに、登録日が古いままいつまでも掲載されているのは怪しいかもしれません。しかし、日付を最新のものにするために、新しい物件として登録し直す場合もあるため注意が必要です。

長期間にわたり賃貸検索をしていると、いつも同じ物件を目にするため気がつくことが多いですが、そうでないとおとり広告とは気づきにくいでしょう。

実際に問い合わせをして「おとり物件」を見抜く！

住みたい地域で予算内の家賃で良い物件があれば、それは気になりますよね。第一候補に挙げている場合もあるでしょう。手っ取り早くおとり物件かどうかを見抜くためには、電話をしてみることです。「現地待ち合わせで内見したいのですが。」これでOKです。

「かしこまりました。エントランスでお待ちしています。」となれば、疑う余地はありません。その物件は実在し、まだ借り手が付いていない物件と見て間違いないでしょう。

まさかとは思いますが、現地待ち合わせで当日のエントランスで「実は、たった今借り手が付いてしまいましたので、取りあえず会社にご案内します」と言われたら、それは悪質過ぎますのでついて行くべきではありません。

現地待ち合わせを渋り、あの手この手で不動産屋の来店を促すようであれば、ほぼ「おとり物件」で決まりでしょう。電話で問い合わせた時点で「実は借り手が付いたので、ご案内できません」と、事実を説明してくれれば、その不動産屋はまだ良心的と言えます。

念のため、似たような物件はないか、希望条件に合いそうなものはあるか、聞いてみると良いでしょう。

問い合わせても物件の詳細が分からない、曖昧にはぐらかして来店を促す、その物件に欠陥が見つかり募集を停止しているが、代わりの良い物件なら紹介できる、と話を逸らすような業者は怪しいです。来店を促されても、個人情報など知らせる必要はありません。

不動産広告のルール

駅至近、日当り良好、厳選の優良物件、広々3LDKなどの表現は、あくまでも主観的なものです。このように、具体的な根拠を示せないもの、表現が曖昧なもの、あとから何とでも言い逃れができてしまうような表現の文言を不動産広告に載せることを禁止しています。

公正取引委員会や首都圏不動産公正取引協議会は、消費者の利益を保護するため広告の不当表示を排除し、業界の公正な競争秩序を維持し、適正な広告が行われることを目的として設立された機関です。

上記のような不当表示やおとりや釣り広告などの事例と、消費者への注意喚起を行い、該当の不動産業者へはペナルティを課し広告の適正化に努めています。

その一方で、賃貸情報サイトの主要ポータルサイトが悪質業者に対する厳罰として、おとり広告などの不当表示や広告を扱う不動産業者に対し、ポータルサイトへの掲載を禁止する措置を発表しました。

実際に既に何社かが掲載停止処分を受けています。その停止期間が短期のものか永続的なものかはポータルサイトの運営会社の方針にもよりますが、こうして悪質な業者を排除できれば、利用者も安心して物件選びができます。

現在は、首都圏のみの限られた地域での取り組みですが、早く全国に広がることが期待されます。

まとめ

まれに成約済みの優良物件が削除し忘れでいつまでも掲載されていることもあります。そのような場合は「おとり物件」とは呼べないでしょう。なぜなら、問い合わせた時点で、誤りだった、と気がつくからです。

釣り物件であることを隠して何とか来店を促し、他の物件で成約に持ち込むことが「おとり」になります。そうなる前に、電話で問い合わせをして色々と質問をして、先方の出方を窺ううちに、段々とおとり物件であるかどうかが分かるようになると思います。くれぐれもだまされないように気を付けてください。

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