中古マンション購入のメリット・デメリット

最終更新日：2021年08月02日

新築マンションと中古マンションで迷っている人も多いと思いますので、今回は中古マンションのメリットやデメリットについて、詳しく解説していきたいと思います。

中古マンションのメリットとデメリット

一般的なイメージとして、中古マンションのメリットは「物件数が豊富な割りに価格面が割安」、逆にデメリットは「古い」「保証が心配」などが挙げれますが、それ以外にも多くのメリット・デメリットがありますので、詳しく解説していきます。

中古マンションのメリット

中古マンションのメリットと言われるものには、以下のような項目があります。

価格が安い

中古マンションの最大のメリットは、何といっても価格が割安であることでしょう。築3年くらいのマンションでも新築時の2割ほど安く購入することができます。

築10年を超えていれば、新築時の半額くらいまで値が下がっていることも珍しくありません。資金的な問題を抱えている人にとっては、中古マンションの割安感は大きなメリットであることに間違いありません。

人気の高い地域でも探すことが可能

人気が高い地域であれば、大きな空き地もなく、これから新築マンションが建つ可能性は極めて低いと考えられますが、中古マンションであれば、人気の地域でもコンスタントに売りに出されているので、希望の地域などでマンションを購入することも可能です。

とくに駅から徒歩数分という好条件の立地であれば、中古マンションを探すほうが希望の物件を探せる可能性は格段に高くなると思います。

実際の物件を見学することができる

新築マンションの多くは契約後に建設を開始するので、実際の物件を見学することは契約後しかできません。しかし、中古マンションであれば当然建物があり、実際に部屋の内部を見学することも可能です。

間取りだけでなく、眺望はもちろん日照や通風の具合など、実際に見学しながら感じることができます。このように実際の建物や室内を見学しながら購入する物件を選べるというのは、中古マンションの大きなメリットのひとつだと言われています。

隣近所などの住民情報を知ることができる

既に生活している部屋を購入するのですから、当然その部屋の両隣や上下階にどのような人が住んでいるのか知ることが出来ます。マンションの場合はとくに隣近所などとのトラブルが起こる可能性が高くなるので、近隣の住民にどのような人がいるのかを知れるのは大きなメリットです。

もちろん売主が隣近所などとのトラブルを抱えている可能性もありますが、そのときは仲介業者に聞けば教えてくれるはずなので、あまり深刻に考えすぎる必要はありません。

管理組合の活動状況などがわかる

マンションにとって管理組合が上手く機能しているかどうかというのは、率直に死活問題です。管理組合が上手く機能しなければ、管理や修繕が上手く廻らないだけじゃなく、マンションそのものの資産価値まで大きく減少してしまうからです。

その点、中古マンションであれば、既に管理組合が活動をしていますので、新築マンションのように手探り状態になることはありませんし、ダメな管理組合のマンションというのは、慎重に見学することで大抵は見分けることが可能です。

消費税が掛からない

新築マンションと違って中古マンションを購入しても、消費税が掛からないことをご存知でしょうか？一部不動産業者やマンション販売業者が取り扱っている物件などであれば消費税が発生してしまう恐れがありますが、一般個人が売主となっている物件であれば基本的に消費税は不要です。

契約から入居までの期間が短い

中古マンションだと契約から入居までの期間は1ヶ月ほどです。新築マンションであれば、契約後からマンションの建設に取り掛かるので、物件によっては契約後1年以上経ってから入居なんてことも珍しくありません。

このように契約から入居までの期間が短いのも、中古マンションならでわのメリットだと言えるでしょう。

値引き交渉が可能

新築マンションの場合でも値引きをしてくれることがありますが、その場合は売れ残っている人気の無い物件などに限られてしまいます。しかし、中古マンションであればよほど人気の物件でない限りは大抵値引き交渉には応じてくれます。

どれくらいの値引きを成功させるかは、買主の交渉術次第だと思いますが、販売価格の1割以上値引きに成功することも珍しくありません。

中古マンションのデメリット

中古マンションのデメリットと言われるものには、以下のような項目があります。

長期的な居住に不安が残る

築3年や5年という築浅の中古マンションなら、そう心配する必要もないのですが、築20年ほどの中古マンションを購入するのであれば、将来的な不安を考えないわけにはいきません。例えば40歳のときに築20年の中古マンションを購入したと仮定してみましょう。

そのヒトが70歳になったときには、そのマンションは築50年を超えてしまうことになります。そうなると当然大規模な改修計画が持ち上がったり、場合によってはマンションそのものを建て替えるなんて計画が出る可能性だってあります。

建て替えとなれば、それらの建て替え費用を負担するのは、当然入居者の皆さんです。70歳や80歳という高齢になって、そこから数千万円という建て替え費用を捻出するのは、相当難しいですよね。

保証の問題がある

大手のマンション販売業者から直接中古マンションを購入するのであれば、アフターメンテナンスや長期の保証を受けることも可能ですが、一般的な不動産会社から中古マンションを購入しても、受けることができる保証はせいぜい瑕疵担保責任くらいなものです。

瑕疵担保責任といっても、せいぜい3ヶ月から半年ほどなので、新築マンションのように10年や20年という長期の保証を受けることは出来ません。

管理費や修繕積立金が高額な物件が多い

近年で中古マンションの大きなネックとなっているのが、管理費や修繕積立金の高騰です。当初は管理費と修繕積立金あわせても月額2万円弱くらいだったのでしょうが、築年数が経過するごとに大規模な補修工事が必要となり、その費用を捻出できないマンションが増えています。

そうなると、入居者が負担している管理費や修繕積立金を増額するしか手はありませんので、月額3万円以上を負担しなければならないマンションが急増しています。これから住宅ローンを払おうとしているのに、管理費や修繕積立金だけで、月額3万円の負担というのは死活問題です。

仲介手数料が掛かる

メリットの項目で中古マンションには消費税が掛からないという話しをしましたが、その代り仲介手数料が掛かってしまいます。仲介手数料は、物件の仲介をしてくれる不動産業者に支払う手数料のことで、物件価格の3％＋6万円×消費税という計算で算出することができます。

仮に3000万円の中古マンションを購入するのであれば、仲介業者へ支払う手数料は1,036,800円と高額になります。

耐久性や耐震性など、安全面の不安が大きくなる

耐久性や耐震性も年々進歩していますので、古いマンションになればそれだけ耐久性や耐震性のリスクが増すことになります。

とくに1981年に耐震基準の大規模な見直しが行われていますので、それ以降のマンションでなければ倒壊の危険性が高くなります。

各種設備が古い

キッチン、トイレ、浴室などの設備品だけじゃなく、セキュリティーシステムなども日々進歩してますので、築年数が古いマンションを購入してしまうと、設備品などに古い印象を持ってしまうでしょう。

とくに家電設備や給排水関係の寿命は10年から15年ほどだといわれています。築10年くらいの中古マンションを購入するのであれば、それら設備品の交換費用まで考えておかなければなりません。

駐車場の確保が難しい

中古マンションの場合、売主が駐車場を確保してなければ敷地内に新規で駐車場を確保するのは、ほぼ不可能だと考えた方が良いでしょう。

とくに世帯数よりも駐車スペースが少なく作ってあるマンションの場合は、駐車場が空くのを順番待ちしているケースも珍しくありませんので、売主が駐車場を使っていても、売却した時点で駐車場の使用契約も解除されてしまう可能性があります。

近隣同士のコミュニティーが出来上がっている

中古マンションで厄介なのが、すでにコミュニティーが完成されていることです。仲良しグループが出来上がってしまっているので、新規でそのコミュニティーへ入り込むのは決して容易なことではありません。

中古マンションの購入者には、このように近隣との付き合いが上手くいかずに悩んでいる人が多くいます。

減税面での優遇が受けられない

マンションの固定資産税の優遇減税に関しては、新築から5年間というのが一般的です。そのため、中古マンションを購入しても固定資産税の優遇は受けられません。