中古マンションの契約と住宅ローン申し込みについて

最終更新日：2021年08月02日

新築マンションのように、トントン拍子に話が進まないのが中古マンションの特徴でもあります。編集長も以前は不動産会社で営業マンとしての経験があるので言えることなのですが、売主の多くは買主の人間性をすごく気にする傾向があります。

これは、売却後の瑕疵担保責任などの影響が大きいのだと考えられます。

売主は買主の人間性を重要視する

契約や住宅ローンとは直接的な関係はありませんが、どうしても編集長として触れておきたいのが、この人間性の問題です。

簡単に言ってしまえば、売主も不動産担当者も面倒そうな人へは極力売却したくないと考えているということです。

買ってやる！俺は客だぞ！という態度は厳禁

買主の全てがそうだとは言いませんが、なかには「買ってやる！」「俺は客だぞ！」という傲慢な態度の買主が多いのも事実です。売主には良い顔をするけど、不動産業者には威圧的な態度を取ったり、自分の言い分ばかりを押付ける人も珍しくありません。

そのような買主の態度は必ず売主側にも報告されますので、結果として売主側から売却を断られてしまうことが考えられます。不動産の担当者にも売主と同じように紳士的な態度で接することを心がけるようにしてください。

物件購入申込み～契約までの流れ

中古マンションの場合、新築マンションとは購入までの流れが大きく異なります。条件の良い物件ほど、どんどん売れてしまうので、いかに情報を早期で掴むかに掛かっています。

また、いくら早期の段階で交渉する権利を得たとしても、売主から売却を断られてしまってはどうしようもありません。人気が高い物件ほど、売主ベースで交渉が進むことは覚悟おきましょう。

物件の購入申込み

気に入った物件が見つかったら、前記事の「中古マンションの物件見学と価格交渉について」でも書いているように、購入の意思を示すため購入申込みをしなければなりません。

中古マンションの場合、この購入申込みをした順番で売主と交渉する権利を受けることができるようになっていますので、なるべく早い段階で購入申込みをしなければ、良い物件ほど他の買主に先を越されてしまいます。

購入条件の交渉

売主に対して、購入申込みをすると同時に、買主側として購入条件も伝えることになります。一般的には、「購入金額、支払い方法、引渡し時期、手付金額」などを伝えなければなりません。

この買主側の希望条件などを売主側が検討し、具体的な交渉へと入っていくのですが、あまりにも売主側の希望を無視するような条件を提示すると、交渉うんぬんの前に売却不可と判断されてしまうこともあるので注意してください。

物件の最終調査

売主と買主の双方で、条件面などの合意を得ることができれば、いよいよ売買契約を締結することになるのですが、その前に物件の最終調査を実施することをおすすめします。

部屋内はもちろん、建物全体の劣化状況、マンションの管理状況、周辺の環境など、総合的な視線から、最終調査をするようにしてください。

多少の費用は掛かりますが、第三者機関のホームインスペクション（住宅診断）を利用するのもおすすめです。

※ホームインスペクションについては下記のサイトを参照ください

売買契約の締結

正式な契約に先立ち営業担当者から重要事項の説明を受けることになります。重要事項とは、契約の内容でとくに重要となる部分を抜き出した書面だと思ってください。

この重要事項説明書には、売主側と買主側の要望だったり、ローン特約や瑕疵担保など、マンションの売買では欠かせない事項が記載されています。

不動産業者のなかには、売買契約当日に重要事項の説明をし、その後正式な契約を締結するやり方を取っている業者も多いのですが、編集長としては、この重要事項説明書は正式契約の数日前に受け取り、内容をしっかり熟読しておくことをおすすめします。

そして正式な契約当日までに、不明な点などがあれば質問して解決しておくようにしてください。契約当日は、次からつぎに流れ作業のような感じで進んでいくので、重要な内容などを見落としてしまう可能性があるからです。

手付金額に関して

手付金額に関しては、物件価格の1割というのが相場になっていますが、これは決まりではありませんので、売主の合意を得ることができれば、手付金の額は自由に設定することができます。

もし何らかの事情でキャンセルする可能性を考えれば、手付金の額は100万円前後に抑えておくのがベストだと思います。

中古物件の住宅ローン

中古マンションの場合、売主の心象をよくするために住宅ローンの進捗状況が関係してくる可能性もあります。売主の心情的には、まったく住宅ローンの状況が見えない買主よりも、最低でも仮審査くらいは承認が出ている買主を優先したいと考えるはずです。

仮審査の申込み

中古マンションの場合だと、物件を探し出すと同時に住宅ローンの仮審査に申し込んでおいても全然早くはありません。良い物件に巡り合った時点で、仮審査の承認がおりているのがベストの状況だと言えるでしょう。

住宅ローンの本契約

住宅ローンの本申込みは物件の売買契約が締結しないと出来ませんので、とりあえずは仮審査の承認をもらっておくだけで問題ありません。あとは売買契約が締結した時点で、正式に申込みをするようにしてください。

承認がおりれば、金融機関側から融資実行日の連絡がありますので、その日に合わせて決済と物件引渡しのセッティングをするようにしましょう。