頭金はどれくらい必要？

最終更新日：2021年08月02日

頭金2割と言われる根拠はなに？

頭金は「物件価格の2割」というのが、一般的な見解になっています。
なぜ物件価格の2割が必要なのか？ハッキリ言って、コレと言った根拠はありませんし、必ずしも物件価格の2割が必要な訳でもありません。現に分譲マンションの新聞広告などには「頭金0円でもOK」と大々的に書かれていたりしますよね。

あえて頭金2割の意味を解説するなら、20年～10年くらい前まで住宅ローンは物件価格の80％までしか融資してもらえないという時代がありました。そうなると当然自己資金として物件価格の20％は現金で用意しなければなりません。そうした流れが今も頭金2割という根拠になっているんだと思います。

ですが、今の時代はほとんどの金融機関が物件価格の100％まで融資してくれますので、たとえ自己資金（頭金）がなくても、住宅ローンの借入れ条件さえクリアしていれば夢のマイホームを購入することができます。

頭金は多く入れた方が良いの？

4000万円の新築分譲マンションを購入予定だとして、自己資金が1000万円あるとしましょう。このような場合、頭金はどれくらい入れるのが理想的なのでしょうか？

低金利時代なので頭金は入れない方が良いの？

たしかに今は過去最大レベルの低金利時代です。そのため住宅ローンは驚くほどの低金利で借入れすることが可能です。変動金利であれば0.5％、固定金利でも1.0％という住宅ローン商品もあります。編集長が住宅ローンを組んだのは平成2年とかそれくらいだったので、当時の住宅ローン金利は6％くらいだったので、それを思えば信じられないくらいの低金利だと言えるでしょう。

さて自己資金が1000万円ある場合の頭金の金額ですが、編集長の個人的な考えとしては、いくら低金利時代だと言っても、そこに利息が発生しているのですから、やはり頭金は少しでも多く入れておくことをお薦めしてます。
その根拠となる比較表を貼っておきますので、参考にしてください。

【借入金3500万円、金利2.0％の30年で試算】

この表をみても頭金0円と900万では、総支払額が約300万円ほど違ってきます。
30年間で300万円といえば軽自動車の新車を2回買えてもおかしくない金額です。ちょっと極端すぎる例えかもしれませんが、頭金を900万円入れてもらえれば新車を一台プレゼントします！と言われているのと同じですよね。そう考えると、頭金を900万円入れる価値は十分にあると思いませんか？

ですので、せっかく自己資金として使えるお金が1000万円あるのでしたら、出来るだけ可能な額を頭金として入れておくのも悪くありません。

自己資金は金利が高い買い物に使う方がお得だと聞くけど

せっかく自動車の話をしたので、自動車ローンと住宅ローンを比較してみたいと思います。よく住宅ローンは今金利が低いんだから、金利が高い自動車ローンなどに現金を廻す方が得をする！と言う人の話を聞く事があります。

たしかに単純比較するなら住宅ローンは1.0%程度、自動車ローンは5.0％程度しますので、圧倒的に自動車ローンの金利が高いことは誰でもわかりますよね。つまり300万円の自動車ローンを7年払いで組むとしましょう。

そうなると7年後の支払い総額は約356万円となり、利息だけで56万円を払わないといけません。
なんかちょっともったいない気もしますよね。しかし、さっきの頭金比較表をもう一度ご覧下さい。頭金300万円の総支払額は、頭金0円と比べると約100万円多く返済することになります。
つまり金利が高い自動車ローンにまわすよりも、住宅ローンの頭金として使った方が得をします。

マンション購入後は支払いが増える

マイホームを購入すると当然住宅ローンの支払いが始まります。しかし、増える支払いは他にもあります。例えば固定資産税、修繕積立金、管理費、駐車場代などが一般的です。

住宅ローンに加えて、これだけの返済が増えてくるのですから月々の支払いを少しでも抑えることは非常に重要です。現金を手元に残しておくことで安心できるかもしれませんが、月々の返済が圧迫すると精神的にも辛くなります。

なるべく頭金を多くいれておき、月々の返済額を軽減することを優先しましょう。

中古マンションでは、頭金と手付金を混同しないようにする

ちょっと勘違いしている人も多いようなので、手付金と頭金の違いについて簡単に説明しておきたいと思います。とくに中古マンションを購入する場合、この手付金問題でトラブルになることも多いので注意してください。

頭金と手付金、何がどう違うの？

簡単に説明するなら頭金は銀行決済時に支払う自己資金、手付金は売買契約時に払う証拠金だと思ってください。もちろん頭金も手付金も最終的には物件価格に充当されますので、同じことなのですが、その過程に問題が生じる場合があります。

通常不動産購入というのは、売買契約から決済までに1ヶ月から2ヶ月ほど期間が空いてしまいます。これは住宅ローン審査などの問題が関係しているからなんです。つまり売買契約時に支払うのが手付金で、その1ヵ月後か2ヵ月後の決済時に支払うのが頭金という考え方で問題ありません。

ここで一つ絶対に覚えておいて欲しいのが「解約手付け」という言葉です。
これは売買契約後、売主と買主の双方が自己都合などにより契約を破棄したいと申し出た場合、支払っていた手付金に基づいてペナルティが割り当てられるということです。

買主の場合、手付金として支払っていた額を無条件で破棄しなければなりませんし、売主側は受け取っていた手付金の2倍を買主側に支払わないといけません。こうした決まりがあることから、手付金の額は物件価格の1割もしくは50万円～100万円程度とされるのが一般的です。

手付金を頭金と勘違いして、物件価格の2割支払ってしまうと、いざ何らかの都合で契約解除するとき、それらの金額を全部ペナルティとして取られてしまうことになります。ですので、頭金はなるべく多く払うのが理想ですが、手付金の額はなるべく抑えて支払うというのが良いでしょう。

ただし、手付金の額を抑えすぎると、売主側からのキャンセルも同じように容易になってしまうため、そこの見極めがとても重要となります。