中古住宅のリフォームでローンを組む際の注意点

最終更新日：2021年08月02日

近年は中古住宅を購入してリノベーションを行う人が増えてきただけでなく、現行の建築基準法となってから再建築不可部物件が増加してきたこともあり、中古住宅のリフォームを行う人が増加傾向にあります。

しかし、中古住宅のリフォームだから高額費用がかからないというわけではありません。1,000万円というのはざらで、中には2,000万円もの高額費用となるケースも少なくありません。

となれば必然的にリフォーム費用はローンでということになってきます。そこで今回はリフォーム時に賢いローンを組んでもらうためにも、どのようなローンがあるのか、その条件はどうなっているのかなど、詳細に解説していくことにします。

中古住宅のリフォームでローンを組むケース

中古住宅のリフォームを行う場合、大きく分けると下記の2パターンが想定できます。

• 住宅購入を購入してリフォームする
• 所有している物件をリフォームする

よって、ローンを組む際には2通りのローンの組み方が考えられるのですが、これらに利用できるローンは下記のどちらかになってきます。

• 住宅ローン
• リフォームローン

リフォームだから通常の住宅ローンは利用できないと思っている人も多いでしょうが、リフォーム時にも住宅ローンを利用することはできます。よって、リフォーム時には上記2つのローンが利用できることになります。

それではどちらのローンが有利なのかをよく理解してもらうためにも、まずはこの2つのローンの違いについて解説しておきましょう。

住宅ローンとリフォームローンの違い

それでは簡単に住宅ローンとリフォームローンの特徴を比較してみましょう。

	住宅ローン	リフォームローン
借入上限額	5,000万円～1億円	500万円～1,000万円
返済期間	最長35年	最長10年～15年
金利	1～2％前後	2～5％前後
団信加入	○	×
抵当権設定	○	任意
審査期間	1ヶ月程度	2週間前後

上記比較を見る限り、借入条件は圧倒的に住宅ローンの方が優位なことがお分かりいただけるかと思います。それでは何故、リフォームローンなるものが販売されているのでしょうか。
これはリフォームローンの手軽さにあります。

リフォームローンは住宅ローンと比べると下記の大きなデメリットがあります。

• 借入額が低い
• 返済期間が短い
• 金利が高い

しかし、審査期間が2週間前後と住宅ローンに比べると圧倒的に短いというメリットもあります。また上記には含まれていませんが、契約時にかかる手数料等の諸費用が圧倒的に安くすみます。

よって、新築時に必要となるような1,000万円を超える借り入れをするには向きませんが、500万円前後のリフォームならば諸費用もかからず、短期間で借り入れできる手軽さがあるのです。住宅ローンを組むほどではないという借り入れの場合には、リフォームローンの方が却ってメリットが高くなるケースが出てくるというわけですね。

住宅購入を購入してリフォームする場合のローン

それでは2つのローンの違いについて理解してもらったところで、住宅購入を購入してリフォームする場合はどちらのローンが向いているのかを解説します。

この場合は中古住宅の購入費用とリフォーム費用が必要になるため、高額になることが予測されます。よって、中古住宅購入費用を住宅ローン、リフォーム費用をリフォームローンに分けて借り入れする人もいないでしょうし、高額借入となるため重要になってくる金利と返済期間のことを考慮すれば、住宅ローン利用がベストな選択となってくることに疑問の余地はないでしょう。

所有している物件をリフォームする場合のローン

所有している物件をリフォームする際には下記の2つの方法が考えられます。

• リフォーム費用をリフォームローンで補う
• 既存の住宅ローンを借り換えして、そこにリフォーム費用を上乗せする

所有している物件のローンが返済中なら、新たにリフォームローンを組むと2つのローン支払いが発生することになります。

現状の住宅ローンが下記のとおりだったとしましょう。

• 住宅ローン残高　2,000万円
• 残存期間　20年
• 適用金利　1.5％(固定金利)
• 元利均等返済、ボーナス払いなし
• 毎月返済額　93,774円
• 総支払額　23,162,045円

ここに新たに下記条件でリフォームローンを組んだとします。

• 借入金額　500万円
• 借入期間　10年
• 適用金利　4.0％(固定金利)
• 元利均等返済、ボーナス払いなし
• 毎月返済額　50,622円
• 総支払額　6,074,642円

双方合わせて毎月142,366円の支払いとなります。

しかし、下記条件で借り換えすれば、毎月の返済額負担を軽減できます。

• 住宅ローン借り換え額　2,500万円
• 残存期間　20年
• 適用金利　1.5％(固定金利)
• 元利均等返済、ボーナス払いなし
• 毎月返済額　120,636円
• 総支払額　28,952,604円

返済期間はリフォームローン費用時よりは10年長くなりますが、毎月21,730円の返済軽減が実現できます。しかも総支払額も284,083円も軽減できるのです。となれば住宅ローンが返済中であれば、リフォームローンで別途借入するよりも借り換えてしまった方が断然お得となるのです。

リフォームローンを組む際の注意点

住宅リフォームの際には住宅ローンを利用した方がメリットが高いことはお分かりいただけたでしょう。しかし、住宅ローンが完済しているであるとか、住宅ローンが発生していないというケースではリフォームローンを利用するケースも多くなってくるでしょう。

そこでリフォームローンを組む際の注意点について解説しておきます。

有担保型と無担保型の違い

住宅ローンはローンを組む対象となる物件に必ず抵当権をつける有担保型ローンとなりますが、リフォームローンの場合には有担保型と無担保型の2つから選ぶことができます。

この2つの違いは住宅物件を担保にすることで、有担保型は優位な条件でローンが組めるという点です。

• 借入限度額が高くなる
• 金利が安くなる
• 返済期間を長くできる

よって、無担保型はこの逆となり、有担保型と比較すると下記のように低条件でローンを組むことになってしまいます。

• 借入限度額が低い
• 金利が高い
• 返済期間が短い

借入条件を実際に比較すると下記のとおりです。

	有担保型	無担保型
借入上限額	500万円～5,000万円	50万円～500万円
返済期間	最長30年～35年	最長10年～15年
金利	3％前後	4％前後
審査期間	4日～7日程度	最短当日

しかし、有担保型に比べて無担保型は最短即日審査が可能となっているように、お手軽さが最大のメリットとなっています。

500万円を超えるような借り入れとなる場合には、住宅ローンを利用した借り換えの方がメリットが出てきます。よって、リフォームローンの最骨頂は500万円に満たない200万円から300万円くらいの借り入れということになってくるのです。

審査基準

それではリフォームローンの審査基準はどうなっているのでしょう。審査期間の長さから見れば住宅ローンよりも審査難易度が低いことは予測できますが、といっても数十万の借入ではないのでカードローンのような審査難易度でないことは間違いありません。

リフォームローンにおいて重視される審査基準は下記のとおりです。

• 年収　200万円～300万円
• 勤続年数　1年以上～2年
• 返済負担率

年収250万円未満25％以内
年収400万円以上35％以内

• 健康状態　団信に加入できること
• 個人信用情報に問題がない

審査基準に関しては申し込み先によって違いはありますが、上記項目をクリアできていればまず審査に落ちることはないでしょう。

住宅ローン減税を受けるには

住宅リフォームでも支払い方法でローンを利用すれば住宅ローン減税の対象となります。しかし、下記条件をクリアしなければ減税対象とはなりません。

• 床面積が50㎡以上
• 住宅ローンの返済期間が10年以上
• 住宅ローン契約者の年収が3000万円以下
• 工事費用が100万円超え

また上記条件をクリアし、尚且つ確定申告を行う必要があります。

確定申告の流れ

それでは住宅ローン減税を受けるために必要な、確定申告の流れについて簡単に解説しておきましょう。

その流れは下記のとおりです。

1. リフォーム工事が完了後、6ヶ月以内に入居
2. 必要書類を揃える
3. 入居した翌年度に確定申告を行う

1.リフォーム工事が完了後、6ヶ月以内に入居

住宅ローン減税を受けるためには、物件引渡し後の6ヶ月以内に居住していることが条件となります。この場合の居住とは自己居住用住宅であることが求められるので、住民票の住所が住宅ローン減税の対象物件のものと同一であることが必須とされます。

よって、別荘などのセカンドハウスの場合には住宅ローン減税を受けることはできません。この点は誤解の無いようにしっかりと覚えておきましょう。

2.必要書類を揃える

住宅ローン減税を受けるには確定申告時に必要な書類を集める必要があります。必要となる書類は所得税控除のものよりも多くなるため、前もって準備を進める必要があるでしょう。

必要な書類と受け取り先は下記のとおりです。

• 工事請負契約書の写し　施工業者
• 増改築等工事証明書、耐震改修証明書発行に必要な書類　施工業者
• 補助金、介護住宅改修費等の額が確認できる書類　施工業者
• 増改築等工事証明書　建築士
• 耐震基準適合証明書の写し　建築士
• 耐震改修証明書（要耐震改修住宅の場合）　建築士
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書　税務署
• 確定申告書　税務署
• 工事完了後の家屋の登記事項証明書　法務局
• 住民票　役所
• 源泉徴収票（給与所得者の場合）　勤務先
• 介護保険の被保険者証の写し（要介護認定又は要支援認定を受けている方）　所持
• ローンの年末残高証明書　ローン契約業者

分からないことがあれば、まずは施工業者に相談してみるようにしましょう。

3.入居した翌年度に確定申告を行う

通常、確定申告は翌年度の2月中旬から3月中旬の1ヶ月間が期限とされていますが、住宅ローン控除の還付目的のための確定申告は1月4日の税務署開庁日から行うことができます。

確定申告は申告書を取得して記入する方法と、インターネット上で作成する方法の2津があります。パソコンが扱える人ならば申請書を取り寄せる必要もなく、作成した書類をプリントアウトするだけですむインターネットの利用をおすすめします。

申告書の作成は「国税庁　確定申告作成コーナー」から入って、指示どうりに記入していくだけです。

参考：国税庁　確定申告作成コーナー：https://www.keisan.nta.go.jp/h29/ta_top.htm#bsctrl

プリントアウトを終えれば必要書類と同梱して、税務署に持参するか郵送するかでOKで、提出書類に不備がなければ約2ヶ月くらいで指定口座へ控除額が振り込まれます。

まとめ

今回は住宅リフォームを行った際に利用できるローンについて解説しましたが、利用するならば住宅ローンの方がメリットが高いケースが多くなってくるでしょう。しかし、少額借入ですむ場合には、リフォームローンの検討も必要になってきます。

まずは借り入れする際の状況がどうなのかをよく把握して、一番メリットの高いローン借入としなければなりません。また、ローンを利用する際には住宅ローン控除も忘れてはなりません。できるならば住宅ローンが受けられるリフォームとし、大きな費用負担の軽減ができるよう計画を立てるようにしましょう。