【必読】家を売りたい時の査定方法と適切な売値のつけ方

更新日：2021年08月02日、[PR]

家を高く売ることと、売却査定で高値をつけてもらうことは別物です。

しかし、自分が汗水流して必死に購入した大事なマイホーム。やはり少しでも高い査定額がつけば誰でも嬉しいものですよね。

今回は、高い査定額を出してもらうためのテクニックはもちろん、不動産会社がどのようにして査定額を算出しているのか、査定したもらった金額が本当に正しい売却相場なのかを調べる方法など、一戸建てのマイホーム査定について詳しく解説します。

家を査定してもらう時のポイント

不動産査定は、戸建もマンションもポイントは同じで、とにかく「明るく、広く」見せることがとても大事です。これは不動産査定時だけでなく、その物件を購入希望者が内覧に来るときも同じなので、よく覚えておいてください。この2つのポイントを意識して片付けや家具の配置をしておけば、不動産査定は相場以上の高い評価をもらえるはずです。

査定する前にやっておきたいこと

不動産査定を受ける前に最低でもやっておきたいポイントを紹介します。

• 部屋の掃除、整理整頓
• 家具の配置
• 切れた電球の交換
• 物件のおすすめポイントのまとめ

部屋の掃除・整理整頓

訪問査定の前には、必ず家全体の掃除や整理整頓をしましょう。その際、気をつけるポイントは先にもいったように「明るく広い部屋」を心がけてください。部屋を広く見せるコツは、何といっても部屋内の家具や荷物を極力減らすことです。

ただ単に部屋を広くみせるために、一時的に荷物を押入れやクローゼットに押し込んでしまうのはアウトです。不動産査定の場合、必ず収納はチェックしますので、押入れやクローゼットも開けられてしまいます。

せっかくの機会なので、不要なものは断捨離してしまうくらいの覚悟をもってやったほうが、きっと綺麗に方付けができると思います。

家具の配置

部屋を広くみせるためには、家具の配置にも気をつかってください。コツはデッドスペースをできるかぎり無くすことです。また空家状態で売りに出すのであれば、引っ越したあとに査定をしてもらった方が家具がないので、広く見せることができおすすめです。

切れた電球の交換

査定の前に切れている電球は、すべて交換しておきましょう。特に玄関、リビング、子供部屋は明るめの電球にしておくことで、明るくて解放感を感じることができます。

玄関の電球が切れているのだけは絶対に避けてください。玄関は家の印象を決める大事な場所です。そこで査定員から「暗い、狭い」というイメージを持たれてしまったら査定評価にも大きく影響がでてしまいます。

物件のおすすめポイントまとめ

手書きでもパソコンでもいいので、その物件のアピールポイントをレポート用紙にまとめておき、査定員に渡してください。アピールになる項目なら何でもOKです。

• 土地が角地
• 地盤が固い
• 学校まで近い
• 隣家は良いご家族
• 町内会の寄り合いや行事が少ない
• 近隣に介護施設が充実してる
• 家を建てた建築会社は大手ハウスメーカー

このように本当に何でも構いません。自分がこれはアピールしておきたいという項目があれば、全部書き出しておくようにしましょう。

4つのポイントを取り上げましたが、どれも難しいものではなく、だいたい1日～2日もあれば十分に終わる作業ばかりだと思います。

「査定員はプロなので、その場しのぎで掃除などしても騙すことはできない」と紹介してるサイトをよく見かけますが、実際はそんなことないと思います。

実際に管理人もこれまでに何十軒という売却査定をしてきましたので、一応これでもプロの査定員だったのですが、その場しのぎの清掃でも十分にプラス査定になっていました。

「どうせ売ってしまうんだし、築年数も古い家だから片付けしても一緒」という売主と、「仕方なく売ることになったけど、長年お世話になった家だから、最後くらい綺麗にしてあげたいし、次の買主にも大事にして欲しいから出来る範囲で掃除しておきました」という売主だったら、当然どの査定員も後者の売主に感情移入しやすくなります。

不動産に詳しい人は、「査定がいくらだろうと、最終的に売値を決めるのは売主だ」と、言うかもしれません。

たしかにその通りです。査定が2,000万円の家、査定が2,200万円の家、結局売主がどちらも2,200万円で売り出したいといえば、査定額よりもそれが優先されます。

なので、「無理に査定で高値をつけてもらう必要はない」と思うかもしれませんが、そうではないと思います。

実際、管理人が不動産会社の営業マンであれば、査定2,000万円の家を2,200万円で売り出したところで、誰も見向きもしてくれず、内見希望の電話もこない可能性が高いと思っているので、どうしても適正価格の売り物件を優先してしまうと思います。

このように、プロの査定員であっても、売主の「売りたい気持ち」や「家への愛情」を感じれば、きっとその分プラス査定をしてくれるはずなので、そのことを覚えておいてください。

査定業者を比較検討するときのポイント

管理人はこれまで、当サイト内で何度も「売却査定は複数社に依頼する。最低でも3社以上」と言ってきましたが、やはり複数社へ査定を依頼するのはとても重要です。

1社の不動産会社だけに査定依頼をし、その査定額を鵜呑みにしてしまうと損をするリスクがかなり高くなります。査定というのは、担当した査定員によっても違うものです。

同じ家を売却査定してもらっているのに、A社は2,150万円、B社は2,500万円ということも珍しくはありません。

ですが、2社に査定してもらっただけでは、A社の2,150万円とB社の2,500万円、どちらがより相場に近い売却価格なのか判断できません。

高い査定額を提示して、契約してから値下げを提案する悪徳業者もいるので、査定額は高ければいいというものではありません。だからこそC社にも査定してもらうことが大事になります。

C社の査定額が2,180万円だとしたら、高い確率でB社の2,500万円が間違っていたことに気づくことができます。これが4社、5社となればさらに適正な査定価格を割り出すことができるようになるので、複数社に査定を依頼する大切さがわかっていただけると思います。。

業者の査定額を比較すること

査定はなるべく多くの業者に依頼することをおすすめします。管理人のおすすめは、最低5社、理想は6社～7社です。

多すぎと思うかもしれませんが、売却査定はどの業者も無料でやってくれますので、手間ヒマを考えなければ、1社でも多くの査定を受けておく方が、より正確な売却価格を割り出すことができます。

さらに地元不動産の大手1社、物件に近い地元不動産会社1社、ネットを利用した一括査定で4社～5社がベストだと思います。

地元で大手の不動産会社と、物件周辺のことに詳しい地域密着型の不動産。さらにインターネットの一括査定を活用すれば、地元には支店がないような大手不動産の査定を受けることもできます。

これはあくまでも管理人の個人的な見解ですが、査定額で一番信頼できるのは地元大手不動産と最寄不動産の2社です。

しかし、実際に販売力があるのはと問われれば、やはり全国展開しているような大手不動産会社や、不動産売買の実績や経験が豊富な業者だと思います。

大手は資金力が違うので、大々的な宣伝活動をしてくれる可能性がありますし、売買が豊富な業者は売るための経験と知恵を持ってます。

例えば、愛用していた大画面テレビを買い替えるので、今まで使ってたテレビを売却しようと考えます。売る方法は2つです。

• 地元のフリーペーパーに「テレビ格安でお譲りします」という広告を出す
• ヤフーオークションで売りに出す

売る側から考えると、手間をかけずに早期売却したいのであれば地元フリーペーパー、少しでも高値で売りたいならヤフーオークション。

理由は、地元フリーペーパーよりも、ヤフーオークションのほうが購入希望者層が格段に増えるので、それだけ高値で売れる可能性が高くなるからです。

不動産も今はこれと同じです。「福岡の物件は大阪や東京の人は買わない」と思っているならそれは大間違いです。

現代はネット社会なので、福岡の物件でも、大阪の人や東京の人が購入する可能性は十分にあります。目的は田舎暮らしかもしれませんし、投資物件として購入する人もいるでしょう。

もし一括査定サイトの大手業者が、地元不動産よりも低い査定額を提示してきたとき、地元不動産の査定評価表をみせて、査定額の再検討を依頼することもできます。

そうすることで、より適正な売却価格で売り出すことができ、高い販売力をもった不動産会社に売却を依頼することもできるでしょう。

販売価格を決める際の注意点

マイホームの査定が終わり、売却を依頼する業者も決定したら、いよいよ物件を売りに出すことになります。

物件を売りに出すとき、一番頭を悩ませるのが「いくらで売りに出すのか？」という価格面の問題です。

売り出し価格を見誤ってしまうと、なかなか買い手が見つからないだけでなく、「あの物件は相場よりも高い。売主が相場よりも高く売ろうとしている」と、あまり良くない印象を与えてしまうことになります。

しかし、だからと言って相場よりも安い金額で売りに出してしまうと損をしますし、何より銀行に住宅ローンが残っているのであれば、その完済すら危うくなってしまいます。

売り出し価格は、このように総合的な事情を考慮しながら、慎重に決定しなければなりません。

査定額と売値は違う

参考までに覚えておいて欲しいのが、査定価格と売出し価格は必ずしも同じでなくても構わないということです。

不動産業者の査定価格が2,200万円だったからといって、売出し価格も2,200万円に合わせる必要はありません。少しでも早く売却したいと思うのであれば、2,100万円で売出すこともできますし、少しでも高値で売却したいと思うのであれば2,300万円で売出すこともできます。

査定価格というのは、あくまでも売却に適している平均的な相場だと思ってください。最終的な売出し価格は、査定価格を参考にしながら、売主本人が自由に決めていいのです。

周辺の類似物件の価格相場を理解しておく

売出す価格を決めるとき、査定価格以外にも参考にできる指標があります。それは周辺の類似物件の価格です。

戸建住宅を売りに出すのに、中古マンションの価格と比較しても意味がありませんが、同じ町内で同じくらいの土地面積や築年数の戸建住宅が売りに出ているのであれば、その売値は十分参考にすることができます。

周辺の類似物件の売出し情報を調べることは難しくありません。
「SUUMO」、「HOMES」、「アットホーム」、「goo不動産」、「yahoo不動産」など、有名どころの不動産ポータルサイトを数個調べれば、だいたいの物件情報を知ることができます。

このように、日頃から近隣物件の売却価格をチェックしておくことで、いざ自分の物件を売りに出すとき、売値だけでなく、値下げの時期などの参考にもなります。

買い手との価格交渉も想定して決める

売出し価格を決めるときには、購入希望者から値引き交渉されることも視野に入れておくようにしましょう。

数千万円という売買です、当然買い手側は少しでも安く買いたいと思ってますので、値引きの交渉を打診してくる可能性が高いと思います。

「私は一円たりとも値引きはしません」と、強気な態度で拒否するのも売主の自由なのですが、基本的に不動産売買というのは多少の値引きがあると考えておきましょう。

不動産物件の売出し価格の多くが、「1,980万円」「2,350万円」のように設定してあるのは、端数を値引きするためでもあります。

2,350万円の物件を値引き交渉されたとき、「決めて頂けるなら50万円値引きします」と言い易いですよね。買主側も2,350万円の物件に対して、「70万円値引きしてください」とは、なかなか言ってきません。

つまりこの「50万円」というのは、最初から値引きされること覚悟でつけられている金額だと言っても過言ではありません。

これは値引き交渉だけでなく、他のケースも同じことがいえます。

例えば、売りに出す物件の壁紙がタバコのヤニで汚れているのであれば、当然買主は壁紙の交換を要求してくるでしょう。ガスコンロの調子が悪ければ、それらの交換も要求されるはずです。そうした要求を受けることを最初から計算して、それらを売却価格に加算しておくという売り出し価格の決め方もあります。

壁紙張替えで30万円、ガスコンロ交換で10万円の合計40万円と見積りがあるのだったら、この40万円という費用も2,350万円にプラスして2,390万円で売りに出すのもありだと思います。

買主側からどのようなことを要求されるか想定して、それに見合った金額を試算しておくようにしましょう。

まとめ

当記事の中でも言いましたが、売出し価格の最終決定権は売主にあります。

値引き交渉分を計算して売出し価格を決める方法や、周辺の類似物件を参考にする方法などについても解説しましたが、やはり一番重要なのは不動産会社の査定価格です。これを見誤ってしまうと、すべてが根本的に狂ってしまいます。

ですので、1社や2社だけでなく、まずは少しでも多くの業者から査定見積りを取ることをおすすめします。

ネットの一括査定サイトを利用すれば、一度の査定依頼で、同時に数社から簡易査定を取り寄せることができるので、同じ作業を何度もする手間が省けます。

利用できるサービスはうまく利用して業者を厳選し、自分の理想とする適正な売り出し価格を付けて、早期売却や高値売却を狙っていきましょう。

おすすめの一括査定サイト一覧

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