不動産業者の選び方、媒介契約の種類を知ろう

更新日：2021年08月02日、[PR]

「買うよりも売るほうが難しい」と言われるように、マイホームの売却は一筋縄ではいきません。特にマンションと違い戸建ての場合は、土地売買も同時に行うので、思わぬトラブルが発生することが多々あります。

そのため、戸建て売買の経験が豊富な不動産業者を選ぶというのが鉄則です。

業者選びで失敗しないために

マイホームを購入するのであれば、気に入った物件を取り扱っている不動産業者にお願いするしかありませんが、売却の場合は自分が好きな不動産業者へ自由に依頼することができます。なので、マイホーム売却で成功するも失敗するも、すべて自分次第ということを肝に銘じておきましょう。

売却が得意な業者を選ぶ

マイホーム売却では、不動産業者の経験が大きく結果を左右します。そのため、戸建て売却の経験が豊富な業者を選ぶことが絶対条件となります。しかし、どの不動産業者が売買の経験が豊富なのか見極めることは簡単ではありません。

そこで、おすすめしたいのが複数の不動産業者に査定をお願いするという方法です。

査定には、「簡易査定」と「訪問査定」という2種類があります。この簡易査定であれば、不動産業者のHPから必要事項を入力するだけで依頼することもできますし、メールや電話でお願いすることも出来ます。

基本的に査定の結果は、メールや電話での報告になるので、複数の業者に依頼しても手間が掛かることはありません。

業者選びのポイント

査定をお願いすれば、その不動産業者の対応や営業姿勢などが見えてきます。

査定結果が出るまでの時間が長かったり、電話やメールの対応が素っ気無い感じだったりすれば、その時点でその業者は候補から外すようにしましょう。いくら売買の経験が豊富な業者であっても、接客態度や営業姿勢が悪い業者に頼る必要はありません。

ここで注意して欲しいのは、査定の金額で業者を選ばないということです。査定の金額というのは、あくまでも売却予想金額なので、実際にその金額で売却できるという数字ではありません。査定を利用する目的は、あくまでもその業者の経験や対応、そしておおまかな売却可能額を見極めるためです。

不動産業者の見極めポイント

• レスポンスが早い
• 電話やメールの対応が良い
• 査定金額の根拠が素人にもわかりやすく説明されている
• どのような販売戦略を持っているのか？
• 中古戸建ての売却物件を多数取り扱っている

以上のポイントを見極めながら、売却依頼する不動産業者を決めるようにしましょう。今はパソコンだけでなく、スマホなどを利用して誰でもインターネットを扱える状況にあるので、ネットの「一括見積り査定」を利用するのもおすすめです。

一括見積り査定であれば、一回依頼をするだけで複数の業者へ査定依頼することができ、手間も掛かりませんし、何より地元に店舗が無い大手不動産業者を利用できるというメリットがあります。

媒介契約の種類

売却依頼をする不動産業者が決まったら、その業者と正式な契約をしなければなりません。この契約のことを「媒介契約」と言います。

媒介契約には、これから紹介する3種類があり、取り決めがそれぞれ違ってきます。どの契約を選ぶかは売主が自由に決めることができるので、自分の希望にあう媒介契約を選ぶようにしてください。

一般媒介契約

あらゆる制限が一番緩い媒介契約です。売主は複数の不動産業者へ同時に売却を依頼することができる唯一の媒介契約でもあります。

ただし、複数の業者へ売却依頼することで、それぞれの不動産業者が本気で売却活動に取り組みにくくなるというデメリットも抱えている契約方法でもあります。

専任媒介契約

売却依頼できる不動産業者は1社のみとなります。ただし、自分で買主を見つけた場合は自由に売却することも許されています。

一般媒介に比べ、不動産業者は自社だけに売却依頼をしてくれているので、販促活動などにも費用をつぎ込み、真剣に売却してくれる可能性が高い契約方法です。

専属専任媒介契約

基本的な考え方は「専任媒介契約」と同じだと思ってください。大きな違いは自分でみつけた買主が現れたとしても、その不動産業者を通して売買契約する必要があります。

もし依頼している不動産業者を通さずに売却してしまった場合などは、ペナルティとして違約金などの支払い義務が発生します。ただし、不動産業者に一番有利な契約方法でもあるので、それだけ依頼を受けた不動産業者が本気で売却活動に取り組んでくれるというメリットがあります。

それぞれの契約にメリット・デメリットがあり、一概にどの契約内容が一番良いのかという断定はできませので、自分が一番希望する形に近い方法を選択すれば良いと思います。

仮に自分が望んでいる内容と違った場合でも、3ヶ月で媒介契約は失効しますので、そのときに別の媒介契約に変更することもできます。

媒介契約については、マンション売却記事の「媒介契約の種類を理解しよう」で詳しく解説していますので、そちらを参照ください。

～まとめポイント

査定金額だけを比較して売却依頼する業者を決めないこと。とくに戸建ての売却は経験や実績が重要なので、戸建売却の経験が豊富な業者を選ぶようにする。そのためには、同時に複数の業者へ査定依頼できる「一括見積り」を利用するのが望ましい。

また、媒介契約については自分の希望する販売スタイルに合わせて選ぶようにすればいいので、考えすぎる必要はありません。

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