住まいる博士＞家の売却＞家を売却するまでの流れ＞家の売却にかかる諸費用と税金、手数料まとめ

家の売却にかかる諸費用と税金、手数料まとめ

更新日：2021年08月02日、[PR]

これから家の売却を考えている人にとって、一番気になる点といえば、

「家を売ることで、どれくらい税金を取られるのだろう？」
「いったい手元にどれくらいのお金が残るのだろう？」

ということではないでしょうか。

家の売却には、予想以上にこまごまとした出費がつきものです。そこで今回は、家を売却するときにかかる費用について、細かく解説します。

また、家を売却することで、税の還付を受けられるケースがあり、数百万円という税金が免除（還付）されることもあります。しかし、これは自然とお金が戻ってくるものではなく、還付があることを自分で申告しなければなりません。

最後の方では、実際に売却したとき手元に残るお金の計算例なども記載していますので、家売却時の参考にしてもらえればと思います。

家売却でかかる諸費用

ここでは、家を売却したときに支払うことになる諸費用について説明します。

不動産会社に支払う仲介手数料や、登記変更時に発生する登記費用などが有名ですが、「こんな出費まで考えてなかった」とならないためにも、どのような費用があるのか知っておきましょう。

仲介手数料

売却を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料のことを「仲介手数料」といいます。

仲介手数料は、宅建業法で上限額が「売買価格の3％＋6万円＋消費税（※売買価格が400万円を超える場合）」と決められているので、事前に計算しておくことができます。

例えば、2,000万円で家を売却した場合の仲介手数料の上限は以下のようになります。

2,000万円×3％＋6万円＋消費税＝712,800円（内52,800円が消費税）

ただし、これはあくまでも仲介手数料の上限です。交渉次第では多少安くしてもらえることもありますし、不動産会社によっては仲介手数料半額キャンペーンなどを実施してることもああります。

なるべく仲介手数料を抑えたいのであれば、ネットの一括売却相談サイトなどを利用し、仲介手数料の割引がある業者を探してみるといいでしょう。

稀にですが、仲介手数料が無料という不動産会社もあります。※その逆で買主の仲介手数料無料というケースもあります

印紙代

売買契約書に貼付する印紙代が掛かります。

売買価格によって貼付する印紙の額も違ってきますが、2,000万円での売却であれば印紙代は10,000円です。

ただし、これは平成30年3月末までの軽減措置での金額なので、本来であれば20,000円の印紙代が掛かります。

売買価格	本来の税額	軽減税額
500万円を超え1千万円以下のもの	10,000円	5,000円
1千万円を超え5千万円以下のもの	20,000円	10,000円
5千万円を超え1億円以下のもの	60,000円	30,000円

あまりおすすめしませんが、どうしても出費を最小限に抑えたいというのであれば、売主が保管する売買契約書はコピーで対応することができるので、これであれば印紙を貼付する必要はありません。

登記費用

中古住宅の売買だと、「所有権移転登記」が必要となります。その名の通り、所有権を売主から買主へ変更する手続きとなります。

ここで問題となるのが、この登記費用を売主と買主のどちらが負担するのかという点です。

この登記費用に関しては決まりはなく、通常は売主と買主の話し合いによって決められます。あくまでも一般論ですが、中古住宅の売買では登記によって利益を受ける買主が負担するケースが多いようです。

どちらにしても、しっかりと誰が負担するのかを契約書にしっかりと明記しておくようにしましょう。

固定資産税評価額によって違ってきますので明言はできませんが、1,200万円の評価額であれば所有権移転登記費用（登録免許税）は、約150,000円～200,000円ほどを考えておくと良いでしょう。※司法書士に依頼する場合は、別途司法書士の報酬も発生します

所有権移転登記費用の税率

土地：固定資産評価額の15/1000（2017年3月31日まで）
建物：固定資産評価額の20/1000

抵当権抹消にかかる費用

住宅ローンが残っている家を売却する場合は、必ず融資を受けている金融機関の抵当権がついていますので、その抵当権を抹消する際にかかる費用も考慮しておかなければなりません。

こちらは当然売主が負担することになりますが、抹消費用一件につき1,000円なので大きな金額ではありません。

ただし、司法書士に依頼するには別途報酬を支払うことになりますが、所有権移転登記と同時にお願いすれば、司法書士報酬も5,000円～10,000円程度で済むケースが多いようです。

更地渡しでの解体費用

不動産会社で営業マンをしていたとき、「古い家があるのですが、解体費用ってどれくらいですか？」と、質問されることが多々ありました。

ですが、更地渡しでの解体費用ほど不明確な物はありません。

70坪の土地に35坪の木造住宅が建っていたとしても、立地環境などによって全然金額が違ってくるからです。

例えば、大型トラックが入らないような道幅であれば、それだけ運搬費が高くなりますし、重機を入れることもできないので、解体に要する職人の数も日数も余計にかかります。

また、土地の中に浄化槽が入っていたり、大きな木があるだけでも撤去費用が全然違ってきます。

さらに言うと、都心部と地方部では人件費も廃棄費用も異なり、どうしても都心部が割高になってしまいます。

ですので、あくまでも目安という範囲でしかありませんが、更地渡しでの解体費用としては以下のようにお伝えしてました。

木造住宅…25,000円～35,000円／坪
鉄骨住宅…30,000円～45,000円／坪
RC住宅…45,000円～60,000円／坪

30坪の木造住宅だとするなら、本当に解体するにあたって何も問題がなくても最低でも90万円～100万円ほどが必要だと思ってください。

ちなみに解体に掛かる費用ですが、これは売主と買主どちらが負担するという決まりはありません。

「更地渡し」と書いてある場合は売主負担、「現状渡し」と書いてある場合は買主負担とするのが一般的ですが、後々トラブルにならないためにも契約書にしっかりと明記しておくようにしましょう。

住宅診断（ホームインスペクション）

中古住宅を少しでも早く売却する手段として、専門の調査会社が実施してる住宅診断検査（ホームインスペクション）を受ける売主がいます。

住宅診断を受けることで「耐久性や耐震性に問題がない、安心して住める住宅ですよ」というお墨付きをもらうためです。

中古住宅を売却するとき、「瑕疵担保責任」が売主には発生します。この瑕疵担保責任をかなり懸念する売主も多いので、そのリスクを抑える意味でも住宅診断を実施する価値は高いと思います。

また買主から、「費用は負担するので、売買契約前に住宅診断を受けさせてください」という申し出がある場合もあるので、そのときは了承するのが望ましいと思います。

法改正により2018年4月よりホームインスペクションが義務化

ちなみに、宅建業法の改正により2018年4月から、ホームインスペクション（住宅診断）の説明義務化が始まります。

今回はあくまでも「説明の義務化」なので、ホームインスペクションを過去に受けている建物であるかを明記する義務が出来ただけで、ホームインスペクションを必ず受けなければならないという訳ではありません。

しかしこの義務化により、ホームインスペクションを受けている建物と、そうでない建物では買い手側の反応も違ってくるのは明らかだと思います。

今では旧耐震基準の家は避け、新耐震基準の家を買うのが当たり前のようになっていますが、今後はこのホームインスペクションを受けている家だけを購入対象とする買主が増える可能性が高いと思います。

地盤調査

購入希望者や買主から、地盤調査の申し出があるケースが稀にありますが、この場合地盤調査を許可するにしても、売主が地盤調査費を負担する必要は一切ありません。

また、売買契約前に地盤調査を承諾する必要もないと考えています。

仮に地盤調査を実施することで、すごく地盤が弱い土地だと判明してしまったら、その売買話しは流れる可能性もありますし、今後新たな買い手をみつけるのも難しくなるからです。

どうしてもやむを得ない事情があると判断した場合を除いては、売買契約前の地盤調査はなるべく断る方向で良いと思います。

測量と境界標識の設置

家の売却では、土地の測量が必要になります。最近開発されたような分譲団地であれば、測量図が残されていると思うので、測量と境界標識の設置はほとんど必要なく、簡単な確認作業程度で終わります。

ですが、先祖代々から受け継いでいるような土地であれば、測量も今ほどしっかりしたものではなく、境界指標の設置もほとんど期待できず、隣地との境界が不明確な土地もあります。

このような場合、隣接する土地の所有者などと一緒に境界指標の設置を行い、その後正確な測量をすることになります。

測量費に関しては、どのような測量を実施するかで金額は全然違ってきます。本当に簡易的なものであれば、ほとんど測量費は掛かりませんが、隣接地の所有者などと境界から決めて行くような測量であれば、数十万円の測量費が発生することになります。

さらに高額なのが、道路など国や自治体が所有している部分との境界まで明確にする、官民立ち会いによる確定測量をおこなう場合です。これだと50万円～100万円ほどの測量費になることもあります。

引っ越し費用

引っ越し費用も距離や荷物の量、さらには引越しの時期や曜日によって金額は異なります。

あくまでも目安ですが、4人家族の引越しだと100,000円ほどを見ておくのが良いと思います。引っ越しの時期や曜日によって値引き交渉をすることも可能なので、なるべく早い段階で予約をし、平日の昼間であればかなり安く済ませることができるでしょう。

引っ越し費用を抑えたいのであれば、引っ越し料金の一括見積り査定サイトがありますので、それらの比較サイトから予約をするのが、一番確実に最安値の引っ越し業者を探すのに有効な手段だと思います。

引越しの費用を安くするためのコツは、当サイトのこちらの記事、「引っ越し業者の正式見積もりは最低3社は比較してから決めよう！」で詳しく解説していますので参考にしてください。

繰り上げ（一括）返済手数料

住宅ローンの残債務が残っているのであれば、売却した代金で住宅ローンを一括返済しなければなりません。

このときに発生するのが、「繰り上げ（一括）返済手数料」です。わかりやすくいえば事務手数料のようなものだと思ってください。

これは、融資を受けている金融機関によって手数料の金額が違いますので、利用している金融機関に確認しておきましょう。HPからでも確認できるようになっていますが、電話で聞くのが一番確実です。

また多くの金融機関では、返済方法によっても繰り上げ（一括）返済手数料の額が異なるようになっています。

三菱東京UFJ銀行を例にするなら、以下のような手数料額となっています。

インターネットによる返済	16,200円
テレビ窓口による返済	21,600円
窓口での返済	32,400円
保証会社事務手数料	10,800円

また最近では、ソニー銀行のように、繰り上げ返済の手数料をすべて無料としている金融機関もあります。

家を売ることで戻ってくるお金

あまり気にしてる人はいないのですが、実は家を売ることで戻ってくるお金もあります。何かと物入りの時期なので、少しでもお金が戻ってくるのは売主にとっても助かるのではないでしょうか。

固定資産税

固定資産税は、1月1日時点の所有者に納付書が送付されますので、年度の途中で不動産を売却する場合は、すでに払い終わっている分を日割り計算して、買主から徴収するのが慣例になっています。

これは売買契約日ではなく、物件の引渡しが実行された日、すなわち登記の所有権が移転した日からの日割り清算となります。

固定資産税の支払い義務

一般的に仲介する不動産会社が買主から徴収してくれますので、自分から買主へ何かアクションを起こす必要はありません。

火災保険料

火災保険は住宅ローンを組むときに一括支払いすることになっています。ですので住宅ローン返済中に売却する場合は、すでに払っている年度分の火災保険料を返還請求することができます。

単純計算ですが、35年ローンで火災保険料として350,000円を払っていたケースなら、住宅ローンの残りが20年の段階で売却すると、単純に10,000円×20年＝200,000円の火災保険料が戻ってくる計算になります。ただし手数料などを多少引かれることになります。

火災保険同様、地震保険に加入していた場合も同じです。

住宅ローン保証料

住宅ローンを組むときに、保証会社に対して住宅ローン保証料を支払っていると思いますので、これらの費用も住宅ローン返済期間内に家を売却したのであれば戻ってくる可能性があります。

ただし、金融機関や住宅ローン商品によっては、保証料を金利に上乗せするタイプの住宅ローンもあるので、このタイプであれば戻ってこない可能性が高いので、一応金融機関に確認してみましょう。

団体信用生命保険（団信）も同じで、銀行負担や金利上乗せタイプでなければ戻ってくる可能性があります。

損益通算（確定申告）

税金と言えば、どうしても払うイメージが強いので毛嫌いする人も多いのですが、家を売却したのであれば損益通算することで税金が戻ってくる可能性があるので、必ずこれは確認するようにしてください。

家を売却することで損益が発生していれば、その損益分に対しては、その他の給与所得などと損益通算して確定申告することができます。

損益通算をすることで、払い過ぎている税金（所得税や住民税）が戻ってくる可能性があり、かなり多くの家がこれに該当すると思うので、自分には関係が無いとは思わず、一度よく確認してみてください。

簡単に説明すると、家を買った金額よりも、売った時の金額が低ければ、これに該当する可能性が高いです。

例としては、4,000万円で土地とマイホームを購入したが、3,000万円で売却をした。このケースだと単純に1,000万円の損益が出ている計算になるので、この1,000万円の損益と給与所得を損益通算することができるということです。

その場合、仮に給与所得が500万円の人であれば、単純に2年間は支払っていた所得税が全額戻ってくる計算になるので、相当大きな金額が戻ってくることになります。

家売却にかかる税金

ここからは、「家を売ったらどれくらい税金を取られるのか」について解説します。

不動産を売却することで、多額の税金を払うことになるケースもあります。いったい自分がどれくらい税金を払うことになるのか不安になっている方も多いと思いますが、心配無用です。

このあと詳しく説明しますが、ほとんどの人は家を売っても税金を払う必要はありませんので安心してください。

ただし相続や贈与によって得た不動産を売却をする場合は注意が必要です。

家売却でかかる税金「譲渡所得税」

2,000万円で家を売却できたとしても、この2,000万円に対して税金が掛かるわけではありません。

譲渡所得税というのは、家を売却したことによって利益を得た所得に対して掛かる税金という意味です。

つまり1,000万円で取得した家が2,000万円で売れた場合は、1,000万円の所得（利益）があったことになります。

しかし、買った金額よりも高値で売れる不動産は滅多にありませんので、この譲渡所得税を払うケースというのは、相続や贈与で得た不動産を売却したような場合がほとんどだと思います。

特に注意が必要なのが、先祖代々の実家を相続した場合などです。古くからの持ち家だと、当時どれくらいの金額で取得したかわからなかったり、取得後に土地の価格が高騰しているケースが多いからです。

このような場合は、多額の譲渡所得税を払う可能性がありますので、税理士などの専門家に相談することも検討しておきましょう。

取得価格がわからない場合

先祖代々の土地や実家を相続したとき、その土地や家の取得価格まで知ってる人はほとんどいないと思います。この場合、取得価格が不明なので、家を売却しても損得の勘定ができなくなります。

このような場合は、売却価格の5％を購入費として考える「みなし取得費」が適用されます。つまり、2,000万円で家を売却した場合だと、取得費は100万円（5％）として所得を計算しなければならず、1,900万円の利益を得たという計算になります。

本来1,000万円で購入した家でも、その購入費がわからなければ余分に900万円の利益を得たとみなされ、それに相応する額が課税されることになります。

譲渡費用も計算に入れることができる

譲渡費用も、取得費と同様に売却価格から差し引くことができます。譲渡費用というのは、売買時の仲介手数料や、建物を解体した費用などを含む諸経費のことを指します。

ただし、建物の修繕費などは譲渡費用としては考えることができないので注意しましょう。

税金の特例や控除について

相続した家や土地は取得費がわからず、みなし所得費が適用されることで多額の譲渡益を得たと解釈されることがあります。こうなると多額の譲渡所得税を支払うことになるのではと不安に感じるかもしれませんが、決してそうではありません。

不動産の売却には、多種多様な税の特例や控除がありますので、それらの特例や控除を利用することで税の支払いが控除・免除される可能性は高いと思います。

代表的なものに、マイホーム売却による3,000万円の特別控除というものがあります。

この3,000万円特別控除とは、自分が居住していたマイホームを売却することで、譲渡所得から3,000万円を控除することができる制度です。

つまり、先ほどの例にもあげた「2,000万円で家を売却した場合だと、みなし取得費は100万円（5％）として所得を計算しなければならず、1,900万円の利益を得た」という場合でも、1,900万円に対して、3,000万円を控除することできるので、家を売却したことで利益は得てないことになり、譲渡所得税を払う必要はないということになります。

すべての控除内容を説明するのは難しいので、どのような控除が他にあるかだけ挙列しておきます。

公共事業などにより売却した場合…「5,000万円」
特定土地区画整理のために売却した場合…「2,000万円」
特定住宅地造成などの事業のために売却した場合…「1,500万円」
平成21 or 22年に取得した土地を売却した場合…「1,000万円」
農地保有の合理化などのために土地を売却した場合…「800万円」

その他にも、以下のような特例や軽減税率があるので、該当するようなものがあれば詳しく調べてみるようにしましょう。

居住用不動産を買い換えたときの特例
長期所有不動産を売却した場合の軽減税率

用意しておくべき費用

家の売却では、売ったお金で諸費用も清算すれば良いと思っている人が多いようですが、売買代金が手元に入ってくるのは一番最後です。

そのため、仲介手数料などの諸費用分くらいは、現金で用意しておくことをおすすめします。

どうしても現金を用意できないのであれば、その旨を売却仲介を依頼する不動産会社にも説明しておき、売却代金で清算させてもらえるか確認しておきましょう。

売却でかかる費用の平均

ここまで家の売却時に発生する諸費用などについて説明してきましたが、実際現金で準備しておく諸費用はどのようなものがあるのでしょうか。

一般的に売買代金が手元に入る前の段階で支払うことになる諸費用としては、以下のようなものがあります。

2,000万円で売却した場合の想定金額

仲介手数料	712,800円
登記費用	2,000円
司法書士への報酬	20,000円
印紙代	10,000円

この表をみてもわかるように、諸費用の大半は不動産会社へ支払う仲介手数料です。

どうしても現金が用意できないのであれば、不動産会社に相談し、売買代金の決済後に仲介手数料も決済するようにお願いするか、それが無理であれば売買契約時に半金、残りの半金は売買代金の決済時としておくのが理想だと思います。

実際どのくらい手元に残るのか

ここでは家を売却した場合、実際どれくらいの諸費用を払い、どれくらいのお金が手元に残るのかを具体的に紹介していきたいと思います。

築5年、取得費3,500万、売却2800万

仲介手数料	972,000円（税込）
仲介手数料	2,800万×3％＋6万＋消費税
印紙代	10,000円
印紙代	1千万円を超え5千万円以下で計算
登記費用司法書士への報酬	12,800円（税込）
登記費用司法書士への報酬	抵当権抹消費用＋司法書士報酬10,000円で計算
住宅ローン残債	3,000万円（残り30年）
住宅ローン残債	簡易的に35年ローンで試算
繰り上げ一括返済手数料	21,600円（税込）
繰り上げ一括返済手数料	金融機関や返済方法によって異なります
譲渡益	▲800万円（概算）
譲渡益	確定申告することで800万円分の所得控除あり
手元に残るお金	▲3,016,400円
手元に残るお金	現金で約300万円の手出し金が必要です

この場合、住宅ローン残債の3,000万円に売却価格が届かないため、残りの残債分を現金により一括返済することになります。
それが出来ないと、家の売却は融資をしている金融機関が認めてくれません。

築30年以上、取得費3,000万、売却価格1,800万

仲介手数料	648,000円（税込）
仲介手数料	1,800万×3％＋6万＋消費税
印紙代	10,000円
印紙代	1千万円を超え5千万円以下で計算
登記費用司法書士への報酬	12,800円（税込）
登記費用司法書士への報酬	抵当権抹消費用＋司法書士報酬10,000円で計算
住宅ローン残債	0円
住宅ローン残債	住宅ローン算債務はありません
繰り上げ一括返済手数料	なし
繰り上げ一括返済手数料	なし
譲渡益	▲1,270万円（概算）
譲渡益	確定申告することで1,270万円分の所得控除あり
手元に残るお金	約1,733万円
手元に残るお金	住宅ローン返済がない分、多くが手元に残ります

こちらのケースは、すでに住宅ローンの返済が完了してるので、売却価格のほとんどが手元に残ることになります。

手元に残るお金を増やす方法

家を売却したお金を少しでも手元の残したいと思うのであれば、不動産会社に任せきりにするのではなく、自分で出来る部分を積極的に動いていくしかありません。そして何より大事なのが、少しでも高値で売却することです。　

手続きを自分で行う

抵当権の抹消手続きや、住宅ローンの繰越返済手数料については、自分で行動することで出費を抑えることができます。また、引っ越し費用も積極的に行動することで、最安値の引っ越し業者を見つけることができるでしょう。

出費の多くを占める仲介手数料もしかりです。インターネットを活用し、少しでも仲介手数料が安い業者を探すこともできるはずです。自分の動きしだいで、出て行くお金を最小限に抑えることができることを覚えておいてください。

税金を抑える

不動産を売却することによって得た所得に対して、多額の税金を払うケースというのはほんのわずかです。そのため、不動産を売却しても税金について放っておく人が多いのですが、確定申告することで損益通算した控除を受けることができるケースは少なくありません。

まずは「面倒臭がらずに確定申告をする」。これが不動産売却ではとても大事になります。

高く売却する

一番効果的な方法は少しでも高値で家を売却することです。そして必要以上の値引き交渉には応じないこと。この2点を覚えておいてください。

家がなかなか売れないと、次第に焦りが大きくなり不要な値引き交渉にも応じてしまいがちになります。自分が計画した通りのスケジュールで家を売却することで、気持ちに余裕ができます。

スケジュール通りに売却するためには、適正な価格で売り出し、適材適所な宣伝広告をしてもらうことが何より大事です。そのためにも売却を依頼する不動産会社選びは慎重にしてください。

1社だけに相談するのではなく、インターネットの一括査定サイトなどを利用し、より多くの不動産会社と同時進行で売却相談していくのが理想です。

その中から、最終的に一番信頼できると思った不動産会社と媒介契約を結び、少しでも高値で売却できる戦略やスケジュールを組んでいくようにしましょう。

まとめ

家の売却では、仲介手数料など多くの出費がつきものです。しかし、勉強して知識を得ることで、それらの出費を最小限に抑えることもできます。

特に、住宅ローンが残っている家を売却する場合は、緻密な売却スケジュールや戦略が必要となります。

ただ単に、家売却の仲介をしてくれる不動産会社にお願いするのではなく、あなたの生活状況に応じた売却方法を提案してくれる。そんな不動産業者に売却をお願いするようにしてください。

売却価格の根拠、販売戦略、住宅ローンの残債務問題、売却後の確定申告による還付金の有無など、これらをトータル的にサポートしてくれる不動産業者に出会えるかが、不動産売却の成否を決めると言っても過言ではないでしょう。