不動産投資について

更新日：2021年2月23日、[PR]

最近「不動産投資」という言葉をよく聞くことがあります。サラリーマンや公務員の人たちの間でも、密かにマンションやアパート経営を副業としてやっている人たちが増えつつあります。

なぜ、不動産投資をやる人が増えているのかというと、比較的リスクが少なく、その割には利回りが良いということが大きな理由のようです。

不動産投資に手を出すのは、「ある程度年齢が高くて収入のある人」だと思われがちですが、実際には30代、40代の人が占める割合は50%を超えているというデータもあります。

また、20代の人が占める割合も20%を超えていて、逆に60代以上の人が占める割合は10%程度だといいますから、不動産投資に年齢は関係ないともいえます。

そこで「今から不動産投資をはじめようかな？」、と思っている人に役立つ情報を集めてまとめてみました。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資を始めた場合、どのようなメリットがあって逆にデメリットにはどんなことがあるのか、ということが心配になります。

不動産投資は、「物件や土地が将来値上がりする」ことを予測して資金を投下するような、いわゆる投機的な要素はありません。あくまでも、「安定した家賃収入」を得ることを目的にしていますから、投資になります。

では、メリットとデメリット見ていきます。

不動産投資のメリットは

不動産投資をした場合に得られるメリットを要約すると7つで、それは以下のとおりです。

• 長期にわたり安定した不労所得が得られる
• 少ない自己資金でも始められる
• FXや株に比べてリスクが少ない
• インフレ対策になる
• 老後の資金を確保できる
• 計画的に資産を増やせる
• 相続税対策になる

では、項目別に内容を見ていきます。

長期にわたり安定した不労所得が得られる

投資物件が長期の空き部屋にならない限り、オーナーが働くことなく、安定した所得を得ることが出来ます。

FXや株をやっていると日々の経済ニュースに気を使いますが、不動産投資には投機的要素が少ない為、このような神経の使い方をしなくても済みます。

オーナーがすることはほとんどなく、何もしなくても毎月預金残高が増えていくことになります。

少ない自己資金でも始められる

ちょっとした頭金があれば不動産投資ローンを組めますから、多額な自己資金がなくても不動産投資を始めることが可能です。

また、毎月の返済は入居者の家賃で賄うことも可能ですから、それにプラスした返済計画を立てれば比較的短期で完済することもできます。

FXや株に比べてリスクが少ない

かつてのリーマンショックのようなことがあると、FXや株は大きな影響をうけます。しかし、景気が悪くなったからといって住居の需要がなくなることはありませんから、リスクは少ないといえます。

インフレ対策になる

インフレになると貨幣価値は下がりますが、不動産価格は相対的には上昇傾向になります。つまり、インフレになったからといって家賃が下落傾向になるわけではありません。これが、インフレ対策になる理由です。

老後の資金を確保できる

老後は厚生年金と企業年金に加えて、家賃収入が得られます。今後、年金制度がどのように変化していくのか不透明な部分がある昨今ですが、不動産投資をやっておくことで老後の資金を確保することが可能です。

計画的に資産を増やせる

投資物件のローンを家賃収入と自己資金で短期に完済してしまい、次の物件を購入することが可能です。この時、完済した物件の家賃収入と、新たに購入した物件の家賃収入で、ローン返済が可能です。

これを繰り返していくと、計画的に資産を増やしていくことが出来ます。

相続税対策になる

資産を現金で持っていると、相続税の評価は現金の金額どおりになります。しかし、不動産の場合は時価評価ではなく、割り引いた評価で計算されますから、評価額を圧縮することが出来るので相続税対策になります。

不動産投資のデメリットは

今度は、不動産投資をした場合のデメリットについて考えていきます。

不動産投資に関わるデメリットを要約すると4つで、それは以下のとおりです。

• 空室のリスク
• 災害のリスク
• 売却価格低下のリスク
• 非流動的なリスク

では、項目別に内容を見ていきます。

空室のリスク

空室が短期間の場合だとあまり影響はありませんが、長期にわたって空室が続くと賃料も長期間入ってきません。当然ですが、返済計画に狂いが生じてしまいます。

災害のリスク

地震や火災などで、物件が倒壊したり消失してしまうこともあります。この為、耐震・耐火性の高い物件を選び、保険には必ず加入しておく必要があります。

売却価格低下のリスク

経済が長期にわたって低迷すると、どうしても不動産価値も下落傾向になってしまいますから、売却時しようとしたときに思ったような価格が付かないこともあります。

非流動的なリスク

理由は別にして物件を現金化しようとしたときに、すぐには売れないことが多く、流動性は良くないことがリスクとしてあります。

不動産投資で失敗しないためのコツ

どんなにリスクが低くてもいざ不動産投資を始めようと思うと、やはり「失敗したらどうしよう」とい気持ちになります。

しかし、どんなことで不動産投資を失敗したのかということを知っておけば、ある意味では失敗しないで済みます。つまり、「失敗を知ることが失敗しないコツ」だといえます。

不動産投資で失敗しやすいことを要約すると４つで、それは以下のとおりです。

• 投資物件選定の失敗
• 無理な返済計画で失敗
• 事前確認を怠って失敗
• 経費をけちって失敗

では、項目別に内容を見ていきます。

投資物件選定の失敗

物件の選定で失敗するケースは2つあります。1つがファミリータイプの物件を選んでしまい、修繕積立金が膨らんでしまうケースです。ワンルームに比べて、ファミリータイプはどうしても修繕積立金が膨らみます。

もう１つが、意外なのですが新築マンションを投資物件に選んでしまったケースです。例えば2年で入居者が契約更新をしないで退居した場合、次の入居者に対しての家賃が、いきなり中古マンションの家賃設定になってしまうからです。

程よい築年数のマンションを選んでおけば、このような失敗はなかったケースです。

無理な返済計画で失敗

家賃収入があるからといって、無理に短期完済を考えた計画を立てると、空室が続いた場合返済不能になってしまうことがあります。返済計画自体は無理のない計画にしておき、機会を見て繰り上げ返済を考えるべきです。

事前確認を怠って失敗

物件購入をするとき、「重要事項に関わる調査報告書」をきちんと読んでいなかったり、物件の家賃相場や価格相場をきちんと確認していないと、いろいろな失敗が出ます。

例えば、前のオーナーが長期間修、繕積立金や管理費を滞納していた場合、その金額を負担することもあります。

家賃相場を把握していないと、入居者が退去した後の家賃設定がいきなり下がることもあります。前の入居者が長期間住んでいた場合、その間に家賃相場が下がっていると、次の入居者の家賃を下げざるを得ないからです。

また、理由は別にして物件購入後期間をあまりおかずに売却をしようとしたら、思ったような値が付かないことがあります。このケースは、購入をした物件が相場よりも高かったことになります。

いずれも、事前確認を良くしなかったために起きてしまった失敗です。

経費をけちって失敗

物件を購入すると、入居者との管理などをしてくれる「家賃代行システム」を利用することが一般的です。また、空室でも家賃保証がある「サブリース契約」をすることもあります。

どちらも大した料金ではないのですが、この経費をけちってしまうと、家賃の滞納や空室期間が長引いた場合に、大きな影響が出ます。

不動産投資はいくらからできるのか

不動産投資を始めるにあたって、自己資金はどの程度必要なのか。また、年収はどの程度あればいいのか、ということが疑問に思います。

物件を購入するときには、頭金を用意して残りはローンを組んで、という方法が一般的です。その頭金が、自己資金になります。

頭金は、大手の銀行の場合通常物件価格の30%程度必要だといいます。1,000万円の物件を買おうと思った場合、300万円の自己資金が必要です。年収は出来れば500万円程度あると、融資の審査が通りやすいといわれています。

つまり、自己資金300万円、年収500万円が不動産投資をする、１つの安全圏の目安になります。

しかし、物件の価値評価も含めて金融機関によって条件はいろいろあります。中には、自己資金100万円で1,600万円の投資物件を買った人もいますから、一概に「これぐらいあれば」ということは言えません。

また、特殊なケースとして、価格相場が1億円の土地付きアパートを、オーナーが急いで売りたいからという理由で7,500万円で売りに出したというような物件を見つけたとします。この場合だと、自己資金が500万円あれば7,000万円を融資してもらえることもあります。

他には、クラウドファンディングという投資の仕方があって、内容が不動産に特化した商品もあります。これだと、少額からの不動産投資が始められます。

人気のワンルームマンション投資

今、都内の中古ワンルームマンションを購入して、不動産投資を始める人が増えています。
史上でもまれなマイナス金利導入の影響もあって、かなり中古ワンルームマンションの人気は高まっています。

では、なぜ都内の中古ワンルームマンションを不動産投資の対象にするのか、その理由を要約してみると

• 資産形成が有利になる
• 物件価格が適正
• 空室のリスクを避けられる
• リフォームコストが少ない

では、項目別に内容を見ていきます。

資産形成が有利になる

同じ広さで築年数も変わらない中古ワンルームマンションを、都内と地方で比べた場合、価格は地方の方が都内の半分ぐらいになるケースもあります。この場合、家賃も物件価格に合わせますから、当然地方の方が安くなっています。

しかし、都内の物件だと価格が下落する要素が少ない為、家賃も高いまま推移しますから、長期的にみた場合、資産形成は有利になります。

物件価格が適正

新築マンションの価格には、広告費や人件費が上乗せになっていますから、どうしても高めの設定になっています。

中古マンションの場合は、売り手と買い手の需給バランスで価格が決まっていますから、適正な物件価格になっています。

空室のリスクを避けられる

ワンルームマンションはファミリータイプと違い、住む人が自分一人で決めることが出来ます。その為、部屋が決まるスピードが速いので、空室のリスクは低下します。

さらに、東京は人口が多い為部屋の需要も多いので、より一層部屋が決まるスピードは速くなります。

リフォームコストが少ない

入居者が退去した後の、原状回復費やリフォームに必要な金額も、ファミリータイプに比べると少額で済みます。

不動産投資をする人におすすめのローン

不動産投資をする際には、金融機関から融資を受けて物件を購入することがほとんどです。この場合、どんな金融機関が良いのかということが、かなり問題になります。

しかし、その前に、どんな金融機関が不動産投資の融資を取り扱っているのかということと、自分の持っている条件だとどこの金融機関なら融資対象になるのか、ということを知っておく必要があります。

そして、融資対象になる金融機関の中から、金利や返済条件が一番希望に近いところを選ぶと上手にローンを利用できます。

それでは、年収別に不動産投資を対象にして融資をしてくれる、代表的な金融機関を挙げていきます。

ケース1-年収500万円以下の場合

• 日本政策金融公庫
• SBJ銀行
• セゾンファンデックス
• 三井住友トラストL&F

ケース2-年収700万円以下の場合

ケース-1プラス、以下の金融機関になります。

• 横浜銀行
• スルガ銀行
• 千葉銀行
• 静岡銀行
• オリックス銀行

地方銀行は、融資エリアが決まっているところも多いので、事前確認が必要です。

ケース3-年収1000万円以上の場合

ケース2-プラス、以下の金融機関になります。

• 三菱東京UFJ銀行
• みずほ銀行
• SMBC銀行
• りそな銀行
• 三井住友信託銀行

無理のない返済計画を立てて、上手にローンを利用するようにしてください。

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