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一般媒介と専任媒介契約どちらがお得？

更新日：2021年08月02日、[PR]

媒介契約の違いだけは絶対に知っておこう

売却を依頼する不動産業者が決定したら、次はどのような媒介契約を結ぶかを決めなければなりません。媒介契約には大きく「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3種類があり、それぞれ売主と不動産業者が守らなければならないルールが決まっています。

これを知っておかなければ、後々違約金などのトラブルになることもありますので注意してください。

マンション売却において不動産業者とトラブルになりやすいのが、この媒介契約に関してです。媒介契約とは、売主と不動産業者が交わす売却活動に関する契約のことで、契約内容によってそれぞれルールが異なります。

今回は3種類ある媒介契約について、わかりやすく簡単に解説していきます。それぞれの違いをしっかりと理解して、どの媒介契約が自分の希望するものに一番近いのかハッキリさせておきましょう。

このページの目次

媒介契約とは
- どんなルールがあるのか？
- 媒介契約の内容を無視した場合
3種類の媒介契約について
どの媒介契約を選べばよいのか？
契約内容を変更したい場合
- 業者を変更したい時の注意点とは？
良い業者の見つけかた
まとめ

媒介契約とは

そもそも媒介契約とは、売主と不動産業者を守るために作られたものです。例えば、売却の依頼をしたのに、不動産業者が何も具体的な売却活動をしてくれなかったりすると売主は困りますよね。

その逆も同じです。売主から売却依頼を受けて宣伝広告費などをいっぱい使ったのに、知らないうちに売主が他の不動産業者で売却してしまったら、不動産業者は困りますよね。

このようにお互いの不利にならないように作られたのが「媒介契約」というルールです。基本的には売主が3種類ある媒介契約の中から、自分に合ったものを選択することができるようになっていますので、どちからといえば売主を守るための契約ルールだと思ってください。

どんなルールがあるのか？

媒介契約の主な規約（ルール）は以下の通りです。

売却依頼する不動産業者を明確に決める
依頼を受けた不動産業者は最低限の販促活動を実行しなければならない
不動産業者は売主に対して、販促状況などの報告をしなければならない

基本は、上記3つのルールがメインとなっていますが、媒介契約の種類によって内容が細かく違っています。

媒介契約の内容を無視した場合

媒介契約の内容を無視した場合は、売主と不動産業者どちらにも罰があります。売主は不動産業者に対して違約金を支払うこともありますし、不動産業者は業務指導などにより営業自体が難しくなることもあります。

この媒介契約無しではどこの不動産業者も相手にしてくれません。マンションの売却を希望するのであれば、必ずどこかの不動産業者と媒介契約を交わすことになります。

3種類の媒介契約について

媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3種類がありますので、ここではこの3種類の媒介契約について詳しく解説していきたいと思います。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
売却の依頼	同時に複数可	1社のみ	1社のみ
指定流通機関登録義務	登録の義務はない	媒介契約後 7日以内に登録	媒介契約後 5日以内に登録
業者から売主への報告義務	報告義務はない	2週間に一度報告義務あり	1週間に一度報告義務あり
売主による直接契約	可能	可能	不可
契約期間	期間の制限なし	3ヶ月	3ヶ月

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、売主にとってもっとも自由度の高い契約となります。一度に複数の仲介業者と契約できるというのが最大の特徴で、この点がメリットにもデメリットにもなります。

一般媒介契約のメリット

同じ物件の仲介を複数の業者に依頼することができます。物件を取り扱ってくれる業者が増えるということは、そのぶんだけ見込み顧客との接点が増えます。

不動産会社はそれぞれに顧客や販路を持っているため、１社のみに仲介を依頼するよりも、購入希望者が現れる可能性が高くなります。

一般媒介契約のデメリット

複数の業者が同じ物件を取り扱うことはメリットである反面、デメリットでもあります。物件の営業活動に注力していても、その間に別の業者が売却契約をまとめてしまえば、それまでの労力が徒労に終わってしまいます。

特定の物件のために費やした広告費や人件費が無駄になるリスクが高くなり、他の取り扱い物件を差し置いて特に力をいれようという気持ちにはなりにくいものです。

一般媒介の物件の中から、すぐにでも売れてしまうような人気物件を優先したくなります。業者側の独断で、取り扱いの優先順位を付けられてしまう可能性が高まる可能性があるのです。

専任媒介契約とは

専任媒介契約は、特定の１社にのみ仲介を依頼する契約です。最近ではこの専任媒介が主流となってきているので、しっかり特徴を掴んでおきましょう。

専任媒介契約のメリット

「専任」という言葉通り、複数の業者への仲介依頼ができず、一社にお任せすることになります。ただし「専任」であっても専属専任媒介とは異なり、売主自身が買主を探してくることが可能です。売主自身で見つけてきた顧客とならば、不動産業者を介さずに売買契約を結ぶことができます。

専任媒介の場合、同じ物件を売るライバル企業がおらず、他社と競争をする必要がありません。契約を急がなくてもよいので、買主を見つけるための営業にじっくりと取り組むことができます。

さらに、２週間に１回以上の売主への報告が義務として課されていることも、売主としては安心材料になります。

専任媒介契約のデメリット

一般媒介のように、一度にたくさんの業者に依頼することができません。当然のことながら、物件情報を顧客が目にする機会が減ります。

A社に依頼した場合には、A社しか取り扱いがなく、物件の存在アピールできるチャンスが一社分しかありません。物件が売れるかどうかは、この業者の頑張りや実力に大きく左右されます。

初めて付き合うこととなる事業者と専任媒介を締結する場合には、どの程度の営業力を持っているのか把握できないため、特にリスクが高くなると言えるでしょう。実力や仕事ぶりが分かっている業者を選ぶことが重要です。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、専任媒介契約の条件をさらに強くしたものです。あまり利用する人はいませんが、念のため専任媒介契約との違いを把握しておきましょう。

専属専任媒介契約のメリット

専任媒介と同様に、一社に対してのみ営業を任せます。専任媒介と異なる点は、売主自身で買主を見つけて契約を結ぶことができないことにあります。仮に売主が購入希望者を見つけてきたとしても、専属専任媒介契約を締結している業者に紹介し、契約業務を行ってもらいます。

有り体に言えば、自分で買主を見つけたとしても仲介手数料を業者に対して支払うことになります。まさに「専属」と言うだけあって、売主も契約窓口になることはできません。

媒介を許されているのが自社のみであることがわかっているため、専属専任媒介契約だと業者は喜びます。売却先さえ見つけてくれば手数料収入を得られることが確実だからです。

また、業者は７日に１回以上、物件の営業状況について売主に報告しなければなりません。３つの契約形態の中で最も頻繁に報告を受けられます。

専属専任媒介契約のデメリット

他の業者に対し、同時に依頼することができませんので、売却できるかどうかは一社の力量にかかっているため、売れないリスクが高まります。営業力のない業者と専属専任媒介契約を結んでしまうとなかなか売れない事態となり、売主としてはとても悲惨です。

業者が頼りにならないから言って売主自らで買主を探したとしても売主自身での契約ができませんので、専属専任の意味がなくなります。業者への依存度の高さが最大の特徴でもあるのですが、デメリットにもなり得ることに注意が必要です。

どの媒介契約を選べばよいのか？

媒介契約契約の選び方に決まりはありません。状況に応じてどれを選んでもいいので、それぞれの契約におけるメリットとデメリットをよく理解することが大切です。

そうは言っても、業者の言われるがままに契約を結んでしまうケースも散見されます。どれを選べばいいのかよくわからないというのが本音なのでしょう。そこで、売主の視点からどの媒介契約を選べばいいのかを客観的に考え直してみたいと思います。

それぞれのメリットを改めて比較してみると、大きな違いは「一般」と「専属」にあることが分かります。

一般媒介契約

複数の業者が窓口となるので、顧客接点が多くなる。

専任媒介契約

ライバル社がいないので、営業に力を入れてくれる。２週間に一回以上の報告義務。

専属専任媒介契約

専任媒介と同様。報告義務が１週間に一回以上に増える。

二種類の専任媒介のメリットはほぼ同じですから、これまでは「一般媒介にするか、専任にするか」といった点が、これまでの業者選びの主なポイントでした。

どちらのメリットを優先するかで契約を選ぶのが王道だったのです。

いずれのメリットを重視するのかは、売主の物件に対する考え方によるところが大きくなります。「業者はどこでもいいので、多くの顧客に物件を見てもらい、なるべく早めに売ってしまいたい！」というのであれば、一般媒介を選ぶことになります。

ところが、最近は少々、事情が異なってきているのです。

一般媒介のメリットがなくなった？

これまでは「より多くの顧客の目に触れる頻度や可能性を広げたい」のであれば、一般媒介を選ぶのがセオリーでした。A店、B店、C店が取り扱っている物件であれば、それぞれのお店が出す広告チラシや不動産雑誌への露出が期待できるからです。

しかし、このメリットがインターネットの誕生によって消えようとしています。１社が取り扱うだけで、不動産ポータルサイト（Yahoo!不動産やgoo不動産、SUUMOなど）や全国の不動産会社が使うレインズのようなサイトに掲載されるようになったからです。

たとえば、個人経営の小さな不動産会社であったとしても、ミニミニ系列のお店であれば、ミニミニのポータルサイトに物件情報が掲載されます。一社にしか媒介を依頼していなくても、全国どこからでも物件情報にアクセス可能です。インターネットのおかげで複数の会社と媒介契約を締結しなくても、より多くの顧客に対して営業活動ができるようになっています。

このことにより、わざわざ一般媒介を選ぶメリットが消滅したと言われています。たとえ１社との媒介契約であったとしても、無数のお店と契約したのと同じ宣伝効果を期待できることが理由です。

実際に、媒介契約の種類ごとの割合を見てみると20年前や10年前と比べると一般媒介契約数が激減しています。

専任と専属専任、どちらがいいの？

一般媒介のメリットがインターネットの誕生でなくなりつつある現状にあっては、専属か専属専任かの選択が問題となります。

これまで見てきたように、専任と専属専任のあいだに大きな違いはありません。報告義務の頻度と売主自身で買主を探せるかどうかだけの差です。

報告義務の頻度については、あまり気にする必要はないでしょう。物件の状況が気になるのであれば、売主から業者へ直接問いあわせればいいだけのことだからです。

頻度にこだわることはありませんから、物件の販売状況が気になった段階で気軽に問い合わせてください。何度問い合わせてもいいと言ってもやはり限度はありますが、問い合わせをしたことによって業者が面倒そうな態度を取るのであれば、その業者へはそもそも媒介を依頼するべきではありません。すぐにでも業者を乗り換えることをおすすめします。

売主としても、物件が売れる見込みがあるのかどうかはとても気になりますよね。売主の立場からすれば、積極的に連絡をしてくれる業者だと安心できるし信頼も置けるものです。

親身になって物件販売に取り組んでくれる業者であれば、「報告・連絡・相談」を面倒がらずに行ってくれます。横柄な態度だったり、連絡を怠るようでは優秀な業者とは言えません。スムーズなコミュニケーションこそ、業者の営業力を測る指標になることを覚えておきましょう。

また、どの契約を採用したとしても、業者が得る仲介手数料は変わりません。ライバルがいない分、業者としては、専属専任媒介契約を結んでくれることを望んでいます。物件売却のための広告を打てたり、顧客に対しておすすめしやすくなるでしょう。

これで、売主と業者の双方にとってメリットがあることが分かったと思います。業者に気持ちよく営業に取り組んでもらう意味でも、基本的にはいずれかの専任媒介がおすすめです。

では、結局のところ、専任媒介か専属専任媒介で迷っているときはどういった点を基準にして選べばよいのでしょうか。

もしも売主自身でも買主を見つけられるあてがあるならば、あらかじめ「専任媒介」にしておけばいいと思います。たとえば、親族が購入する可能性があったり、知人が購入を検討しているような場合です。

そうでないのであれば、より頻繁な報告義務が課されている「専属専任」にしておけば問題はありません。

一般媒介が有効な場合もある！

ただ、専任媒介には１社にしか依頼できないという特徴がデメリットにもなることを忘れないでください。もし万が一、真剣に取り組んでくれない業者と専任媒介を結んでしまったならば、売主としてはにっちもさっちもいかなくなります。物件がなかなか売れず、塩漬けになってしまうばかりか、代わりに他社が売ってくれる可能性もありません。

専属専任媒介にする場合は特に、不動産会社との信頼関係があるかどうかが非常に重要です。

不動産会社の実力が分からないのであれば、一般媒介を選んだ方が無難です。複数の業者が同時に営業をしてくれるわけですから、一社に怠慢があったとしても「いつまでたっても物件が売れない」というリスクを回避できます。

「不動産をなるべく早く売りたい。けれど、これまでに付き合いがある不動産業者がいないし、実力を知っている業者もいない」という場合には、一般媒介契約にするとよいでしょう。

また、人気があって、ある程度売れる見込みがたつ場合も、一般媒介がおすすめです。

あえて複数の業者に媒介を依頼することで、業者間の競争を促せます。売れると分かっている物件であれば、「我先に」と業者がこぞって買主を見つけようとします。注目を集めているエリアや価値の高い物件であれば、業者間の競争原理を活かすことによって、よりよい条件での売却が期待できるのです。上手に交渉すれば、他社よりも高く査定してもらうこともできます。

どの契約形態がベストなのかは、本当にケースバイケースです。この記事で見てきたことを参考にしながら、適切な契約形態を選んでください。

もし、契約形態を変えたいといった場合は変更することも可能ですから、あまりがんじがらめにならずに、臨機応変に対応するとよいでしょう。

契約内容を変更したい場合

では次に、契約を変更しなければならなくなったときに考えておきたいポイントについて説明します。

一般媒介であれ、専任媒介であれ、契約を締結したあとは不動産業者の実力にゆだねることになります。

業者の数は星の数ほどあり、まさに玉石混交な状態です。さまざまな業者がいますから、最初は信頼できそうと感じたからこそ契約を結んだものの、なかなか成果が上がらないことだってありえます。

業者選びも大切ですが、その業者の中で「誰があなたの物件を担当するのか」も重要な問題です。不動産業者に限ったことではありませんが、優秀な営業マンもいれば、仕事に対して力が入っていない営業マンもいます。優秀な担当者にあたってくれればいいのですが、コミュニケーションの取りにくい担当者となる可能性も否定できません。営業マンの実力のみならず、営業員とあなたとの相性も見逃せないポイントです。

「報告もしてくれないし、営業に力を入れている雰囲気もない。問い合わせに対しても親身になってくれない。本当にこの業者に任せていいのだろうか・・・」

こんな不安を抱えるくらいなら、早めに仲介業者の変更を検討してください。

媒介契約は、３か月ごとに契約を更新していくのが基本です。契約更新のタイミングが近い段階なのであれば、あくまでも契約満了という理由で契約を終了したうえで他社に乗り換えるのがスムーズです。

業者を変更したい時の注意点とは？

専任媒介契約を途中で解約する場合には、あなたの物件を売るためにかかった費用を請求されることがあります。業者としては、「せっかくお金をかけてチラシに物件情報を掲載したのにムダになった！」という言い分です。このような気持ちになるのも、当然といえば当然です。業者から負担を求められたときには、感情的に拒否をするのではなく、冷静に対応してください。

広告費用を売主が負担すべきかどうかは、媒介契約の内容にもよりますので、契約内容をきちんと確認しておくことも重要です。

請求された費用が莫大で納得がいかないときは、まずは業者との話し合いが必要です。どのような根拠でその金額になったのか、明細の提出を求めてください。

契約の解除をする際には、のちのトラブルを避けるためにも書面に残しておきましょう。決して、口頭のみで済ませてはいけません。営業担当者に解約をする旨を伝えたうえで、書面で契約解除を伝えるのです。そうすれば、確実に契約を解除したことが記録に残り安心です。

とにかく、契約を解除するからといって業者を無視することだけは避けてください。事前交渉をしたうえで粛々と手続きを進めていきましょう。話し合いを重視する姿勢が、いらぬトラブルを避けることにもつながります。

「乗り換えたい理由」を明確にしよう

業者を乗り換えるリスクを減らすためにおすすめしたいのが、「どうして業者を変えたいのか」をしっかりと認識することです。

「ただなんとなく気にくわないから」という理由では、また同じ失敗を繰り返しかねません。乗り換えた先の業者もまた、「ただなんとなく気にくわない」可能性があるからです。

たとえば、なかなか売れないから業者を変えたいという理由があるとしましょう。そのような場合には、売れない理由をきちんと分析するべきです。

売主は業者のせいにしがちです。しかし、価格設定が誤っているから売れない可能性もあります。

価格設定が誤っているかどうかは、業者とのコミュニケーションによってある程度はわかります。お客さんの物件に対する反応を担当者に確認すればいいからです。

どうしても業者の営業力が足りないと感じているのであれば、「どのような力が足りないのか」を考えてみてください。

業者がそもそも営業に注力してくれないのであれば、業者を変えなくてはなりませんが、闇雲に業者を変えるだけではダメです。

新たな業者を選定する際には、「自分の物件を売ってくれる体制が整っている業者かどうか」を確認する必要があります。

この確認を怠ると、同じ失敗を繰り返す要因となってしまいます。

どのような課題があって業者を変える必要が出てきたのかを明確にすればこそ、次の業者選びがスムーズになるとともに、満足のいく物件売却が実現できます。

良い業者の見つけかた

業者選びをする際に強い味方となるのが、一括査定ができるウェブサイトです。サイト上で物件情報を入力するだけで、複数の業者から見積もりをもらえます。一軒ずつに見積もりを依頼する手間が省けて非常に便利です。

売主としては、なるべく高く売ってくれる業者を選びたいのが心情です。最も高い価格を提示してくれた業者と連絡を取ってみるとよいでしょう。

もちろん査定の高い業者が優秀とは限りませんが、一括査定サイトをきっかけとして複数の業者とコンタクトを取ることができます。これまでに存在すら知らなかった業者が見つかるかもしれません。また、営業担当者とのやり取りを通じて、熱心に取り組んでくれそうな業者かどうかもわかります。

簡単に査定を申し込めますので、良い業者探しのツールとして一括査定サイトを気軽に使ってみましょう。

賃貸における媒介契約について

売買と同様に、賃貸の場合でも、不動産業者と媒介契約を結ぶのが基本です。賃貸物件のオーナーが、自分の力だけで貸主を探すのは効率が悪いですし、限界があります。顧客を十分に集められる営業力を持った業者と契約してください。

また、業者が介在することにで、契約の不備などのトラブル防止も期待できます。不動産会社への報酬が発生しますが、必要なコストと考えてください。契約形態の選び方は、これまで説明してきたように、売却と同じように考えるとよいでしょう。

借主の立場とすれば、どの業者が取り扱っているのかはあまり考えなくても大丈夫です。業者による違いはほとんどありませんので、物件を紹介してくれる営業担当者との相性が気になるのみで、それほどナーバスになる必要はありません。仲介手数料が業者によって異なるケースがあるので、手数料はチェックしておきましょう。

まとめ

お得な媒介契約を選択するためには、それぞれのメリットやデメリットをきちんと理解し、状況に応じて使い分けるという柔軟な姿勢を持っておくこと。

最も避けたいのは、業者の言うなりに媒介契約を結んでしまうことです。「売主はすでに他社との媒介契約を結んでいたのに、なかば強引に自社との専任媒介に変更させられた」というケースも耳にします。

このような倫理に反する行為は言語道断ですが、媒介契約を結ぶ際には、業者との信頼関係が築けるかどうかを念頭に置いてください。売主として幾度となくコミュニケーションを取ることになる営業担当者との相性も非常に重要です。

そして、媒介契約を結んだあとであったとしても、信頼できない業者だと感じたのであれば、迷わずに業者の変更を検討してください。ズルズルと同じ業者を使って、結局売れなかったという事態だけは避けなければなりません。

本サイトの結論としては、媒介契約の種類を気にするよりも、仲介を依頼する業者選びに注力してほしいと思います。満足のいく不動産売却が成功するかどうかは、業者選びにかかっているからです。

媒介契約自体は、不満があれば変更できるので、それよりも仲介業者の活動内容に注目して、しっかりと動いてくれているか確認しましょう。