売買契約の成立から入金後の引渡しまでの流れ

更新日：2021年08月02日、[PR]

マンションの売買契約が成立から入金後の引渡しまでの流れを解説しています。流れは、売買契約、売却代金の決済、物件の引渡しの順番です。

売買契約では、重要事項説明書の確認、手付金の受け取り、決済の時期や特記事項の確認などが必要です。

売却代金の決済では、必要書類の提出、登記費用の負担割合の確認、抵当権の抹消などの手続きが必要です。物件の引渡しでは、損傷箇所のチェック、引越しの準備などが必要です。

それぞれ重要な手続きになので、しっかり流れを確認して、漏れが無いように進めていくのがポイントです。

売買契約について

売却価格や引渡し時期などが売主と買主で合意に至れば、いよいよ売買契約を締結することになります。一般的には仲介してくれる不動産業者立会いにより、不動産会社の店内にて行われることが多いです。

売買契約書など、重要な書類は基本的に不動産業者が用意してくれますが、売主本人が用意しておかなければならない書類等もありますので、しっかりと準備をして売買契約に備えるようにしましょう。

売買契約の流れ

契約当日の流れとしては、不動産業者の担当者が契約書を口頭で読み上げ、契約内容の確認を行います。

売買金額、引渡しの時期、ローン特約、瑕疵担保責任など重要な内容が明記されていますので「重要事項説明書」と「売買契約書」には、しっかりと目を通すようにしましょう。

契約書の内容に問題がなければ、売主・買主双方で署名・押印し、手付金の授受を行います。契約書の確認だけでも1時間以上掛かりますので、すべてが終了するまで2時間～3時間くらい掛かります。

手付金とは？

買主側が現金での一括支払いでない限り、売買契約時には手付金のみを受け取ることになります。手付金とは、「頭金」のようなものだと思ってください。手付金の額は決められていませんので、買付証明書などによって買主と売主の双方で決めるのが一般的です。

以前は売買価格の10％～20％ほどを手付金として支払うのが一般的でしたが、最近では住宅ローンで全額借入れする人も珍しくないので、手付金の額は50万円や100万円というように減少傾向にあります。

手付金を少しでも多くもらっておきたいという売主が多いのですが、ココに気をつけなければならないポイントがあります。売買契約を締結すると、買付証明書のときみたいに売主・買主双方とも簡単にはキャンセルができなくなります。

つまり売買契約締結後に売主・買主どちらかの都合で契約をキャンセルする場合には、手付け解除というペナルティを受けなければなりません。この手付け解除では、キャンセルする方が手付金の額に応じた違約金を支払うようになっています。

例えばマンションの売却価格が3000万円の場合、手付金として10％（300万円）を受け取っていると、売主都合でキャンセルする場合には600万円の違約金を支払わなければならなくなります。

このようなこともあり、最近では手付金の額を50万円や100万円という小額に抑えるケースが増えています。

準備しておくもの

契約書類などは不動産業者が用意してくれますが、下記にあげている書類などは売主本人が用意しなければなりません。

紛失していれば再発行の手続きが必要となる書類もありますので、余裕をもって契約日の1週間前くらいには全ての書類を揃えておきましょう。

売買契約時に売主が用意するもの

• 登記関係書類（登記識別情報や登記済権利書など）
• 実印と印鑑証明書（3ヶ月以内に取得したもの）
• 身分証明書（免許証やパスポートなど）
• 印紙代（売買価格によって金額が異なる）
• 固定資産税評価証明書および固定資産税納税通知書
• 仲介手数料の半金
• マンションの管理書類等（管理規約、修繕積立金や管理費、会議議事録など）
• その他（購入時の契約書、耐震診断報告書や住宅性能評価書、購入時のパンフレットなど）

本来であれば、購入時の契約書だったり、性能評価書などは必要ありませんが、買主側の立場で考えると、マンションに関する書類は全て開示したほうが安心だと思います。

マンション売却に掛かる費用

マンションを売却する場合、複数の諸費用が掛かり、それらの諸経費を差し引いた分が手取り金額となります。

実際にかかる主な諸費用には下記のようなものがあります。

• 不動産会社に支払う仲介手数料（成約価格の3％+6万円+消費税）
• 住宅ローン返済手数料（一括返済手数料や事務手数料など）
• 登記関連費用（抵当権の抹消費用や司法書士への報酬）
• 売買契約書に貼付する印紙代（売買価格によって金額は異なる）
• 引越し費用
• 譲渡税（売却によって売却益が出た場合のみ）

やはり仲介手数料が一番高額になり、引越し費用などが続きます。

3000万円で売却したと仮定した場合、おおよその諸費用は130万円～150万円（引越し費用15万円で計算）くらいだと考えておくのが良いでしょう。

売却費用の決済と引渡しについて

上記にも書いているように、買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約時に手付金を受け取り、後日残金の決済と同時に物件を引き渡すというのが一般的です。

売買契約も終わり、後は決済と引渡しを待つだけなのですが、この決済までがなかなか一筋縄でいかないことも多く、トラブル防止のためにもここで詳しく解説しておきたいと思います。

決済の時期

決済の時期は、住宅ローン次第ということになりますので、買主の住宅ローン進捗状況によって大きく違ってきます。一般的には売買契約の時点で買主側は銀行の仮審査程度は通過しているので、そうであれば売買契約から1ヶ月程度で決済が行われることなります。

しかし、売買契約後から住宅ローンの仮審査に申込みをするという場合、本承認がおりるまでに相当な日数が掛かることもあるので、決済日は売買契約から2ヶ月以上掛かることも考えられます。

住宅ローンの進捗具合を確認しておく

買付証明書をもらった時点で、住宅ローンの進捗状況を必ず確認しておくことをおすすめします。理想的な形としては、売買契約までに仮審査を通過しており、売買契約後すぐに本審査に移行できる状態です。

もし複数の人から買付証明書が提出されている状態であれば、住宅ローンの進捗状況が選択基準のキーワードになると言っても過言ではありません。

なにしろ不動産売買には、「ローン特約」というものがあり、売買契約後であったとしても住宅ローンの審査が通らなかったときは、手付け解除などのペナルティ無しで契約そのものを破棄できる規約があるからです。

物件の引渡し

決済と引渡しは通常、売主・買主・仲介不動産会社・司法書士・銀行担当者が一同に介し、買主が住宅ローンを借り入れる金融機関で行われます。最初に銀行から買主に住宅ローンの融資実行が行われ、それを売主へ支払うという形が取られます。

売主は必要な書類一式を担当者に渡し、同時に物件のカギを買主に渡すという流れです。時間にすれば30分から1時間程度なのですが、現金を手にする瞬間なので一番緊張するのが決済だと皆さん言われます。

カギの引渡しが終わると、物件へは一切立ち入りできませんので、引越し作業などは決済前に全て終わらせておくようにしましょう。

ここでは売買契約から決済・引渡しまでの流れを簡単に説明してきましたが、基本的にこれら一連の流れは全て仲介してくれた不動産業者がスケジュール調整を含め上手くやってくれますので、そう心配することはありません。

売主が準備する書類関係も、不動産業者から事前に説明がありますので、余裕をもって準備しておきましょう。

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