知っておきたい「瑕疵担保責任」「危険負担」

更新日：2021年08月02日、[PR]

マンション売却をするにあたり、「危険負担」と「瑕疵担保責任」は絶対に理解しておきましょう。この2項目については、不動産業者も詳しく説明しないケースもありますので、後々のトラブル防止のためにも必ず内容を理解しておくことが重要です。

今回は「危険負担」と「瑕疵担保責任」について、なるべく解りやすいように解説していきたいと思います。

危険負担と瑕疵担保責任とは

危険負担と瑕疵担保責任は少し似た部分があるので、両者を混同している人も少なくないのですが、この2つはまったく別物なので、その違いをしっかり理解しておきましょう。

危険負担とは？

不動産売買では、売買契約から物件引渡しまで1ヶ月から2ヶ月ほど掛かるケースも珍しくありません。これは住宅ローンの決済が関係しているので、売買契約→即引渡しとならないのが不動産売買の特徴でもあります。

このように売買契約が済んでしまっているのであれば、実質的な物件の所有者は買主ということになります。そこで一つ問題を出したいと思います。

答えは「売買契約が済んでいるので、建物が消滅してしまっても、買主は売主に対して契約代金の全額を支払う」という義務が発生します。

つまり買主は、建物は無いのに住宅ローンの支払いだけが残る結果になってしまうのです。これではあまりにも買主が可哀想だし不利なので、不動産売買では、「危険負担」という特約を付けるのが一般的になっています。

不動産売買における「危険負担特約」とは、上記のような災害や火災において建物が修復できない場合は、契約そのものを解除することができるという約束のことだと思ってください。ただし売主の負担により、建物の修復が可能な場合は、売主が修繕することで契約は継続できます。

この危険負担で大事なことは、災害や火災が買主や売主の過失でないことが条件となります。つまり、どちらかの過失で火災を起した場合などは、危険負担の特約は適用されません。

瑕疵担保責任とは？

危険負担に比べると、瑕疵担保責任という言葉を聞いたことがある人も多いと思います。
不動産売買における瑕疵担保責任の考え方について簡単に説明しておきます。

瑕疵担保責任とは、物件の引渡し後であっても、一定の期間内であれば建物の瑕疵が発見された場合、これらの問題を売主の負担により修繕・修理する義務のことをいいます。

つまり、すでに物件の引渡しが終わっていても、雨漏りやシロアリ被害などが発見された場合には、これらの問題を売主の責任におてい修理・修繕する義務があるということです。

ただし、この瑕疵担保責任が一生涯つづくわけではありません。中古マンションの場合ですと、物件引渡しから2ヶ月から3ヶ月、長くても半年から1年くらいの期間だと考えてください。

危険負担と瑕疵担保責任の対策

危険負担と瑕疵担保責任の意味は理解頂けたと思いますが、これからは対策について解説していきます。

危険負担の対策

危険負担の対策としては、まず契約書をしっかり確認することです。必ず契約書には特約について書かれている部分がありますので、この「危険負担」に対する特約が何も書かれていない場合は、要注意です。

ただし、危険負担の特約確認を怠って損をするのは、基本的に買主側なので、売主の立場としては、そう神経質になる必要もありません。

瑕疵担保責任の対策

売主側の大きな負担となるのが、こちらの瑕疵担保責任に関してです。

瑕疵担保の対策として一番重要なのが、知っている欠陥を隠さないことです。雨漏りしていることや、シロアリの被害があること、耐震性能に問題があることなど、これらを知っているにも関わらず、その事実を隠したまま売却することが一番危険な行為です。

これら重要な欠陥を買主に告げ、買主はそれを理解したうえで購入しているのであれば、当然瑕疵担保責任を売主側が負う義務は発生しません。

それと瑕疵担保責任の期間ですが、これも個人間同士の売買であれば特に決まりはありません。売主と買主の双方が合意していれば、1ヶ月や2ヶ月だけの期間に設定することもできますし、瑕疵担保責任の特約そのものを付けない売買契約だって可能です。

なので、契約書で瑕疵担保責任の期間がどれくらいに設定されているのかをチェックし、あまりにも長期に及ぶようであれば、買主側の合意を得て期間の変更をするようにしましょう。

そして最後に紹介するのが「瑕疵担保の保険」に加入するという方法です。万が一のことを考え、瑕疵担保の保険に入ることができます。保険金額もそう高くありませんし、それで売主側のリスクを補うことができるのであれば、ぜひ保険への加入をおすすめしたいと思います。

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