住んでるなら知ってて当たり前？大規模修繕の期間や内容

最終更新日：2021年08月02日

建物は劣化していくため、修繕が不可欠です。「大規模修繕」という言葉はよく聞きますが、具体的にはいつから、どんなことをするのでしょうか？

今回は、マンションの修繕について詳しく解説していきます。

マンションに修繕は不可欠

マンションは、どのような素材で作られているか、考えたことはありますか？

戸建てと比べると、マンションは、そのほとんどを鉄筋コンクリートで作っています。鉄筋コンクリートは、木材にくらべ頑丈で自身や火災に強く劣化のスピードも緩やかです。つまり、マンションは、頑強な素材で作られているのです。

しかし、いくら強いといっても月日がもたらす劣化と無縁ではありません。鉄筋コンクリートも錆るのです。コンクリートは、中性化することで劣化します。簡単に説明すると、新築マンションのコンクリートは強アルカリ性です。

これにより鉄筋がさびる事を防いでいます。しかし、月日とともに空気中の二酸化炭素に影響され表面部分からだんだんと中性化してきます。中性化が進む過程で、コンクリートにひびなどがあるとさらに中性化の速度が早まります。

錆を放置すると、マンションの中に使われている鉄筋が膨張してしまいます。最悪の場合、この膨張が原因の爆裂という現象を引き起こしてしまうのです。

そこで、マンションを錆から守るために行われるのが、細やかな補修であり大規模修繕です。

長期修繕計画と大規模修繕

大規模修繕では、屋根・外壁・鉄部・エレベーター・給水システム・配水管などが修繕されることになっています。「修繕されることになって」いる理由は、マンションに使われている素材おのおの耐用年数が決まっているからです。

マンションでは、素材によりおおよそ25年から30年前後まで修繕工事の周期が予め決められています。「長期修繕計画」とは、修繕工事の周期や予算も含めた予定のことをいいます。修繕積立金もこの計画を基に算出されています。

ただし、綿密に計画されていても、実際の修繕工事は、環境や設備の劣化の速度、材料費の価格変動など予定通りにはいかないものです。そのため変動要素が多い長期修繕計画は、五年毎に見直しを行う必要があるとされています。

実際、多くのマンションでは見直しや調査を行っています。長期修繕計画と大規模修繕の関係は、大規模修繕のために必要な目安＝長期修繕計画と考えてよいでしょう。

大規模修繕工事対象になる場所

大規模修繕の際にもっとも重要となる、修繕個所と参考修繕周期を一覧にまとめます。

項目	対象	区分	修繕周期	修繕方法
屋上 防水保護	屋上 ルーフバルコニー	補修	12年	保護コンクリート部分の補修等
		修繕	24年
鉄部塗装	廊下、階段手すり、屋上フェンス、自転車置き場、遊具等	補修 塗替	4年	下地/塗装
タイル張補修	外壁など	補修	12年	高圧洗浄～補修、張り替え
コンクリート補修	外壁、床など	補修	12年	ひび割れ、モルタル浮の補修など
配水管	屋内、屋外共用	更正	15年	パイプシャフトを撤去、取り替え
		取り替え	30年
給水管	屋内、屋外共用	更正	15年	塩ビライニング鋼管へ取り替え
		取り替え	30年

大規模修繕のスケジュール

大規模修繕は、次の5段階を経ます。

1：調査診断

劣化部分や不具合を実際に確認し、各住戸によるアンケートで個別の症状把握などをおこない、修繕改修のポイントをあぶりだす。調査結果は、マンション内に広報し説明会等を行い住民の合意を形成します。

2：計画設計

長期修繕計画の見直しや、借入、修繕積立金の値上げの検討など資金計画を見直していきます。修繕や改修の基本構想計画も検討し、作成します。

そして、検討内容調査診断時と同様に住民に対し広報し、説明会や必要がある場合は、総会決議を行います。

3：設計工事請負者の選定

実施設計→見積もり合わせ面談と平行して、会社の公募や見積もり委託会社の選定を行います。工事請負者が内定したら、総会決議を行い、工事金額、工事請負会社、工事管理者などを決定します。

この段階で、長期修繕計画を基にした大規模修繕工事の仕様が具体的に決定されます。

4：工事管理

工事請負契約を締結し工事管理業務委託契約も同時に契約します。設計仕様通りに工事が成されるか管理をし、場合によっては工事中の不具合についての対応も検討します。

これらの書類準備が全て整った後、着工します。住民にたいする工事説明会も実施し、工事の内容を具体的に理解してもらいます。

住民理解は、住み続けながら工事が進む関係上、安全配慮のために欠かせません。工事を実施し、試験施行、定例会議、各種検査を終えると、竣工です。

5：アフターケア

工事を総括し、長期修繕計画の見直しをします。ここで、実施された工事内容を総括し、長期修繕計画との整合性を見直すのです。大規模修繕がおわっても、マンションの維持管理のために必要なアフター点検や補修事故に対する支援や助言も行います。

これらのスケジュールを表に表すと、次のようになります。年をまたいで、まさに大規模に準備が進められていく様子が分かると思います。

月	打ち合わせ	施工業者選定期間	施工業者募集期間	工事準備期間	工事期間
1年目6月	修繕委員会発足
1年目9月	コンサルティング業務発注決定
2年目2月	通常総会／建物調査中間報告
2年目3月	建物調査診断報告書提出
	修繕基本計画の検討
	グレードアップ項目検討
2年目4月	修繕基本計画の検討
	グレードアップ提案書の提出
2年目5月	修繕基本計画の検討
	修繕計画説明会資料の検討
	グレードアップ項目提案書の提示
2年目6月	修繕基本計画の検討
	修繕計画説明会資料の検討
	グレードアップ項目提案書の決定
2年目7月	施工業者選定方針の決定	○
	修繕基本計画決定
	修繕計画説明会資料決定
	グレードアップ項目提案決定
2年目8月	修繕計画説明会	○	○
	見積依頼資料　決定
	見積発注業者　検討・決定
2年目10月	ヒアリング業者検討・決定	○	○
2年目11月	業者ヒアリング	○
	施工業者　内定
3年目1月	施工業者・工事概算金額決定			○	○
3年目2月	通常総会			○	○
3年目3月	工事説明会			○	○　同年12月まで
	工事着工

このように大規模修繕は、期間も長く、行程も大きな過程を経るものです。住み続けるにあたり絶対に必要なこの一大事業は、マンション住民全員が積極的に考え動く事により成功につながります。