再建築不可の中古住宅を売却できるか？

更新日：2021年08月02日、[PR]

再建築不可の中古住宅が売却できるのかを解説しています。売却できますが、一度取り壊すと二度と家が建てられないケースもあるので注意が必要です。

再建築不可または建築不可という中古住宅は、築年数が経過している家に多く、今の建築基準法に適合していない物件になります。いわゆる訳あり物件になるので、売却は相当難しくなります。売却価格を下げたり、業者買取を利用したり、現状の家をフルリフォームするなどの対策が必要です。

再建築不可の中古住宅は売却できますが、売るために色々な対策が必要と言う点を、まずは理解しておきましょう。

接道が無い！道路幅が狭いなど、再建築不可の土地は多い

不動産会社のHPで中古物件などを見ていると「再建築不可」や「建築不可」と書かれている中古戸建て物件や土地物件を見たことがあるのではないでしょうか。

このように再建築が出来ない中古住宅や土地を売買するときには、必ず「再建築不可」や「建築不可」と明示するように法律で決まっているからです。

これから中古住宅や土地を購入しようと思っている人には親切でありがたい制度なのですが、そのような土地を売却しようと考えている人にとっては大きなデメリットになることは言うまでもありません。

再建築不可の理由

このような「再建築不可」や「建築不可」という物件の多くが、道路の問題が関係しています。今の建築基準では、公道に2ｍ以上土地が接していることが建築の条件なのですが、昔の法律ではそれがありませんでした。

そのため、築年数が古い家の場合は、その家を取り壊して新しく家を建てることが出来ません。

それではどのような土地が再建築不可に該当するのか、わかりやすく図で紹介してみたいと思います。

<図：再建築不可の土地例>

再建築不可物件の問題点

再建築が出来ない中古一戸建てを売却するのは容易ではありません。理由は再建築が出来ないこともそうなのですが、それ以外にも住宅ローン融資の承認が通りづらいことが挙げられます。

いくら買主側が「再建築不可でも大丈夫なので売って欲しい」と言ってきても、住宅ローン融資の許可が下りないことには、買主側もどうしようもありません。

住宅ローンというには、基本的に借主の属性や担保を元に融資を行いますので、その担保となる土地の価値が低ければ融資そのものが受けられなくなります。つまり、それなりに現金を持っている人でなければ再建築不可の物件を購入するのは難しいことになります。

再建築不可の中古住宅は売ることができないのか？

このような事情を考慮すると、再建築不可の中古戸建ての売却が相当難しいのは事実です。しかし、売却できない訳ではありません。

それではどのような売却方法があるのかを紹介していきたいと思います。

売却価格を下げる

市場の平均相場よりも大幅に価格を下げることで売却するというのが一般的です。接道が無いだけで、そんなに評価が下がるのか？と思うかもしれませんが、それほどこの問題は大きいと理解してください。

実際に編集長も同じような物件を多数扱ったことがありますし、売主の意向により市場の平均相場並みで売出しをしたことがありますが、やはり問い合わせの件数や成約までの時期は通常の物件と比較すると厳しいものがありましたし、最終的には大幅な値下げをして売却に至りました。

業者に買い取ってもらう

業者による買取という選択肢もありますが、再建築不可の物件は買取業者でも敬遠することが珍しくありません。仮に業者買取が可能だったとしても業者買取の相場は市場平均相場の6割から7割程度になってしまいます。

さらに再建築不可という条件が加わることで、買取額は低下する可能性が高くなります。

フルリフォーム物件として売出す

実は再建築不可の物件であっても、リフォーム工事は出来ます。そこで提案したいのがフルリフォーム物件として売出す方法です。

例えば柱を1本でも残して建て直しをすれば、それは再建築ではなくリフォームという解釈になります。実際問題、これが一番無難な解決策だと思いますので、最終的な手段としてフルリフォーム物件として売出すことも検討してみてはどうでしょう。

～まとめポイント～

再建築不可の中古戸建ての売却が簡単でないことは理解頂けたと思いますが、それでも売却できない訳ではありません。多少の不都合は覚悟して、売出し価格を下げたり、リフォーム物件として対応することを考えながら仲介業者に相談をしてみましょう。

このように再建築不可の物件というのは、ある意味特殊な中古物件という扱いにあるので、地元の不動産業者に依頼するよりも、再建築不可物件の売却を得意としている専門の業者に依頼することをおすすめします。

おすすめの一括査定サイト一覧

「おうちクラベル」は首都圏や関西圏など都心部のマンションを売却したい人におすすめです。

運営はソニーグループのSERホールディングスが行っているので安心感があり、大手、フランチャイズ、地元密着と言ったさまざまな業者の査定額を比較することができます。

提携業者の中には、売主にとって有利な片手仲介を行うSRE不動産が含まれます。対象エリア内でマンションを高く売りたい人は、ぜひ利用したいサイトです。

公式サイトはこちら

「すまいValue」は、野村の仲介プラス・東急リバブル・三菱地所の住まいリレー・三井のリハウス・小田急不動産・住友不動産販売の不動産大手6社に対して、唯一まとめて売却査定の相談ができるサービスです。

他の一括査定サイトと違い、大手6社だけが対象なので信頼度が高く、たくさん営業が来すぎて困るなどという心配もありません。

大手の長所は「日本全国をカバー」していることと、「売却力が高い」という点です。とにかく高く売りたい人や、今契約している仲介業者に不満がある人におすすめのサービスです。

公式サイトはこちら

「HOME4U」は、NTTデータが運営する国内最大級の不動産一括査定サイトです。大手不動産会社から地域密着型業者まで、たくさんの業者が登録されています。

地方の物件に強い業者や、訳あり物件に強い業者などもいるため、他のサイトで買い手が見つからなかった人も試す価値があります。

大手企業が運営していてしっかりとした実績もあり、熟練されたスタッフが在籍しているので、信頼度が高く安心して利用することができます。

公式サイトはこちら