再建築不可部物件は増築などのリフォームはできるの？

最終更新日：2021年08月02日

「古くなった我が家を新築に建替えようとしたところ、新築確認申請が通らず建築許可が下りなかった。」このような経験をした人もいると思います。

いま家が建っているのに、なんで建て替えができないんだと思ってしまいますが、建築基準法によって、現在の家を壊して新たに家を建築できない物件というのが規定されています。

そこで問題となってくるのが、どの程度までの増築や改築が可能なのかという点です。今回はこの不安を解消するためにも、再建築不可部物件の増築や改築について詳しく解説していきます。

再建築不可部物件のリフォームについて

まず、再建築不可部物件はどうして再建築できないのか、どのような条件を満たせば思い通りの増築や改築ができるのかについて解説します。

再建築不可部物件とは?

再建築不可部物件とは、簡単に言ってしまうと、今建っている家に住む分には問題はないが、再建築することはできない物件です。

実は、この再建築不可部物件が認定されるようになったのは建築基準法の改正が原因となっています。

建築基準法に定められた接道義務

建築基準法第43条では、都市計画区域における建築物の敷地は、下記条件をクリアしていなければならないと規定しています。

• 原則、幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していること

＊一部区域では幅6m以上が必要となる

上記条件を満たしていない敷地には、原則として建物を建てることができないことになっています。現在、上記条件を満たさずに建っている家は、この建築基準法が改正される以前に建てられたため規定がなく建築が可能でしたが、今では建築不可能となっています。

よって現在、都市計画区域における下記条件の敷地には、建物を建築できません。

• 敷地の前面道路が幅4ｍ未満
• 前面道路との接道が2ｍ未満

接道義務が設けられた理由

それでは何故、このような接道義務が建築基準法に規定されたのでしょうか？東京の下町に代表されるように、古くから多くの人達が居を構え暮らしている地域はすし詰め状態で家が建ち並び、人一人がやっと通れる狭い路地から玄関に出入りする建物が多く見られます。

しかしこのような状態では、野菜や地震などの災害時に避難道路を保持することも叶いませんし、消防車や救急車が入って行くこともできません。これでは災害被害が甚大となる上、国民の生命を脅かす原因ともなりかねません。

それを未然に防ぐため、現行の建築基準法に接道義務が規定されました。災害被害もなく子々孫々と住み続けている人にとっては迷惑な話かもしれませんが、再建築不可部物件と認定される原因で一番多い接道義務違反は、国民生活を維持するための防御策だということです。

建築申請が必要なリフォームはできない

建築基準法においての建築行為とされる定義は下記のとおりです。

• 新築　更地に建築物を新築、または既存の建築物を解体し新築を建造
• 増築　既存の建築物の床面積を増やすこと
• 改築　既存の建築物を解体し位置や用途、構造、階数、規模が同程度のものを建造

これら建築行為を行う場合には、建築確認申請が必要になってきます。新築、増改築時には建物が建築基準法や条例等に適合しているかの確認を受けなければ工事の着工はできません。

その確認を取るために、建築主が役所や民間指定確認検査機関に提出する書類が、建築確認申請書となります。ここで問題となってくるのが、建築確認申請は新築時だけでなく、増改築時にも提出しなければならないという点です。

再建築不可部物件はこの建築確認が受けられないのですから、増改築時にも建築確認申請を出す必要があるとなれば、一切の増改築は行えないことになり、リフォームやリノベーションもできないことになってきます。これでは、再建築不可部物件には一切手を入れることができないことになってきます。

しかし建築基準法において、原則としては建築確認申請が必要になるのですが、増築のないフルリフォームは「大規模な修繕や模様替え」というカテゴリーに当てはまり、例外が認められています。

その例外とは？

模様替えは現状と下記ポイントにおいて同一性を損なわない範囲の改造を指し、原状回復を目的とするのではなく、性能向上を目的とする工事となります。

• 構造
• 規模
• 機能

そしてフルリフォームとなる「大規模な修繕や模様替え」は、対象となる建築物の下記主要構造部の1つ以上を、半分以上模様替えをすることを指します。

• 壁
• 柱
• 床
• はり
• 屋根
• 階段

そして、この「大規模な修繕や模様替え」の場合には、4合建築物に限って建築確認申請を受ける必要がないとされています。

(4号建築物の条件)

• 木造建築物
• 階数2以下
• 延べ面積500㎡以下
• 高さ13ｍ以下
• 軒の高さ9ｍ以下

この例外が再建築不可部物件を増改築するためのポイントです。

4号建築物でない場合には例外が認められません。しかし、再建築不可部物件に指定されている物件の大半が4号建築物です。よって、建築基準法で言うところの増改築はできませんが、「大規模な修繕や模様替え」に当たるフルリフォームならば、建築確認申請を受ける必要がないのでリフォームもできるということになります。

リフォームする際の注意点

それでは再建築不可部物件をリフォームする際の注意点について解説します。再建築不可部物件はそれ以外の物件と違い、工事時には気をつけておかなければならない点があります。

後で後悔しないためにも、しっかりと頭に入れておきましょう。

工事ができない場合も

再建築不可部物件は、工事ロケーションが悪いことが多いのが実情です。接道義務をクリアできていないことからも、これは容易に想像がつくでしょう。

下記のような条件がクリアできなければ、最悪の場合、リフォームができないという結果となることも考えられます。

• 隣地の問題
• 足場の問題
• 私道の通行問題
• 掘削搬入の問題

まずはリフォームができる環境になるのかを、専門業者へ確認を取ることから始めた方がいいでしょう。

リフォームコストが割高になる

リフォームは新築よりも低予算で行えると思っている人も多いのですが、実は1,000万円、2,000万円は当たり前の世界で、新築を建てたのと変わらないというケースも珍しくありません。

これは工事ロケーションの問題から、通常よりも工事費用が掛かってしまうことや、現状の建物を維持したままでの大規模工事となるため、新築よりも手間がかかることでコストアップとなってしまうからです。

また耐震性の問題もあります。再建築不可部物件のほとんどが築40年を超えたもので旧耐震基準の物件となります。よって、現在の耐震基準に合わせた工事をするために多額の費用が発生します。

地価の高い都心部ならば話は別ですが、地方都市ならば他に土地を買って新築を建てたのと変わらないという結果となる場合もあります。どちらがお得なのかをリフォーム前にしっかりと検討する必要があるでしょう。

業者によって見積が違ってくる

リフォーム業者によって見積もり金額が全く違う場合があります。こちらに知識がないことをいいことに、見積もり明細がいい加減な業者もあり、1社だけに依頼してしまうとあとで後悔してしまう原因にもなります。

そうならないためにも、見積もりは複数業者から取ることを心がけ、信頼性が高く、高い技術力と工事実績をもつ業者を選ぶようにして下さい。見積もり金額だけに目がいって、悪質業者に依頼してしまうことのないよう気をつけて下さい。

まとめ

再建築不可部物件だけに執着せず、他に土地を買って新築を建てるという手もありますが、地価の高い地域であればそれもかなわないでしょう。そうなればリフォームやリノベーションで住宅寿命を伸ばして生活するのが最善の方法となってきます。

しかも維持していれば近隣環境の変化に伴い、現状では接道義務を満たしていなくても、敷地周辺の土地を買い取って接道義務をクリアすることができるかもしれません。その可能性があると考えられるならば、再建築不可部物件のリフォームはさらに価値を持ってくることになります。

再建築が可能になれば資産価値が上がり、将来的には高値で売却することもできます。また再建築不可でも、賃貸物件として貸すこともできます。となれば再建築不可部物件でリフォーできるのであれば、検討する価値は十分にあるといえるでしょう。